當前階段，乃至未來一段時間，樓市都將會急劇分化。最開始源於資本的逐利炒作，慢慢地終將會價格迴歸價值，價值迴歸地段。
—— 成都樓市觀察員
NO1 中國樓市，是一個神奇的所在
簡單說就是，房子這個東西，不是你有錢，想買就能買；也不是你有房，想賣就能賣的。
為什麼冠以商品二字的商品房，卻出現這種情況呢？
是因為房子的背後，所代表的遠遠不止居住這一個屬性。
人性所趨勢下，房子的各種屬性，在不同的時期，此起彼伏地主導著房子的價值。在整體向上的經濟大環境下，自然而然房子的價格，也水漲船高。
所謂物極必反，自然尾大不掉；
所謂因城施策，自然百城千策；
所謂房住不炒，自然打壓炒房；
所謂穩健發展，自然密集調控。
這裡面有條邏輯線，或者說自古以來人性做事的態度。
有重要作用時，會大張旗鼓地引導，各種資源的傾斜，於是乎一哄而上。慢慢的，就會尾大不掉，跳躍式發展之後，形成了一定的包袱，也就是所謂的臃腫。
房地產行業的發展，就未逃脫這個歷史規律，正是一步一步按照這個歷史規律走過來的。
不管是從88年開始的第一場土拍，還是94年推出的分稅制改革，亦或是98年取消福利分房制度，甚至是99年開始個人消費貸款等等。無一不是在為房地產行業的發展，積蓄資源和力量。
房地產的前十年，各種政策資源傾斜；房地產的中十年，摧枯拉朽跳躍式發展；房地產的後十年，尾大不掉調控收緊；房地產的末十年，價格迴歸價值，價值迴歸地段。
而咱們這一代人，所面臨的就是，嚴調嚴控的後期；迎接的是，即將到來的價格迴歸價值，價值迴歸地段。
價格迴歸價值
NO2 樓市調控的附加價值：優勝劣汰，去偽存真
過往十年，哪怕你沒有一點購房經驗，隨便買你也會收穫不菲，原因無他，大勢所趨而已。
未來十年，限購限售限貸限炒鋪蓋而下，不同地段會收穫不同，或增或跌，不能一概而論。
這裡面的大道理就是，時也，勢也，天時地利人和，都變化了，不能同一而論。
這裡面的大邏輯就是，房地產的後十年，嚴調嚴控擠壓水分，讓價格迴歸價值。
這裡面還涉及到了一個主次問題，就是在如今的樓市當中，主導因素資本的炒作。這個主導因素既能夠加快價格迴歸價值，同時也和整體樓市發展大趨勢背道而馳。
既然背道而馳，那麼勢必就要房住不炒，堅決遏制樓市中的炒作相關利益團體。
所以就會出現如今的樓市狀態，焦灼、收緊、觀望、預期分歧等等。
拿成都樓市來舉例，整體的二手成交量，呈下滑趨勢；而整體的均價情況，卻依舊穩步上升。指導價威力很大，即使動搖了購房者信心預期，卻依舊未能止住核心區域成交價的上漲；然而在絕大部分非核心區域，量價齊跌，卻早已成為事實。
詳細分析預判，諸位可以參考筆者往期文章：
《成都區域房價跳漲：一分需求釋放，一分資本逐利，一分週期輪動》
《成都樓市大洗牌：從價值分化，到區域漲跌，最後穩定橫盤》
從大勢上來看，嚴調嚴控，符合樓市調控九字方針：穩地價、穩房價、穩預期，使得房地產這家尾大不掉的馬車，迴歸正常發展途徑。
從實際需求來看，居高不下高房價，很容易影響幸福感，不能精準合理地分配，也容易讓城市失調，嚴調嚴控，既是眾望所歸，也是實際需求的精準分配。
所以針對當前階段，資本炒作作為樓市的主導因素，勢必要精準調控，那就是房住不炒。
這既是去掉水分的一個過程，也是逐漸迴歸正常發展的一個過程。既可以透過時間換取空間的緩衝，也可以調整信心預期，改變整體樓市心態。
筆者過往曾多次提及，在樓市的這一過程中，馬太效應會愈加明顯，而作為購房者而言，地段的選擇，將會是購房中首要考慮因素。
馬太效應
NO3 在樓市變革中，購房者需要的邏輯和態度
有這麼一個經驗規律：
當一個城市整體房價在量跌價漲的時候，是賣房的好時機。
當一個城市整體房價在量漲價跌的時候，是買房的好時機。
量跌價漲，大機率是調控嚴格，去除水分，穩固當前價值；量漲價跌，大機率是政策寬鬆，釋放需求，引導成交增值。
但是光看這個規律還不行，還應該具體問題具體分析，站在不同的城市的角度來看待。
舉個例子，在強一線城市，量跌價漲，勢必是嚴調嚴控，目的是為了壓制房價暴漲的風險。畢竟一線城市的價值所在，註定了房價的閾值不可能會低到哪裡去。
而在三四線的城市當中，量跌價漲，大機率不是因為嚴調嚴控，而是樓市當中既得利益者，最後的僵持和掙扎，這種時候，適合賣房，可以暫緩購入。
同理的是，即便是量漲價跌，也要分城市而言，因為房價的漲跌，在城市之間是根據不同原因產生輪動的。不一定漲就能帶動漲，也不一定跌就會造成跌了。
購房邏輯
還是拿成都來舉例子，目前成都樓市的大致狀況如下：
量跌價漲，看似橫盤的狀態，實則是買房難，購房也難的一種膠著狀態。
具體分析，觀察員就不闡述了，感興趣的可以參考閱讀：
《成都樓市現狀：一張大而緊密的網，讓購房者舉步維艱！》
在這種情況之下，諸位購房者首先要搞明白的第一件事，就是自己的購房目的。
購房目的搞清楚了，才能不動如山，看穿樓市的種種迷霧，有的放矢的準備計劃。
房價的漲跌，某種意義而言，實際上是賭一座城市的氣運。
購房目的理清楚了，其中自住、投資、改善等等各個因素所佔據的比重分清楚，按照主次邏輯來取捨，再結合對城市氣運的判斷，買，還是不買；賣，還是不賣，自己心裡就有底了。
在明白購房目的之後，需要做的第二件事就是，理清楚購房邏輯。
這個購房邏輯，觀察員往期也說過，大致包含了購房目的、購房時機、需求取捨、購房理念。說通俗點而言，就是判斷合適的時機，進行有利的取捨。
總結來說，在如今的樓市大環境下，繁蕪的表象總是迷惑人眼，但是隻要把控住了購房目的，並且理清楚了購房邏輯，其實你就能萬變不離其宗，立於不敗之地了。
成都樓市觀察員，一個有專業、有態度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得你的信賴和支援！
哈哈哈哈
