關於”老破小“，是每個北京買房人繞都繞不過去的坎，你首套上車預算有限，想職住平衡，就只能選老破小；你剛需改善二室換三房，限購限貸壓上全部身家也只能用自己的次新兩居換老破小三居；孩子上學，人朝的太陽公元紅璽臺太遙遠，還有芍藥居北里的老破小在那裡等你......好像躲也躲不開，逃也逃不了，該來的總會來。
相信你不僅聽過，而且還無數次拷問過自己：老破小到底還能不能買？老破小到底還有沒有投資價值？會不會一次老破小，終生老破小？
今天我們就來聊一聊北京的“老破小”，以及大家非常關心的問題，什麼樣的老破小，你是可以大膽去買的。
首先我們要知道老破小從何而來？這樣的房子多是在1998年房改之前建造，自1994年起，政府把公房（也就是使用權房）出售給職工（買下產權），原來是租賃的公房就被出售給了原承租人。後來北京已售公房可以上市出售，於是這些上市的已售公房被稱為上市公房，也就是我們常說的“老破小”。
老破小最大的特點是年代久、賣相差、面積小。
其中的“老”，一是社群居住人口老齡化嚴重，住戶以老人居多，二是在銀行不能貸滿25年。以北京為例，具體貸款年限是：鋼混57-房齡，磚混47-房齡，也就是目前北京二手房市場上鋼混樓（佔絕大部分）1989年以前，磚混樓1999年，在銀行眼中，都稱之為“老”。
“破”，因為是個主觀印象，見仁見智，沒有統一的標準，大體上可以理解為下圖這個樣子。
“小”，同樣可以給出一個定義，兩居60平米以下的。
北京可算是老破小、老公房的重災區，目前的情形有多嚴重呢，我這裡有份某機構的資料：
- 北京20年以上老舊小區佔總體存量比重47%；
- 超8成老舊小區在城六區，其中西城佔比達58%，位居首位，海淀東城石景山佔比47%左右；
- 從近五年的成交資料看，北京樓齡在20年及以上的房屋中46%面積在60平以下；
- 老舊小區6成無電梯，20%的綠化率不足，車位配比不足1的老舊小區佔比超7成，40%的老舊小區物業不具備資質。
當整個自媒體環境，都因為靜態的錯誤判斷或新房利益相關，而教大家說“老破小千萬不能買”時，我堅持自己的想法——“一線城市，地段的價值終將被重新挖掘，老破小，當然可以買”。
那麼什麼樣的老破小、哪些老公房又是值得購買的呢？
老破小一般佔據市區核心位置，多有名小加成，如果社群的原單位還在，或者產權為政府單位，那麼這種房子無論保值還是增值都是很不錯的選擇。 比如西城金融街的豐匯園，月壇南沙溝小區，海淀花園橋附近的核二院，蘇州橋的海淀南路外交部社群，公主墳區域的翠微東西里，東城和平里區域的和平里x區，朝陽亞運村的臥龍小區等，基本都是央企或者公務員分房。這樣的房子綜合了核心地段、便利的交通、近大型就業中心、優質學位、物美價廉的物業維護等資源，未來都不太可能會淪陷。一般來說，部委公務員、在金融街工作，以及重視孩子教育的家長，會重點考慮這些區域的老房子。
另一種老破小，集中在東城和朝陽交界處2-3公里的範圍內，依託CBD這個大型商務區，屬於有地段、有產業、有交通，因為對口普小，還沒有溢價，價格比較公道。如果想尋找這類房子也很簡單，沿著十號線東段找，例如團結湖區域的北二條小區，呼家樓附近的呼家樓南里，包括未來五軌交匯的東大橋地鐵站周邊，東大橋東里等，都比較容易找到。如果鳳變冰一下，兩居室月租金到9000元沒問題。要知道，北京除了商住和小產權，普通住宅租售比能在1：400以內還是比較罕見的。這種處於商務區核心位置，交通便利，配套齊全，沒有溢價的房子，流動性非常好，往往也能帶來可觀的租金。
這種房子適合偏好租售比的投資客，以及剛剛在城市紮根的首套房購買者。只要有源源不斷的新鮮血液湧入CBD，這種型別房子的市場就是繁榮的。
還有一種老破小，分佈在產業集團的邊緣，比如說清河的永泰東里，西邊是上地軟體園，北部是東昇科技園，靠近8號線，小學還是海淀學籍。只要中國的網際網路還在一個高速發展的軌道上，這種首套上車的居住需求就需要房價的窪地去填補。在望京電子城內部同樣有這樣的老公房，如南湖中園一區二區等等，依附於望京電子城的發展，這些老破小老公房，給這個地區的新移民提供了第一個落腳點。
最後，我還發現，外地人口占比高， 透過在京城經商形成較固定區域的老破小，流動性也非常不錯。比如說是潘家園做古玩生意的老闆，會在勁松買房；大紅門做服裝生意的浙江人，會買在西羅園南里；草橋賣燈具的，會考慮草橋欣園三區。只要有這類人群持續在這個區域經商做生意，這種房子的市場就一定還在。
我們總結一下，核心區老破小、CBD老破小、產業聚集處的老破小、以及由外地經商聚集處的老破小，都是值得購買的，不用擔心後續脫手的問題，他們普遍有以下的優點：
- 在享受同等公共配套下，總價最低；
- 流動性好，只要有城市新移民進來，這個處於食物鏈底層的老破小，一定會有人接盤；
- 租售比較高；
- 容易變現，不論是升市、跌市、還是平市，整個北京成交量最大的還是60平米以下的房子；
- 拆遷預期，當然，這種事情是可遇不可求的。但我還是建議，如果你決定了買老公房，且能夠在多層和大塔樓之間選擇，我們儘量去選擇3-6層的低密度板樓。密度低，戶數少，拆遷的難度就小很多，反之，想象一下大塔樓的人口密度，開發商很難有利可圖。另外，在北京市第一批歷史建築名單中的小區，基本是不可能搏拆遷預期的，如天橋的虎坊路小區，木樨地的真武廟，展覽路的百萬莊，中關村的科源社群等等；
- 有政府託底。在北京，政府是不允許出現類似國外的成片貧民窟的存在，這就是政策底，我們為什麼會有商品房配件保障性住房政策，也是這個道理。
可能還有人要問，哪些老破小是不能買的？最後我再羅列幾個篩選原則，如果不幸命中，那麼建議各位買房人還是要慎重選擇。
1、遠郊不能買；
2、原單位已經不復存在，小區日常維護僅靠街道、政府維繫的不能買；
3、區域內或相鄰片區中，老破小和次新商品房的總價差價不大的不能買。
關於老破小，能講的太多，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，買房人的無奈，京剛都懂。如果還有問題，咱們評論區見。
