大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，不會只說好話，更想說點實話。

本文首發於【一休侃房】公眾號。

一休想來聊聊綠城出品的和錦誠園，針對很多朋友的顧慮，一休也說說自己的看法。

1

綠城在業內號稱“園林大師”，一休認為綠城也是“品質痴漢”，這都和創始人宋衛平先生有著千絲萬縷的關係。但綠城目前確實被央企中交入主了，核心管理層換了不少，曾經的特長生走上了德智體全面發展的道路。

因此有些人擔心，綠城還是那個綠城嗎？

一休認為，還算值得期待的。

首先，綠城目前發展的速度是可控的，節奏還不錯，多家機構給出的2020銷售排名中，都進了前10，主流市場還是相對看好的。其次，綠城積攢這麼多年的形象、口碑，換作任何接手的新主，都是要仔細保全的，品牌形象IP不能浪費。

2

和錦誠園，有定價溢價嗎？

一休認為是沒有的。

首先，綠城拿地後，業內主流觀點是要賣到7萬左右。但現如今6萬多的價格，確實低於預期。

其次，近年來綠城在北京市場多少有點銷聲匿跡，今年再次重磅強勢迴歸，一次性帶來了3個新盤。一方面要帶來誠意之作，另一方面當然要注重銷量，顯然溢價太高，不利於去化速度。

而且從營銷角度分析，對於走品質和口碑路線的房企而言，老帶新和復購是非常重要的。融創、金茂、中海，這三者在這個環節做得很到位，也是因為他們持續不斷在北京做專案，而綠城目前是不具備這個優勢，北京的產品供應有些斷檔，口碑還要再積累。

綜上，如果我是開發商的話，也不會有太多品牌溢價，時機不成熟。

3

經常有人把南海子比作未來的奧森、朝陽公園，也應運而生了南海子公園地產。

一休認為：起碼8年之內，還是沒有可比性的。

但南海子公園附近的房產依然也是有其價值，在南城崛起的大背景下，加之南城拿得出手的大公園相對少。

南海子公園在南城不可替代性非常高。

最重要的是，只有緊挨著公園的一線公園景觀，才能叫做真正的公園地產，這才更具備稀缺性。從這個角度來說，和錦誠園稀缺性很高。

4

這個版塊除了綠城和錦誠園以外，還有3個盤：首開保利熙悅林語、中鐵華僑城和園、中國鐵建花語府，是較早開售的，有的也快售罄了。

這四者都算是公園景觀，可能是南海子四周，有一線公園景觀最後的一個新房版塊了。

版塊不利因素來講，當然是四周的高速路了，尤其是五環和京開。和錦誠園恰好都避開了，在中央，不利因素最少，最安靜純粹，也不會有地鐵的影響。

而且產品力來說，綠城本就是較為拔尖，而周圍的對手首開保利、中鐵、中鐵建，都是中規中矩的國企，品牌價值方面確實明顯輸綠城。

5

地段位置：南中軸附近，南五環600米、8號線、亞洲最大溼地公園南海子公園西側、毗鄰亦莊經濟開發區

佔地面積：78681㎡，總建築面積：188033㎡

6

綠城和錦誠園為純商品房。

物業公司是綠城物業，口碑一流。

容積率：2.5，綠化率30%。

總戶數：1336戶，車位比1:1.2

智慧新風✚中央直飲水✚多重降噪✚智慧安防✚綠城健康淨芯系統

7

這是一個純改善社群，15層的小高層＋5-7層花園洋房社群。

洋房得房率80%，高層75%。

總價區間：預計700-1200萬，最低門檻較高。

居住人群較為高階，所謂千金買房，萬金買鄰。

專案門檻高是一方面，整個板塊也是改善房居多，能提高居住品質。

8

適合人群：

不想住在瀛海想追求品質的、亦莊改善盤全都看不上的、資深南城同胞就想住新盤的土豪、老北京手裡有餘錢給父母買房的。

缺點：

拿地溢價率較高、大興整體配套較差、舊忠路把公園景觀給隔斷了一點點、專案東北方向有舊宮產業區（可能要搬遷了）。

盼頭：

南中軸、南城發展計劃、大興機場新國門、亦莊新城。

往南一站就是瀛海版塊，那邊雖然空地很多，但理論上的發展空間還是比較大的。

尤其是中日國際產業園一旦落地的話，對於改善居住的需求一定會大增，接盤俠會雨後春筍，環境＋產業加持，比較穩妥。

9

有粉絲問：舊宮的洺悅灣133大四居和和錦誠園相比，投資和自住，你都是什麼看法？

一休回答：

自住方面，和錦誠園穩贏。交房品質、兌現能力，大部分人都會看好綠城，而電建和京能的組合歷史表現實在是不敢恭維，平均線以下，減配維權問題多發。

洺悅灣算是剛需小區，是限競房，70%的房源是90平米以下的，而且其賣點就是“我們普宅很多”，這是什麼行為呢？

降低門檻，迎合剛需啊。

可您見過哪個高檔改善盤，還迎合剛需了？

說白了，居住人群還是相對差錢兒的。適合只墨守陳規，圖個地段，絲毫不在意品質的人，也不怕維權的人。買洺悅灣的小戶型，是能理解的，但把他作為改善居住買大戶型，一休認為是偽改善。

投資方面，我也更看好和錦誠園。首先這麼大面積用來出租，本就就不科學，總不能租給四戶作為合租房吧？

想租改善房，想買改善房的，應該都很在意品質和服務吧？那良好的物業服務是不是加分項呢？漂亮的園林是不是加分項呢？少而精的鄰居圈層是不是加分項呢？

再看看實際銷量吧，洺悅灣的四居大戶型去化還是遠沒達到預期的，小戶型其實也沒達到預期，這個價格這個地段，但凡市場有一半人敢賭，都應該賣光了才對，從這個角度，你多少能感受到二手市場。

而且兩個盤實際距離其實並不遠，沒有想象當中的地段差距。

10

有粉絲問：誠園旁邊的中鐵華僑城和園專案的150㎡戶型，是不是比誠園還香？

一休回答：

和園現在屬實有特價房，153㎡大戶型，最低控制在800W以內，單價最低5.1W，價格上是真香啊！

公園景觀、準現房入住、一梯一戶、南北通透、純改善社群、純商品房、3.1米挑高。

可惜是毛坯交房，買完就要還貸了。

和錦誠園是精裝，還貸不著急，品質、物業、戶型設計確實都還是更勝一籌。

還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑。