關於房價漲跌有這麼幾個論調：
（1）成本論：說到房價的走勢及背後的邏輯，其實作為同行我最鄙視的一則洗腦神臺詞就是“鋼材漲了xx %，水泥漲了xx %，人工漲了xx %，建材漲了xx %”說實話，但凡懂點經濟，稍微就點花生米都不至於喝成這樣，大宗商品以鐵礦石和有色金屬銅、燃料石油天然氣等為代表哪一項的定價權在國內？主導漲與跌幅的邏輯是什麼？再者，加上水泥一起說，供給側改革、碳中和聊了這麼多年，有多少東西是去產能去出來的？大型企業涉及一個區域的經濟根基、就業、納稅牽扯多方利益，且資源多、渠道多、降能耗降汙染等技術研發投入大...成本、銷路、政策導向...哪一項是家庭作坊式工廠能比肩的？需要同臺競爭嗎？還需要價格戰？一個環保不達標停業整頓都能打倒一片。10年間煤炭價格何來10倍增長？還有，先不說磚頭一塊8釐錢怎麼到的3毛，現在你還能看見粘土磚嗎？最後說說人工，如果按真真實實的供給需求論，人口在最近這些年萎縮了有那麼多嗎？有哪個建築工地二三十的年輕後生趴一大堆的？誇張點說到目前為止對房子有最真實最迫切需求的人群中髒活累活純收入高的都是些中老年人，大量的無學歷低學歷年輕人像極了金融市場中空轉的放水資金在社會上入不敷出的混跡，不排除一部分人月入1.2.3個W，就問付首付時有你的多少？就像生活在海南的100萬東北人大多在東北有套鶴崗化的房產一樣，是供給需求錯位的問題，這也是我們近期開始大力發展職業教育的初衷之一。說白了，鶴崗一套房子掉到1萬塊錢跟鶴崗的地皮價、水泥、鋼材沒毛關係，它的背後是經濟週期導致的資源、產業結構變化，是產業空心化、人口外流、資金外流、社會經濟活動低迷的綜合結果而唯獨沒有成本因素制約。放到現實中，深圳、上海的房子是永遠的神該買，那長沙的房子常年9000多敢不敢買，買啊，你不看人家經濟和產業多好啊，同樣，長治、晉城的房子互相學習天天向上現在1萬，太原的房子這兩年像沙子地裡種苞米一年不如一年買哪，說句敷衍的話，買地市也行，但你別買期房，那真是嫌錢多的燙手。
（2）供需論：市場好的時候人心所向，供需關係多緊張？拿咱們太原17-18年舉例：先說新房，你能看上的所謂大家認可度高的價效比樓盤開盤即清盤，二手呢，拿小店龍城大街舉例，首開、保利、恆大綠洲、浦東雅典正常價賣的盤源平均只有三二十套，其它選擇呢？沒摘地、沒摘地、沒摘地、沒開盤、沒開盤、沒開盤、不賣、不賣、給多少錢不賣...為什麼，因為預期還在，拆遷貨幣化安置、青運會、長風西社會主義先行示範區、綜改區...市場好時都是利好，其實是先有了市場好，而後才創造出這些利好概念，而市場好是怎麼來的呢？跟股票操盤是一模一樣的，在籌碼緊張時搶籌拉昇，然後就是“大小非解禁”“增發”IPO排隊上市......。20年初從部分一線開始為什麼漲？為什麼時間那麼短？最詭異的事情，莫過於往年樓市的回魂，都是有跡可循的，那就是一段時間內一二手盤源趨於緊張、交易量放大，成交上漲以後，再帶來庫存進一步減少，房價上漲，但是這一輪樓市的爆發完全不同以往，首先是價格飆升，帶動市場恐慌後才贏來成交上漲，那只有形的手過於明顯。有人說是因為一月的放水，但是不對，週期不對，市場傳導的時間需要一個過程，就比如如果今天放水，反饋到市場上至少要幾個月，帶來價格飆升也應該在年底，而這一波是一月放春節後立馬立竿見影，時間節點不對。還記得金融危機過後的08年樓市嗎？政策引導降息、降低首付、房地產融資政策等等是什麼時候發生的，而房價逐步現有了成交放量後才到明顯上漲進入主升浪又是什麼時候，這樣邏輯才對，時間才對。而沒理解這個就很容易把反彈理解成周期性規模的上漲，進而被套在半山腰，看看20年初的房價和目前的有多少差距。在說回開頭的供需，關於房產理論，流傳最廣的莫過於“長期看人口，中期看土地，短期看金融”咱們先說短期的，其實包括金融和行政政令，相對於金融來說行政政令來的更立竿見影，在這兒先問個哄小學生的數學題：樹上原來有10只鳥，開槍打下1只，還有幾隻？顯然沒有，為什麼？嚇跑了唄，那請問：今天15日，恆大綠洲現在2居室有80套掛盤，買盤（客戶量）20個，政策出：下月1日起太原限購政策由不超2套改為不超3套，那麼很可能17日你會發現掛盤量變成20套，買盤（客戶量）變成40個，只消1天，供需比由4:1變成1:2，然後伴隨著報盤價抬高，其實這已不是比例問題，這是輸贏問題，是方向、普羅大眾的預期問題。因此，不論18年追高，還是21年抄底，你都應該有個常識：雖然樹葉不是一天變黃的，但是如果葉柄斷了它一天就能完成從樹上掉下到被清掃並回收甚至焚燒全過程，直到無影無蹤，這就是人性，經濟社會，人可以突然變得狂熱或冷淡或健忘。21年的當下個別房產已然跌回上一輪房價的起點，假設這是股市K線圖的話，那每輪週期的起點和終點可能就是“年線”支撐位吧，為什麼支撐呢，因為這個位置集中了巨量的換手和成交量，代表了絕大多數人的成本或心理底線，當然這個位置要套用供需理論的話，那就是量，有2個現象會引起變盤，一是近乎無量表現為“賣盤惜售”二是放大巨量成交，表現為“買盤洶湧承接有力”，放在我們社會組織內，第一種情況太慘烈，說實話跌久了拉不回來，不是不想而是做不到，你別不信，在成熟的股票市場比如漂亮國大盤或哪怕是上證銀行股、茅臺、或隨便三五千億以上的盤，就像最近巴菲特好基友芒格在港股阿里上浮虧37%一樣，面對市值巨無霸，哪怕資金實力超級雄厚的大財團和股海縱橫半個多世紀的專業人士尚且借用大資料和交易量、均線等趨勢指標抄底抄到半山腰或拋到起飛前，何況是百萬億級別的房產這個大盤，昨天就有兩個華爾街大佬高盛和花旗對全球銅價做出了截然相反的預估，但現實中圍繞一套剛需房總有人妄圖抄到最低點，或賣到最高點，但往往事與願違，這波操作跟股市韭菜最常見的追漲殺跌是一樣的，你所謂專業的直覺只是運氣而已，何況時間和精力、金錢成本呢？這就跟豬週期一樣，我為了填肚子、享口舌之慾，28一斤的時候該吃也得吃，咱沒錢省著點，現在7塊錢，多吃點，你非飢腸轆轆等跌到最低點5塊錢再吃，那從28到5塊錢這整整一個週期別人吃你聞嗎？還是改素了，這是兩筆賬的問題，不能一筆算。負責任的跟你說，搞預測這玩意兒下次不靈。同樣的，在存在有無形之手的市場裡，主力為什麼特別看重趨勢線和關鍵支撐位，因為眾多散戶信這個，尤其是大盤，破位人心就得散，在足夠大的盤子裡誰都別想一己之力左右趨勢，有別於股票市場，樓市籌碼太分散，誰都無法控盤，這就是樓市形成最近這些年每3-4年一個週期的原因，到了這個位置，從普羅大眾的心理上就會形成一個預設的輪迴論，你讓這個大盤連續跌十年八年試試，那會有個可能發生的事情，在人們的心目中，再不提房地產投資，再無調控週期輪迴。那時，房產這東西就跟七八十年代的糧票一樣，擦屁股都嫌小，不是長期陰跌就是崩潰式下跌。日本“失去的10年”難道只有廣場協議一個原因嗎？有興趣的朋友可以翻閱一下當時那兩年的社會和政策背景。所以，我敢大膽預測，房地產週期在近些年內應該還是有效的。
（3）放水論：有無數的人說我們會無限印鈔，搞笑，至少在目前為止，以我們相對有限的資訊渠道彙總來看，印鈔都是有理論依據的。上次沒有理論依據印金圓券的那位現在還流亡桃花島呢，所以這是關係到經濟社會穩定的大事，鈔票的背後是信用，經濟的問題再嚴重也沒社會穩定嚴重。咱們就聊聊印鈔。
第一，首先是增量的貨幣，說白了就是掙的，再明確就是掙別國的錢，咱幹出口血汗工廠掙的順差拿回美刀，或者別人來投資，帶來美刀，你給他兌成六塊五人民幣，這樣，我們就能有了六塊五人民幣的本錢，然後再透過貨幣乘數，讓下面的商業銀行透過放貸把水放到市面上去，這個放貸工具裡一直以來最好用的就是房地產和上下游相關產業，因為過去以來房地產符合經濟社會發展規律的背景下還是很安全很有增長潛力的大標的資產，所以說房產是過去最大的印鈔機這點沒錯，但是外儲是因，房產是果，沒有因就沒有果。目前的經濟秩序，美元的錨定物剛開始是黃金現在變成石油，而我們的錨定物是一攬子貨幣主要是美刀，外來的錢是掙的美刀兌的，這是一個體系。人民幣在市面上號稱小美刀，你就可以知道他的特點，最主要的是找到美刀這個錨點後，他可以徹底借用美刀信用，所以外儲是根，外儲又衍生出匯率，穩定匯率就是穩定整個家購買力的兌法比例，這個很重要，這是進入WTO內外銜接的“鎖釦”，所以這個錨就是一切的基礎，大海上船沒有錨就會飄走，從這個基礎你也可以看出我們和美在經濟上是多麼的緊密，雙方是利益共同體這個觀念沒錯，這個利益共同點是雙方不會爆發衝突的真正基礎，在美強勢週期，美需要對外輸出美元，對內輸入廉價商品壓制通脹的情況下，這個體系是完美的，但是一旦美刀需要收縮，這個就很礙眼了，對雙方都形成了殺傷，首先是我們高達幾千億的順差，簡直不能忍，所以你要繼續貶值，美也不同意，第二是美刀迴流，導致人幣的錨開始鬆動，所以去年有段時間開始儲備黃金，實際就是為了穩定本幣，要知道，美刀之前，甚至包括美刀都是金本位，所以黃金的確可以起到一定的錨的作用，但最大問題就是數量太少，少到跟M2這些流通貨幣比起來可以忽略不計，所以這操作可能就是個增信的作用。第二，內在貨幣，這個理論好像來源於凱恩斯，實際上，我們過去幾年的動作裡有幣改，就是打算開始用內在貨幣來彌補外在貨幣的流失，那麼內在貨幣是怎麼產生的？估計就是所謂的金融創新吧。比如：股市。不停的改革、探索，什麼科創版，創業版，現在又有了北京交易所。在國外，股市是一個十分重要的蓄水池或者說是工具，就是因為他不僅僅是一個融資場所那麼簡單，同時他還是貨幣的源頭之一，大家看經濟裡，股市是個重要是先行指標，就是來自於此。這和我們股市有區別，美要是發生超大股災，那就是經濟危機，比如1929大蕭條大崩潰，這個我們高中歷史學過的。性質和炸了美連儲差不多，所以美股必須講究公平公正公開，監管的十分嚴厲就是在此，曾經有在港某些人還以為那跟咱們股一樣，想去內幕交易，然後被FBI叫去喝茶或是什麼咖啡大造假轟動成國際事件原因就在於此。那麼他的原理是什麼呢？大體上，就比如特斯拉在股市上市了，業績沖天，但是他現在產能不足，需要擴大生產，就去找銀行貸，銀行覺得你業績好，沒有償付壓力，給出貸款，於是特斯拉拿錢去買廠房造汽車拉動經濟，於是這時候，貨幣的內生就產生了，銀行對自己的貸款負責，一旦出事，本金出了問題，被擠兌了，那就破產，於是去年國內也出臺了銀行破產法，破產後你的存款最多隻賠50萬，你可以看出這是一環跟一環的，所以美股的資料必須真實，一旦虛假，出現大面積的銀行倒閉，就出現經濟危機或系統性風險，所以在對資料造假上，監管機構十分嚴厲。咱們具體到股市，有什麼變化呢？註冊制。這就是要進行貨幣的內生改革，徹底把股場變成印鈔廠，所以你可以知道我們這兩年在股市的動作是什麼意思，這個是最近些年傳的多的什麼換池子輪調，但目前來看，改革沒有短期換池子的那種進度，大多數富餘錢還是進了銀行儲蓄或理財，至於儲蓄和理財即便不直接流進房地產但是能貸給誰呢？年輕人他爸媽都覺得不大靠譜，所以阿里爸爸把花唄借唄全緊縮了，第二難道貸給路邊開飯店便利店的個體戶去九死一生的紅海一搏？大機率放給綜合素質靠得住的大國企央企和巨無霸或標杆民企，但進了這些不差錢的主手裡會不會跑偏真不一定，去年初不是爆出來大平臺利用政策給的超低利率疫情大紅包去放年化18%以上的高利貸去，而銀行又沒有辦法，知道你這企業不差錢，但是哪怕利率低到2或者3，至於你又借給誰，你來給背書出了事你擔著反正我是不能借給永遠大這樣的企業。所以在美刀加息週期和我們國內產能過剩及貨幣政策效力弱化的背景下，只要選擇放水，如果不是精準滴灌，本來你要降準補充的是50個行業，結果其他49個行業全部虧損，這時候必然導致一個情況，降準的錢全部跑到一個行業去。所以最後就是造成了一個行業的水漫的嚴重，其他行業加劇通縮的情況。就像原來的房地產，和現在的光伏、風電等。綜合來說個人借貸對於銀行現在肯定屬於優質資產，你別看有的人說房價跌了就甩樓給銀行，真的跌了敢不還錢試試？讓失信者寸步難行，你以為這句話是說誰的？我們體系沒有個人破產，你要是貸了200萬，最後斷供了，拍樓賣了100萬，剩下的100萬還得接著還。相比起來，企業大多都是有限責任，直接破產你還真沒什麼辦法，更別提有的不要臉的還債轉股。銀行對這些企業沒什麼辦法，對個人辦法可多了，情況就是這樣的。
【未完待續】
