前天，北京第二批集中供地海淀區京昌路兩宗地的歸屬落地，中建三局+中建五局聯合體在兩宗地的競高標準建設方案環節勝出，以93.7億元總價將這兩大熱門地塊悉數攬入懷中。
昨天，北京住建委官網釋出了學府壹號院南北地塊預售許可預告，這意味著首批集中供地最受市場關注和追捧的海淀樹村地塊即將入市，預計將於月底開盤。
這兩個訊息，給寒意漸濃的北京樓市增加了一些溫度，市場是不是像有些人想的那樣悲觀，也許從學府壹號院的開盤業績能窺出端倪。
海淀區成拍地最大贏家
二批集中供地的結果全部出爐，17宗地拍賣過程大多波瀾不驚，僅海淀京昌路兩宗地在觸及價格上限和政府產權份額上限後，轉入競高標準建設方案環節。
海淀永豐兩宗地雖未觸及價格上限，更沒有進競入政府產權份額環節，但溢價率也分別達到5.6%和6%，高於本次土拍綜合溢價率。
而且，海淀區在第二批集中供地出讓的4宗地，100%實現成交，共計上市建設用地約17萬公頃，攬金183.65億元，綜合溢價率為5.97%，無疑是此次供地的最大贏家。
相比，朝陽、豐臺、石景山3箇中心城區，計劃出讓土地的成交率分別為9.1%、66.7%和50%。
這充分說明，在北京土地市場供應端，海淀區的土地依然搶手，是開發商眼中的硬通貨，尤其是這4宗地都設定了政府產權份額，讓地塊在實際銷售中擁有明顯的價格優勢。
土拍熱度降低值得警醒
雖然海淀區在二次集中供地中一枝獨秀，完成了供地計劃，但是市場整體遇冷的大環境，也不能讓海淀區完全獨善其身。
北京最好的區域市場就是海淀北部，今年在前9個月就實現網籤額破百億的海淀幸福裡和奧森one，已經證明了這個區域的購買力，品質改善買永豐，剛需剛改買昌平，海淀北部的買房群體順其自然的進行了分化。
海淀幸福裡已賣到8.4萬元/平米的價位，永豐基地兩宗地指導售價為8.3萬元/平米，且設定了10%政府產權份額，按理說這是明顯有價格優勢的優質地塊。
但是，兩宗地在拍賣中均未觸及價格上限，且參與報名單位都只有4家，這體現了大多數開發商對起拍價40億以上標的敬而遠之的態度，與5月拍地的熱度，及2020年海淀幸福裡兩塊地拍出130億元、溢價率達26%的瘋狂大相徑庭。
開發商為何對這兩宗地熱度降低？幫主認為，一是兩宗地起拍價均超過40億，錢緊的開發商不敢想；二是起拍樓面價就達到約5萬元/平米，比海淀幸福裡第一塊地成交樓面價高出3000多元；房地價差被壓縮，這也讓很多開發商難以算賬。
因此，在報名企業中，我們只看到了懋源一家民營企業，但最終結果是僅用7、8輪報價，就由中海、華潤+首開聯合體成交宣告落錘。
開發商對爭奪地塊的熱度降低，是否會反映到市場銷售層面，是令業內關注的重要問題之一。
樹村開盤將體現市場心態
在當前這個時間節點上，海淀樹村學府壹號院能否如業內預料一般，在開盤業績上無愧今年北京最受追捧的樓盤，其對市場的導向意義甚至大於專案本身。
當初在樹村地塊上架、並明確指導售價11.2萬元/平米和20%政府產權份額後，就被普遍認為是今年北京最值得購買的專案。
讓我們看一下該專案的產品資訊：
專案位於北五環農大南路南側、樹村路東側，與圓明園隔五環路相望，周邊有清華、北大、農大、北體大等高等學府，上地醫院、華聯購物中心、清河永珍匯、樹村郊野公園等配套。
專案分南北兩個地塊，容積率為1.6，共建35棟5—6層洋房，約有900套房源。
戶型包括：128平米和153平米兩種頂層戶型，數量佔比約為78套；主力產品為184平米和220平米戶型，共約630套；275平米戶型約192套。
專案為高標準住宅，將全面實施三星級綠色建築、健康建築、超低能耗建築，採取裝配式全裝修交付。
專案預計售價可打8折為8.96萬元/平米，套總價約1100萬起。
該專案之所以被普遍看好，不僅是海淀區北五環稀缺地段，而且因售價與周邊二手房9萬—13萬/平米的價格形成了倒掛優勢。
據悉，學府壹號院取證後將於10月29日開盤。
專案能否如期取得熱銷，對於當前變冷的市場有一定的示範作用。
雖然專案被廣泛關注與認可，但由於二手房信貸額度收緊，導致不少“以舊換新”的買家，在騰挪資格與資金等方面均受到很大影響，因此，首次開盤實際效果還有待觀察。
此外，受成本及限價影響，專案在品質投入方面肯定會打一定折扣。這也將對挑剔的海淀高階客戶最終決策產生影響。
因此，專案能否賣得好，將從三個方面體現市場的心態：一是這批買房人對當下市場的認知與信心；二是專案主力產品為超大戶型，目前市場購買力的支撐力度；三是應用高標準、裝配式建築的高階產品，是否等於高品質，能不能獲得高階改善客戶的認可。
讓我們拭目以待。
