北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
北京買房，買城區還是買新區？
這個問題其實是炒房客們特別喜歡的，很多“專家”當做噱頭來忽悠，忽悠人們去異地投資，甚至成了所謂的投資鐵律。基本都是一句話：小城市買新區，大城市買老城區。
道理也簡單，小城市一般就一個老城+一個新區，只要距離不是很遠，行政中心再搬過去，那大多數都能很快就發展起來，房價的上漲速度也遠超老城。
而大城市就沒譜兒了，尤其是一二線城市，那可不是一個新區，而是一堆的新區，哪個先發展起來很難說。所以如果追求穩妥收益的話，最好買配套齊全不可能搬遷的老城區。
但這只是專家們和炒房客的開頭，實際上人家是為了賣房子，賣新區的新樓盤，否則哪兒賺錢去啊。之前的這些鋪墊，就是為了先在粉絲心裡種下一顆“恐懼”的種子，告訴他們一旦買錯就會損失慘重。
然後就開始講他所推薦的新區的規劃了唄，級別多麼高，規劃多麼好，配套多麼全什麼的，總之是肯定有前景，買了就能發財。
當然我也承認，我就曾經幹過很多年的這種“專家”。因為在大城市的市區根本拿不到地，只能去新區搶，那要想把房子賣出去，還得賣高價，那就只能是忽悠了唄。
好多人問過我說瞎話是否會內疚？沒有過，真的沒什麼心理負擔，因為這套說辭的根基不是我們編的，而是土地方提供的。人家就是這種規劃設想，我們只不過是借題發揮罷了。而且，忽悠人最關鍵的一點是什麼？是先要讓自己相信，然後才能忽悠別人。哪怕是自己真的不信，也要調整自己在張嘴之前進入狀態，調動出激情，然後說著說著就信了，發自內心的自信。
不說這些了，就說北京的新區吧，到底能不能買，怎麼買？
當然能買，市場上所有的商品只要是能賣，那就肯定能買，就看購買的目的是什麼了，也就是需求。
最簡單的需求就是自住。房子本來就是用來住的，其他的都是附屬品。那如果基於這個需求，所有的新區都能買，憑個人喜好選擇就行。另一個需求就是投資了唄，這就能說道說道了。新區也是分情況的，不能一概而論。
首先說，
新區最重要的一條是什麼？
軌道交通，地鐵。有了地鐵未必能跟上大盤，但沒有地鐵一定跟不上。
舉個例子吧，老有人問我為什麼總推薦房山，卻從來沒提過懷柔。因為如果從價格來看，這兩個區的均價是一樣的。而房山離城區近有地鐵，懷柔離市區遠還沒地鐵，那是不是說明懷柔的潛力更大？
可以這麼說，或者可以說懷柔的購買實力更強，所以在沒地鐵的情況下也做到了均價等同於房山。但是，對比兩個板塊不能只看靜態的價格，得把時間段拉長才能看出趨勢。這就跟看一個企業或一個人似的，不能看他現在掙多少錢，也得看以前賺多少錢，這才能看出是進步還是退步了。
其實懷柔為什麼價格高我也不知道，可能北高南低一直是傳統吧。現在懷柔和房山的價格差不多，那以前還遠遠高出呢。比如懷柔水庫旁邊的龍湖花園和梅苑花園，2001年的時候都賣3000多，懷柔均價。而房山呢，良鄉的大致均價在2300左右，籬笆房的碧桂園當時1800，竇店的金鑫苑才起價980，均價1000多點兒。
那這麼多年過去，現在懷柔和房山的均價都是3萬多點兒，拉平了。而金鑫苑1.7萬，在離地鐵較遠的情況下也和懷柔大幅縮小了差距，和良鄉的差率變化不大。碧桂園離地鐵相對近，也不算太近，均價接近3萬，從當年30%多的價格差率縮小到10%了。
這除了地鐵，我也想不出還有其他什麼的因素影響。雖然房山的產業也不錯，但還是隻能說地鐵這個配套的影響更大。
但是，地鐵只是必須的條件之一，有了也未必能更上大盤。典型的例子可以看14號線西段，園博園張郭莊板塊，先有的地鐵後有的樓盤，園博園周邊的自然環境也相當好。園博府就更不必說了，小區絕對有品質。
但是，從這裡2012年開盤，無論是最早的低價1.8萬，還是後來的正常價2萬多，都是落後於北京平均值。為什麼？沒什麼別的解釋，地鐵只是最基本的要求，其他的各項配套都沒達到唄。
很多人願意買新區，以剛需居多。
無外乎兩點原因：
一、房子好還價格低，怎麼看怎麼價效比高；
二、過去的很多新區都跑贏了大盤，有成功案例。
第一條，房子好是客觀現實，最起碼是新，滿足了很多人的新房情節。沒人不喜歡新東西，汽車電腦手機當然是最新款的才時尚。但是所有的新東西都是有溢價的，這是商家的利潤無可避免。而到你手裡成為二手房之後，是否還能保持這溢價，那就看接盤的是否認賬了。
至於價格低，這沒有標準。你之所以覺得價格低，那是因為開發商讓你覺得低，否則誰還買啊？而新區的二手房如果覺得價格低，那就得琢磨琢磨為什麼了。是業主不想賣高價呢，還是確實賣不上去。那如果是賣不上價，就得想想到自己手上之後有沒有能力扭轉這趨勢。
第二條，北京確實過去一些新區跑贏大盤，最典型的就是望京，遠遠跑贏。其他的圍著四環和近郊的也有不少都跟上大盤，如亞運村、世紀城、四惠朝青等等，很多。
為什麼？
因為過去的北京城小，三環周長不到50公里，四環才60多。周長短就意味著面積小，那填起來就相對容易。尤其是前些年北京快速發展的時候，三五年就能大變樣兒。
這些四環新區完全是從零起步，市政和開發商同時施工，幾年時間就建設出一座小城鎮。那這種板塊雖然在當時是郊區，但只要是建設速度快，升值率自然至少是跟上大盤，畢竟沒人不喜歡新東西和新環境。
可是，這種情況估計以後很難再有了，五環的周長是100公里了，那在供地總量不可能大幅增加，反倒有可能逐步減少的情況下，能分到各個板塊的屈指可數。而且財政收入也是有限的，這麼多新區，總得都照顧一些吧，可只要是稍有均衡，那就很難再出現領頭板塊了，至少是不好預測。
而且這規劃的實現週期要大幅延長，看看麗澤就知道。這還是豐臺區的絕對重點呢，三環邊，可12年過去，不僅沒得到多少住宅用地，配套的進展也緩慢。
巧婦難為無米之炊，任何一個新區要想快速發展，土地指標是首要前提。沒有地就蓋不了房，沒有房就引不來人，沒有人也就不必著急配套建設，各個新區都陷入了這種困境。
所以說，雖然之前的北京有諸多新區的成功案例，但那是時代的功勞，而這種時代一去不復返了，那再買新區就得認真考量。
直接說吧，
在北京如果不想住市區老破小，那新區應該怎麼買？
首選就是必須有地鐵，沒地鐵的直接放棄，這種房只適合週末自住，連出租都租不上價。
其次就是必須是重點發展的板塊，恨不得一口氣推出十塊住宅用地的那種，否則孤零零的小區就甭幻想了，單挑兒幹不過群毆，只能站崗。
可以這麼說，只要是交通方便規模大，那就能彌補很大一部分距離的劣勢。
這可以參照房山長陽，大興西紅門、昌平天通苑回龍觀，還有垡頭、草房等地。因為規模大就是優勢，有了規模就自然有投資商來送配套，資本都是要賺錢的。但這個規模必須是快速形成的，千萬別是拖上十多年，那早期進入的等的花兒都謝了。
交通方便規模大，這種板塊能做到的基本跟隨大盤，基本不會輸。就是因為吸引來的人多，而且人家值得來一次，能看很多的房源。別幻想孤零零的一個或三兩個小區能吸引多少人來，人們的時間精力都寶貴，犯不上單獨跑一趟。
有了這些基礎條件，最終要的就是產業區，這點參照的就是望京西二旗和亦莊。
產業區是創造財富的，也是花錢的地方，商品的價格由供需關係決定。這需求其實就是錢，只有錢才能催著人們消費，房價才能得到支撐。
其他更典型的還有萬柳和新北苑，自身沒有產業，但離著產業區近。而且憑藉合理的規劃，高檔小區的建設，吸引到了產業區溢位人群，所以升值率反超產業區。
至於其他的配套，那最能提供支撐的就是教育了，優質的教育資源才更能吸引到置業人群。
但這有個前提，就是別輕信掛名校，尤其是在板塊發展前期，建設規模小的情況下，所謂的名校註定是形式大於內容。而必須是本身建設規模大，或者是周邊有大規模社群板塊的情況下，這名校的價值才相對大。
其實道理挺簡單，名校之所以質量好，那校長、師資和生源是缺一不可的。而如果板塊規模不大，那就不可能提供足夠的優質生源，學校的成績也就很難提升。只要是前幾屆的名聲打不響，那之後的招生就更難了，優秀師資甚至會流失，這所謂的名校分校也就失去了意義，純粹掛名校。
這點參照亦莊、萬柳、世紀城、上地、太陽宮等新區，都是學校支撐新區的典範。這前提一定是規模，有了社群規模未必成為名校，但如果沒有規模，那幾乎就沒有可能。
總之，北京在十多二十年前不過是中型城市，買房首選新區沒問題。現在已經是超大城市了，當年的新區都幾乎已經成了市區。此時再買新區就必須謹慎，除非是隻惦記自住不考慮其他。
否則如果考慮新區，那首先就是交通與供地規模，這幾乎是直接決定了板塊的最基礎保值問題。之後是產業，這決定了板塊的發展。而教育，在規模大的情況下或許能做到錦上添花，但在規模小的情形是做不到雪中送炭的。
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