重慶渝北恆大中渝廣場 Morse姐攝
作者 | Morse姐
來源 | 摩斯地產（ID：MorseHouse)
1992年，恆大創始人許家印拋棄了鐵飯碗，南下深圳闖蕩江湖。這一年，比許家印小1歲的朱孟依在一河之隔的中國香港創立了合生創展集團（00754.HK）。
相繼進入地產行業，恆大與合生創展都入列“華南五虎”。舞陽鋼鐵廠許主任和“朱老農”曾在華南地產市場展開過激烈的“拼殺”。
而今，63歲的許家印已不再意氣風發。62歲的朱孟依退居二線後，其女兒執掌的合生創展上演了一場物業世紀收購大戰。
2021年10月4日，恆大物業（06666.HK）與合生創展雙雙停牌。恆大物業，市值553億港元；合生創展，市值589億港元。
合生創展對於市場而言，是一個蟄伏而又沉靜的選手。曾經排名中國地產行業前列的合生創展，近年來幾乎沒有什麼聲響，低調投資搞錢。
為何卻在地產企業變得保守和穩健的當下顯示肌肉？
資料上看，去年合生創展大賺，財務報表相當靚麗，利潤率也碾壓同行。可是，朱孟依要拿下地產物業巨無霸恆大物業也並非易事。況且還要揹負起無數的質疑。
能夠讓朱孟依逆勢進擊，或許正是他背後能量極大的神秘家族。
秀肌肉
風雲變幻的地產業，進入10月後依然不平靜。
10月4日，港股中國恆大、恆大物業紛紛公告，在香港聯交所停牌，且可能涉及全面要約收購。而另一家地產合生創展也釋出停牌公告，且待透露一項交易，即擬收購一家在港交所上市的公司股份。
市場上將這個奇怪的現象指向了合生創展擬收購恆大物業約51%股份，獲恆大物業控股權，交易金額或超200億港元。
時下，缺錢才是常態。不少曾經風光無限的地產企業，幾億美元的美元債都難以如期兌付。低調的合生創展能奢華地支付交易價嗎？
看報表，截至今年6月末，朱孟依家族控股的合生創展賬上現金及現金等價物達到397.6億港元。
這勉強夠了！
去年12月，恆大物業上市。高開低走，讓許家印和眾多投資者經歷了劇烈的過山車冒險。
同樣是賬面上看，恆大物業貌似不錯。今年上半年的答卷顯示，恆大物業實現營業收入78.73億元，同比大增68.3%；淨利潤19.34億元，同比大增68.6%。從淨利潤率看，高達24.5%。
業績不難看之時，恆大物業持有的合約面積規模也像吃了生長素一樣，快速催長為巨獸。
截至上半年，恆大物業合約面積達8.1億平方米，同比增長57.9%；在管面積達4.5億平方米，同比增長77.2%，規模是可以跟碧桂園抗衡的。這樣的規模，也難怪讓另一個老牌物業巨獸碧桂園深感壓力，也選擇了“逆生長”。
面對兩大巨獸，老牌廣東房企合生創展自身的物業如同“幼崽”。
實現與恆大物業合體後，合生創展持有的物業體量，可迅速擴大規模，進入頭部物業梯隊。
今年以來，合生創展已經在加大吸收營養。合生創展關聯公司珠江房地產同意將瑞特物業的100%股權轉讓予合生創展間接非全資子公司康景物業，代價約為114.3萬元。小動作，可見大心思。
夢想總是很美妙，也讓人很痴狂。這次朱孟依的雄心或許會戛然而止。10月19日，非官方渠道透露出一絲夢碎的聲音。
合生創展會停止與中國恆大磋商收購恆大物業股權嗎？
不管如何，企業或者企業家總是需要些雄心的。
此前，碧桂園、萬科均稱與恆大有過接觸，但沒有談攏進入實質性合作。手握數百億現金的合生創展，即使被人指稱蛇吞象，但是至少朱孟依的合生創展有過努力，實質性的接觸也讓萎靡不振的市場看到了些許希望。
收購戰裡，往往會有煙霧釋放，一切尚未有定論。
女股神
2020年1月，朱孟依退居二線，女兒朱桔榕接棒。
地產二代往往都有金融背景。搞錢最重要，簡單粗暴。要像張一鳴等人那樣去研究生命科學，為人類未來命運探索，還需要他們沉澱很多年。他們也不會像搜狗鑽石王老五那樣累了，要去尋找愛情。
2020年1月，朱孟依之女朱桔榕從父親手中接棒，擔任合生創展董事會主席。朱桔榕畢業於中國人民大學金融專業，大一就開始在合生創展實習，大三當上總裁助理，分管財務、人力、行政等工作，曾因工作任務太重經常不去上學導致學分不夠，未能順利拿到畢業證。Morse姐由衷點贊：中國人民大學學風好，朱桔榕也很率真。
新掌門人到來之後，風格迅速切換。2020年6月30日，合生創展正式宣佈將股權投資納入主要業務活動之一，且股權投資方向主要為高新科技、醫療科技。
股權投資業務中二級市場的操作並不是那麼容易。許多牛哄哄的公募私募都在股市折戟沉沙，就連一些所謂掌握內幕的人士也往往滿地找牙。
合生創展卻彷彿股神附體，一樁樁操作讓人瞠目結舌。
這讓合生創展獲益的同時公司股價也翻了數倍。
2020年2月26日—2020年3月20日，合生創展重倉買入250萬股（佔比0.51%）Sea，平均價格45.5美元，總斥資約1.14億美元（約合8.82億港元）。
2019年12月12日—2020年4月20日，合生創展買入1042.72萬股（佔比0.98%）平安健康（1833.HK），平均價格75.85港元，總斥資7.9億港元。
2020年1月8日—4月17日，合生創展買入2215.65萬股（佔比0.3%）中國平安（601318.SH/2318.HK），平均價格78.6港元，總成本17.41億港元。
2020年4月28日—2020年5月5日，合生創展買入2623.68萬股（佔比0.13%）匯豐控股（0005.HK），平均成本39.18港元，總成本10.28億港元。
2020年4月28日—2020年6月2日，合生創展買入中國移動1612.5萬股（佔比0.08%），平均價格58.86港元，總成本9.5億港元。
2019年12月12日—2020年6月30日，合生創展還不斷增持小米（1810.HK），所持股份數至8368.6萬股（佔比0.48%），平均價格12.31港元，總成本約10.3億港元。
此外，2020年內，合生創展旗下合生資本國際以6億美元認購Scientia Technologies Limited7.407%的普通股。
這些投資給合生創展帶來了改變。該公司評估，截至2020年6月30日，6個月上市證券投資的未變現收益總額超過20億港元。2020年全年，合生創展投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入。
除了投資之外，老本行地產業務也實現了增長。合生創展2020年的合約銷售額為358.34億元，同比增長53.68%；同期確認銷售額298.59億元，同比大增81.2%。銷售規模創下立業以來的新高。
股價自然受到了提振。市值從2019年底的175.8億港元漲至2020年底的433億港元，翻了兩倍有餘。進入2021年，合生創展的股價依舊不改上漲趨勢，截至10月19日，市值高達589億港元。
大家族
合生創展於1992年在香港成立，1998年就登陸港交所，目前業務板塊涉及地產、科技、文旅及汽車等。
現在鮮少有人知道，且合生創展是個不差錢的好學生。2017年助力王健林脫困，斥巨資收購了5個萬達廣場資產。
合生創展的發家在於朱孟依“低成本拿地、囤地”的本領之外，神秘的大家族也是挺有特色。
早期，朱孟依以搞一條商業街的方式圈了一塊地，從此甩掉包工頭成為包租公。此外，朱孟依還以成立合資公司的名頭，把關聯公司的300多畝地“賤賣”給自己，算下來地價每平方米不超過800元，而周邊毛坯房已經賣到1萬元/平方米。
再比如，在天津以建造一座城的名義拿地2萬多畝，地價78元/平方米。這些操作挺像囤地聞名的李嘉誠先生。
囤地很不錯，又不差錢，合生創展與碧桂園、富力、恆大、雅居樂曾並稱為“華南五虎”。曾成為內地銷售靠前的房企，還獲得了“地產航母”稱號。
合生創展背後的朱孟依家族也可圈可點。截至2021年上半年，合生創展實際控制人、控股股東為朱孟依持股53.26%，其子朱一航透過達富投資持有18.14%。合生創展現由老三朱桔榕打理，朱家的其他產業則由老大朱一航、老二朱偉航掌管。
此外，朱孟依的幾個兄弟，個個本領不錯。老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱慶伊，都投身了地產，三兄弟身價不菲。潮汕人又格外抱團，尤其是親兄弟齊上陣。曾經在一些地塊上，幾兄弟聯手出擊，擊退競爭對手。三兄弟的實力和默契，也難免讓合生創展有底氣覬覦恆大物業。
合生創展20多年發展歷史中，職業經理人也扮演了一定的角色，在不同階段為合生創展拓展出力。當然，這個過程中，並非人人如意。
1997年，謝世東上任合生創展行政總裁，成為該公司第一批職業經理人。但2003年，謝世東卻選擇在合生創展鼎盛時期離開。
2005年，朱孟依以500萬元年薪和2000萬股認股權的豐厚回報，換得曾任中國工商銀行深圳分行行長、深圳市政府副市長、廣東省省長助理的武捷思任職合生創展行政總裁，但武捷思在2008年初辭職。其間，他曾為公司引進淡馬錫、老虎兩大基金作為戰略投資者。離開的原因或是與朱孟依在管理上存在分歧。
這之後，朱孟依將集團副總裁兼北方區域總裁陳長纓任命為集團行政總裁。2010年1月，陳長纓以“希望有更多時間處理個人事務”為由辭去總裁一職。
2010年3月，合生創展自己培養出來的高管薛虎出任合生創展行政總裁。命運與他的前任沒什麼不一樣，2012年3月薛虎選擇了離開。
相隔沒多久，2012年3月，年僅22歲的朱桔榕被委任為合生創展集團常務副總裁。彼時上任的她謙虛地回應媒體“配合協助張懿”。
張懿職務為董事局副主席兼財務總監，與前幾任命運一樣，張懿於2013年7月離開。沒隔幾天，朱桔榕任副主席。
更加戲劇性的是，原中國建設銀行廣東省分行副行長席榮貴仍然殊途同歸，任職期間為2018年9月—2020年11月，僅僅待了2年同樣以“希望投入更多時間處理其個人事務”辭職。
就這樣一路走來，合生創展沒有了“地產航母”的名號。2019年提速之下，合生賣了212.58億元，算是比較高的業績，但同期萬科銷售額高達6308.4億元，僅及萬科的3.4%。
與此同時，2014年—2017年銷售額幾乎不曾有多大變化，均未達百億規模。其中2014年，合生創展銷售額甚至低至53億元。
這也與合生創展開發週期超長待機有關。
據統計，合生創展有多個專案開發了超過10年仍未完工，其中最長開發的專案已超過22年。確實很“李嘉誠”。
早早囤地，成本低的合生創展2010年-2020年間的毛利率也體現得很均衡和愉悅：40%、46%、43%、38%、31%、25%、28%、37%、49%、50%、64%。
2013年—2020年，其土儲規模一直保持在3000萬平方米左右。
而且，舊改熱潮下，合生創展也搶得眾多機會。2021年年初，合生創展又拿下廣州最貴舊改專案。其土儲面積也從2020年的3044萬平方米，增至2021年上半年的3048萬平方米。
不差錢，有神秘大家族支撐的合生創展，未來在地產領域的決心不小。
然而，形勢變化太快，手握大筆現金顯得從容的合生創展還能夠大幅提速嗎？一切都還需要時間來檢驗。
沉默少語，甚至被業內人士戲稱為“朱老農”的朱孟依，公開場合很少發表講話。流傳出來的他與部下的一次談話，他提及：做生意要多讀《菜根譚》，學會淡定從容。
END
