慘淡！9月份全國52個城市房價下降

2021年10月20日，國家統計局公佈了《2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料》。

資料的結果顯示：全國70個大中城市中，9月份的二手房房價環比下降的城市居然達到了52個，創造了近6年以來的“最慘記錄”。

也就是說，9月份全國幾乎有75%的城市，房價都在“跌”！

甚至“北上廣深”等四個一線城市，也全部都在“跌”！

北京的房價在經歷長達8個月的上漲後，也開始出現下降。

很多人可能很奇怪，怎麼中國樓市忽然就“急轉直下”了？

我們透過對2021年以來，國家統計局各個月公佈的資料整理，可以很明顯的發現，2021年7月份是全國樓市“逆轉”的關鍵節點。

2021年1-6月份的上半年，全國房價下降的城市僅有10-20個左右，佔比不超過30%，大多數城市的房價還是“微漲”的，市場總體“穩中有升”。

但是從2021年7月份開始，全國房價下降的城市數量忽然從6月份的16個增加到了7月份的26個，幾乎翻了一倍。

8月份房價下降的城市數量再次增加到34個，9月份終於達到了歷史記錄的52個，全國房價“普降”的格局已經基本形成。

為什麼會這樣？

我們認為，問題就出在2021年1月1日，央行和銀保監會聯合實施《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》後，各地二手房房貸的“嚴控和收緊”。

在這個通知中，央行和銀保監會提出：中資大型銀行的房地產貸款年度佔比上限不得超過40%，個人住房貸款年度佔比上限不超32.5%。

這樣一來，上半年房貸就瘋狂“搶額度”，而下半年進入到7月份後，各地房貸額度就明顯不足了，多個城市的房貸全面收緊。

下半年的二手房房貸究竟有多緊張？

根據北京商報最新的報道，在北京地區大部分銀行房貸額度仍處於收緊狀態，2021年二手房房貸放鬆的可能性不高了。

“什麼時候有額度不好說，可能明年有戲”，

“部分國有大行雖有額度，但明確放款時間還是要等到明年”，

“現在個人住房按揭貸款商貸可以簽約，但放款得等到明年”。

“目前放款時間不確定，面籤已經約到明年2月了”

不僅僅是房貸收緊，房企的貸款和融資更是被“壓縮”，也導致了下半年中國房企接二連三的出現“債務暴雷”，甚至出現了大規模的“降價促銷”。

一方面是“房貸收緊”，另外一個方面是“房企降價砸盤”，2021年的中國樓市在下半年只能用“慘慘慘”三個字來形容了。

在這種背景下，土地大規模“流拍”就不奇怪了。

那麼，2021年下半年哪些城市跌的“最慘”？

我們可以分成兩個檔來看：

第一檔，房價已經連續下降3個月以上的城市。

以石家莊、秦皇島、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、安慶、宜昌、南充、遵義、大理、貴陽、昆明、南寧等城市為代表。

主要是以三四線城市為主，房價連續下跌三個月以上，已經基本形成了下降的趨勢，除非政策發生根本性變化。

否則這些城市很難“挽救”，該扔就得立刻扔掉。

此外，深圳的房價已經連續下降5個月。

第二檔，房價剛剛出現1-2個月下降的城市。

這些城市主要以一二城市為主，包括北京、上海、廣州、武漢、合肥、杭州等城市。

這些城市的房價下降，主要是受到房貸額度收緊的影響最大，如果信貸收縮再維持1-2個月，可能會形成短期的“下行趨勢”，價格戰在所難免。

反正目前看，全國房價“普降”格局已經形成，“救”還是“不救”？

2021年10月20日，在北京的“金融街論壇年會”上，中國金融主管部門的負責人終於發聲：

“房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”。

“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常”。

“今後幾十年，建築業都還將是一個支柱產業”

可以預見，中國的金融信貸政策在未來幾個月一定是“逐漸鬆綁”的，二手房房貸額度會明顯放鬆，甚至會出現新貸款的房貸利率下降。

基於這種預期，我們對未來幾個月的市場走勢有如下判斷：

第一，11-12月是比較理想的買房時機，房企一定會降價促銷，市場價格戰難免，可以買到相對優惠的價格。

第二，2022年的一季度會有一個“小行情”，這個小行情純粹就是信貸鬆綁後推動起來的，持續時間大概半年。

在2022年一季度，降價的專案會重新恢復原價，甚至會漲價銷售，但房源依然會快速去化，市場需求集中爆發。

因此，想要買房，就在11-12月份，重點關注“降價盤”和“限競房”，價格合適就立馬入手。

想要賣房，最好是等到2022年的3-5月份期間，趁著房貸額度充足，趁機趕緊脫身，實現變現。