我是星叔，全國資深房產投資人，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔，您好，最近岳陽、瀋陽、昆明防止房價下跌推出限跌令。一邊控制房價上漲，一邊又不讓房價下跌，降個房價咋這麼難？樓市未來走向到底如何,能否分析一下，謝謝。
回答：這次止跌令出臺透露這幾點訊號：
1、某些城市房價下行壓力巨大，一些地方為保房價才出此政策，難免有託市之嫌。
出臺這一政策主要是為了防止開發商為了回籠資金而大範圍打折出售，防範大跌導致的維權等不穩定因素。
2、全國各城市之間嚴重分化，有的限漲，有的限跌。
在很多城市紛紛出臺各種各樣的房地產調控措施意在對房價“限漲”的時候，湖南嶽陽等地的“限跌令”迅速躥紅，似乎顯得有點格格不入，但是正反映了市場的嚴重分化。
出臺限跌措施是當前房地產市場分化明顯的體現，有的限漲，有的限跌。在一二線城市房價過快上漲的同時，某些三四線城市和縣城卻因住房供應量過大，房價出現較強下行衝動。
3、可以跌，但大跌不是穩定，所以防止大跌可以，但不能成為託市的藉口。
未來樓市穩是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。一旦房價過快下跌，可能給整個經濟社會帶來巨大影響。不僅熱點城市房價過快上漲將帶來金融問題，而且另一些城市房價過快下跌，同樣會給樓市帶來很大問題。
4、未來房產投資的門檻會變得越來越高。買房不能貪便宜，越是便宜坑越大。閉著眼睛買房的時代已經過去了，現在買房一定要慎重，選對城市選對區域你才能贏。
提問: 星叔好，剛需，最近看了很多盤，都不是很滿意，要不是戶型不好就是地段差，很難選，昨天看了一個盤，戶型採光都很不錯，有個大陽臺比較喜歡，唯一的缺點就是周邊新開發的，沒什麼配套*，上班需要開車，不知能否發展的起來，很糾結，請星叔指點！
回答：不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠地鐵、不靠*、不靠配套。
買房抉擇時，地鐵、配套這三條極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時至少也要滿足一條。
三條都不具備的房子，不僅漲的慢跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有了居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！
我發現很多買首套房的小白，將房子的新舊和漂亮列為首要選擇標準，這是極端錯誤的，是最要不得的。
當你入住幾年後發現，孩子沒有學上，每天上下班3個小時，最近的超市5公里開外，你就會後悔當初愚蠢的決定了，當你終於醒悟想要置換時才發現，你的房子打折都不一定賣得掉。
提問:星叔好，想請教下這波樓市行情分化的原因主要有哪些啊?
1，因為大城市限購，名額有限，導致有資本的人更傾向於一步到位，直接買核心區的好房子。
2，貧富差距拉大，剛需沒有賺到什麼錢。遠郊剛需和老破房沒有客戶支撐。富豪能賺到錢，他們喜歡買他們看得上的房子，於是好房子漲。
3，上漲有先後，好東西總是先漲。但是差房子不是不漲，時候未到。流水的分化，鐵打的普漲。
4，這次放的不是大水，而是滴灌，最先接收到水的關係戶，就會去買好房子。因此分化是因為放水不均勻。
5，普漲行情還沒有結束，就被政策打斷了。所以才看到分化現象。
上面這些可能的原因對麼?除了上面的這些原因，還有可能是哪方面引起的呢?
回答：1、有資本的不用名額，公司直接也可以交易。
2、是改善型在呼籲，以前是隨便換，現在是小的換好的中的，好的中的換好的大的。
3、沒有鐵打的普漲，只有分散開來的，你是大水澆灌，他可能是隻是撒兩滴尿。
4、不是關係戶先碰到水，若你這樣說，這不是關係戶，這是權貴。而對於我們普通人來說，不過就是一個意識的問題，你手上有抵押物房子，你有好的資質，你也可以先人一步碰到水。若要看銀行政策明朗了才行事，其實已經滯後了，當然，也比很多人快很多了。
5、不是政策打斷，而是世界形勢不允許了。另外，庫存也太大了，房子已經不稀缺了。總有好的讓人追，總有壞的讓人棄。
提問：星叔好，小企業老闆，受現在政策影響，開了才一年的公司現在沒法開工，沒有收入來源，房貸車貸還有員工工資...感覺很焦慮，力不從心，生活真難，該怎麼辦？
回答：這兩年很多企業的日子都不太好過。
永遠要保持危機感，永遠要儲備好防守資金。因為你永遠也不知道明天會有什麼“黑天鵝”發生。
房產投資要準備至少2-3年的防守資金，這裡的防守資金，不一定是指現金和存款，穩定的工資、大額信用卡、各種銀行貸款甚至親友願意借錢的金額，都可以被列入在內。
透過以上這些渠道，能幫你熬過3年的房貸月供缺口，這才是防守資金存在的意義。有了防守資金，我相信你在遇到黑天鵝事件的時候，心態就會好很多。
在這麼不確定的大環境下，我們能夠確定的只是自己。其實，人生際遇並不是完全由環境決定，而是取決於你的思維和決策。
現在變化太快了，每一天每個月每一年都有無數的變化，如果只盯著變化，你會很容易焦慮，抓不到生活的重心。
可以用貝索斯的思考方法，問自己：未來3/5/10年，什麼是不變的？
只有把戰略和重心，放在確定和不變的底層邏輯上，你內心才會容易安定，才會有耐心去做有長期競爭力的事。
提問: 星叔你好！關注一段時間了，今天加入星球，想在海南購房，子彈260萬左右，不想貸款，購房養老兼升值，想買個兩居，主要考慮清水灣和三亞海棠灣南田片區，房價在3萬左右的可以接受，影片看房時，比較看好海棠花開86平，感覺戶型格局挺好，但就是物業費相比其它樓盤貴一些，有其它好的樓盤幫助推薦一下，海南購房有哪些需要規避的風險，海南房價已經漲了，還有購買價值嗎？謝謝
回答：海南沒有中老年飛蛾撲火，哪有海南浴火重生海南是第二個股市，股市絞殺中青年中產，海南絞殺中老年中產。
旅遊養老地產基本沒有流動性的，當消費的話隨意，投資的話迴避。
第一，那是因為海南的人口基數特別少，整個海南省的人口都是不超過1000萬的，三亞的人口更少，常住人口幾十萬。
第二，海南的旅遊地產的概念太濃了，現在房價已經比較高了。
第三呢，看著海南的房價高，但幾乎沒有二手市場，外地人去都是買新房的。
養老靠的不是空氣和穩定，而是便捷的生活 交通和發達的醫療… 最適合養老的地方，是大城市的市區。
養老地產一定有需求的，但從投資角度，太脆弱了，不值得真金白銀去押注。
提問：房叔你好，請問一下，目前考慮在東莞買房自住，因為在福永上班，預算有限。現在買房是不是很難賺到錢？目前看中虎門君悅花園。順便問下，買房如何和銷售員砍價獲取更多優惠啊？
回答：東莞作為臨深城市比較看好，人口和產業結構不錯，優先長安板塊，剛需可以入手。
砍價是門技術，詳見內部分享《二手房砍價技巧篇 如何砍價50萬》。
這個世界賺錢，一種方法是出賣勞動力。譬如下煤井搬煤，或者小白領坐辦公室。坐滿八個小時，老闆就發你一天的工資。
另外一種方法，則是做生意。低買高賣。1 元買進，2 元賣出。第二種方法來錢快，但他有二個缺點。
a) 價格會移動。隨著你生意做多了，買進價會逐漸漲到 1.1 元，賣出價會跌到 1.9 元。利潤空間會縮小。最理想的是你背靠一個海量般的市場，比天空還寬廣，比大海還遼闊，這樣價格才會僅緩慢滑動。
b) 會有競爭對手。加速價格滑攏。
對於絕大多數做生意的人，他煩惱的是 a 和 b 二個問題。所以生意也不好做。真想賺大錢也難。
那麼，有沒有一個辦法，能維持價格始終不動。始終維持“1 元買進，2 元賣出”。我只要在其中跑來跑去，就能躺著賺大錢。
這種方法，學術上稱為“套利”。
但是套利是不長久的。幾乎任何一本教科書都會和你說，一旦存在套利機會，就會吸引無數的“競爭者”湧入這個市場。大家競食這塊肉。最終搞到“1.4999 元買進，1.5001 元賣出”。
也沒有多少利潤。
如果你能發現一個長期套利機會。毫無意外，你會積累大量財富，無可限量。
提問：星叔好，打算在外地投資，工作太忙沒法抽出大量時間來打理，自己感覺精裝修的收樓後可以直接出租，而毛坯的要裝修，基本沒時間操作，這個因素是不是要考慮呢?謝謝!
回答：裝修本身有買入成本，一手房的裝修通常是翻三倍賣給你，你可以買二手帶裝修的，通常一平多幾百塊就可以換一個普通住家裝修。如果買到毛坯的房子，就要對比裝修的成本和出
租的收益。比如重慶，裝修一套花費十幾萬，接近大半套首付了，不如再買一套，所以通常選擇空關。而如果房子地段好，出租收益率高，也可以根據型別改造成民宿或者群租，改造是另一門科技，如果自己不會一般找專門的人做，但不要和中介籤長期租約。
對於地段偏中外環的房子，會優先考慮買入帶裝修帶租約的，直接出租或者續租，如果是毛坯，可能就要選擇空關了。
選擇是否最佳化租金回報，也和個人的現金流壓力有關。
以上問答來自”星叔房談“公眾號，可以一對一解答+贈送2021全國買房最有價值的城市和板塊。
