在當前房地產市場背景下，由於房價上漲等原因，在與買受人簽訂《房屋買賣合同》後，出賣人常常反悔，拒絕繼續履行合同，或者乾脆將房屋賣給第三者，導致原有合同無法繼續履行。這種情形下，買受人能主張哪些損失呢？就房屋價格上漲產生的房屋差價能否作為買受人的損失（以下簡稱“房差損失”）進行索賠？如果能夠賠償，金額又該如何確定？
下面讓我們以一則典型案例為大家解答上面的這些問題：
案情簡介
2016年12月1日，程某（出賣人）與嚴某（買受人）簽訂了《房屋買賣合同》，約定程某將房屋出售給嚴某，價格為524000元。嚴某支付20000元作為購房定金。
2017年9月9日，程某與嚴某微信聊天過程說到：“現在房價從7500漲到8000了，我估計房子不好賣給你了，你看怎麼弄。”後程某在嚴某不知情的情況下，將房子另行賣給第三方並辦理了房屋過戶手續。雙方洽商未果，嚴某向法院提起訴訟。
本案中，嚴某、張某是否可請求因房屋價格上漲而導致的房差損失？具體金額如何確定？
裁判要旨
法院認定：“關於原告損失的問題，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。可得利益損失，此係保護守約方的履行利益，在合同因出賣人一方的原因無法履行而導致解除合同時，因房屋價格上漲可以獲得的利益。儘管被告曾於2017年9月左右微信告知原告不同意繼續出售案涉房屋，因其系違約方不享有解除權，故被告關於應以該時間作為房屋價值評估時點的抗辯意見不能成立。案外人沈某、張某於2017年11月15日才明確表示不同意出售案涉房屋，原告及時變更了訴訟請求並申請對房屋價值的評估，評估基準日確定為2017年12月8日並無不當。因此，原告可得利益損失為506300元（1030300-524000）。”（參考案例：(2017)蘇0611民初3741號）
路漫律師點評
實踐中法院對房差損失的賠償普遍持保守謹慎的態度，主要原因是：房差損失的核心法律適用存在分歧，房差損失是否屬於違約方的損失，房差損失該如何結算等，均沒有通行、確定的裁判規則等。
此類案件有以下幾點值得注意：
一、何謂“房差損失”？
所謂房差損失，指的是一方違約導致合同解除時的房屋市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價。差價之所以構成損失，可從兩個角度理解：房價上漲的情況下，如果履行合同，買受人可以獲得房屋的增值收益；因出賣人違約導致合同不能履行，買受人若購入同一地段同等條件的房屋作為替代，將支付更高的費用。
根據《合同法》第一百一十三條規定，履行利益損失屬於賠償範圍，而房差損失屬於履行利益損失。因此在不違反其他法律原則的情況下，司法實踐中對於房差損失基本上持支援的態度。
二、“房差損失”獲得賠償，需要具備哪些條件？
“房差損失”要想獲得理賠，前提條件有哪些？
首先，當購房合同無效時，違約方承擔的是締約過失責任，只能請求賠償信賴利益損失。而房屋差價損失屬於履行利益，根據《合同法》第113條之規定，可得利益損失是在合同有效情形下可以獲得的賠償。所以合同無效時不能主張房屋差價損失。
其次，購房合同違約後，當合同存在繼續履行的可能時，守約方可以請求繼續履行，其無權主張房屋差價損失。
綜上，只有在合同有效且沒有履行的可能，同時守約方請求解除合同時，方能主張房屋差價損失。
三、“房差損失”金額該如何確定？
司法實踐中如何確定房差損失金額呢？
如果合同有約定，則可以根據合同約定確定房差損失金額；
如果合同沒有約定，一般按照以下兩種方法確定：
（1）比照起訴時最相類似商品房的市場成交價與買賣合同成交價之差計算；
（2）沒有最相類似商品房比照的，可委託專業機構評估確定房屋漲跌損失。
但是，“最相類似商品房的市場成交價”在司法實務中如何把握及確定是個難題，法院很難做到讓雙方當事人都認可。因此最常見的確定房差損失的方法還是“委託專業機構評估確定房屋漲跌損失”。
可是，房差損失評估的時間基準點存在買賣合同簽訂時、起訴時、 案件審理終結時、委託評估時等不同時點，到底以哪一個時間點作為房差損失評估的時間基準點？又是實務中的一大難題，也是各方當事人爭議比較大的問題之一。
我們透過對大量的裁判案例進行梳理分析、總結，司法實務中以“起訴時”作為評估的時間基準點是為最普遍的，這主要是因為採用“起訴時”符合合同法的可預見向規則。本文篇首案例主審法官不以“被告微信通知解除的時間”而是以“原告在得知合同無法得到繼續履行的情況下，及時變更訴訟請求的時間”作為評估的基準時間，就是基於此理由。
四、房差損失賠償責任如何分配？
房差損失賠償責任如何在各方主體之間進行分配？我們認為：應該結合合同實際履行情況、各方的過錯程度，根據誠實信用原則和公平原則綜合考量，判斷各方具體承擔份額。
如(2018)蘇0681民初8547號案件中，法院認定“案涉房屋約定價格為90萬元。涉房屋評估時間點是2017年12月5日，房屋價格為169.58萬元，此時案涉房屋已被原告買受，可以作為案涉房屋的參考價格。但陳某作為房屋買受人，理應在簽訂合同之時對房產情況作全面充分了解，在明知案涉房屋系周某買受其他被拆遷人房屋所得，產權並非在周某名下的情況下，其對交易結果存在風險應有一定的預見，但陳某未就合同標的權屬進行認真審查及有效預防，其本身也具有一定過錯，對損失也應當承擔相應的責任。本院以房價為基礎，結合雙方合同實際履行情況，雙方的過錯程度等，根據誠實信用原則和衡平原則予以考量，被告應賠償原告損失64萬元。”
五、房差損失賠償時的特殊情形
1、房屋買賣合同中通常會約定違約金，如果合同約定的違約金已經填補守約方可得利益損失的情況下，對購房人要求按照購房房屋差價予以賠償損失的要求，司法實務中一般不會得到支援。主要是因為合同法遵循“補償性為主，懲罰性為輔”的原則。
2、一房二賣情形下，房差損失的確定可以“房屋兩次買賣成交價之差額”作為標準確定房差損失，無需再另行委託評估機構進行評估。
路漫律師風險提示
實踐中，我們應該如做好風險防範？路漫律師從以下方面給大家支招：
1、簽約前做好調查，明確欲購房屋的性質、權屬等情況，儘量避免合同無效或者履行不能的情況發生。
2、認真準備，細化合同條款，對房差損失的計算確定規則，如明確約定“最相類似商品房的市場成交價”為“同小區同樓層同戶型的中介諮詢的市場成交價”，以方便合同履行。
3、履約過程中，注意相關證據的保留，如微信聊天記錄等。
4、發現違約後，及時提起訴訟並採取訴前財產保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。
作者：江蘇路漫律師事務所 錢宇弘、戎曉霞
