（幸福裡資訊-新盤速遞）5個城區新房價格保持穩定，7個城區新房價格微漲。
來源：幸福裡資訊
作者：齊思蕾
編輯：王小玉
北京新房市場正站在集中“爆發”的前夜。
首次集中供地4個月來，25個地塊相繼入市，總計供應20675套新房，四個月內入市率超過83%。
如今，第二批次43宗地塊也被擺上貨架，靜待10月份集中拍賣。
如果參照4個月83%的入市率，明年2月之前，二批次土地將有35塊地入市。再加上以前拿地最近才入市的"散戶"，春節前將有超過60個純新盤可供購房者選擇，房源量可能超5萬套。
這是北京新房市場第一次如此大規模的集中入市，對從業多年的地產人而言，也是前所未見。
為了方便購房者更好的決策，幸福裡對比分析了即將入市的地塊、樓盤和在售專案，整理出北京樓市未來四個月裡，購房者最需要關注的幾個要點：
1.哪些城區、哪些板塊房價將出現變化？
2.哪些地方競爭加劇，可以撿漏？
3.哪些樓盤容易高位站崗，需要"避坑"？
01房價會迎來新變化
未來幾個月，北京新房市場最顯著的特點之一，就是價格會出現變化。
透過上表可以看出，北京已經開闢了一張全新的房價地圖，未來每一個板塊、每一個樓盤能賣多少錢，都已經被圈定了。
未來北京有5個城區新房價格保持穩定，7個城區新房價格會出現微漲。
首當其衝的，是"透明"了好幾年的門頭溝。區域內目前在售新房專案有5個，均價約5.3萬/㎡，未來三個專案銷售指導均價在6.2萬/㎡。
不過，門頭溝的節奏大機率不會太快，一方面是城區非熱門區域，整體偏改善市場，購房需求沒有那麼急迫，所以開發商蓄客週期會比較長。
另一方面，是因為隔壁石景山的房價還沒有停下來的意思，門頭溝大可以"讓子彈再飛一會兒"。
另一個價格出現波動的區域在大興。
就大興在售專案來看，舊宮板塊目前還有房源的樓盤有京能電建洺悅灣和合生me悅，均價分別為5.47萬/㎡和6.3萬/㎡。
其中，均價較低的電建洺悅灣一共1254套房，目前已簽了1160套，可以看出5.47萬/㎡這個價格是購房者對這個板塊價格的認知，一旦超過這條線，或許就要面臨慢慢賣的準備，比如上半年入市的合生me悅，就是頂著舊宮房價"天花板"的帽子入市的，專案均價6.3萬/㎡，實際備案價6.6萬/㎡，比電建洺悅灣高出一萬多，結果去化速度不理想。
在這樣的背景下，舊宮已經入市以及即將拍賣的兩塊地指導售價均為7萬/㎡，如果按政府規定的房價正負5%浮動的話，未來舊宮新盤最低售價在6.65萬/㎡左右，也是突破了新水平。
幸福裡研究院分析師指出，房價總是很難一概而論，購房者可以對比同一區域同一檔次的專案，過去兩年與未來指導售價作比較，就能看清房價軌跡，避免高位站崗。
02在售新盤都在“搶跑”
接下來的四個月，由於供應量會非常龐大，購房者的情緒也產生了一些微妙的變化。
比如，海淀的二手房客戶開始放慢節奏，糾結著要不要等一等永豐和北沙灘地塊；又比如海淀幸福裡的成交量出現下滑，客戶一邊簽訂延期付款合同，一邊等著去樹村學府壹號院拼一把運氣；再比如，大興的購房者得知未來新房售價後，以前覺得貴的樓盤突然看起來變順眼了。
開始挑挑揀揀或者持幣觀望的購房者，讓一些開發商跟著急躁起來。據瞭解，大興黃村的一些樓盤開始降價跑量，通州、朝陽的樓盤則悄悄提了價，畢竟未來“隔壁”要賣的樓盤更貴。
開發商被動或主動的，都在跑。
今年“金九銀十”，北京新房銷售資料會有怎樣的表現？從幸福裡研究院統計的北京樓市近三週成交資料來看，單週成交量在1200-1600套，進入低位水平。
幸福裡研究院分析師認為，隨著近期市場大規模集中開盤、開發商跑量搶效帶來的短期刺激，近期銷售資料可能會出現波動，但由於市場競爭壓力變大，對每個樓盤而言可能都不好受，單盤高溫的情況預期會減少。
尤其是集中開閘的朝陽區、大興區和房山區，多個同價位、同產品的樓盤同期入市，區域同質化競爭不可避免。
比如朝陽金盞，在售專案中海首開拾光裡均價7.1萬/㎡，隔壁的青雲上府和朝陽一墅扣除政府持有比例後，均價分別為6.6萬/㎡和6.46萬/㎡。對於前者而言，新專案入市後，不確定因素很多，客戶被分流是大機率事件。
競爭激烈板塊開發商主動或被動的讓利，對於購房者而言，或許算得上是“上車”的良機。這部分購房者可以多多關注朝陽、大興、豐臺、房山過去入市，目前還在售的樓盤，看是否能等到一個“促銷”的機會。
至於購房者應該買哪裡？因為需求因人而異，所以關注的層面也會不同。但就未來四個月新房市場來看，可以總結為以下幾個點：
剛需“上車”，可以關注昌平、朝陽的小戶型，如北清雲際、綠城沁園，以及大興、豐臺、房山即將入市地塊周邊的“優惠房源”。
海淀終於放量，除了學府壹號院，未來還有四個樓盤入市，每一個都會是熱門，但整體是剛改和改善的舞臺。
大興舊宮、門頭溝新房價格會出現大幅上漲，新房供應量也會翻一番，購房者可選擇範圍擴大的同時，需要謹慎思考。
熱門區域的樓盤，並沒有因為先天優勢就敷衍了事，比如崔各莊的和光悅府、龍樾合璽、建發·望京養雲，開發商們拿出的都是高階系產品，基本都會在9、10月份開盤，競高標準方案的8個樓盤基本不會“踩雷”。
最後，分析完北京未來房價之後，有一個點需要強調，北京核心區最頂級的海淀、豐臺二環，最高價格被錨定在11.2萬/㎡，未來這兩輪供地的新房專案，銷售單價不會高於11.2萬/㎡。
隨著集中出讓的地塊越來越多，城市的房價地圖會越來越清晰，會在目前基本定價脈絡基礎上，更精細化地呈現出來。
