大家好，我是財爺。一個人如其名，能給你帶來很多財運的人。
以下是今天的正文。
前兩天，《求是》雜誌發文：要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。
接著，原政科學研究所所長賈康又建議：在深圳、海南、浙江進行房地產稅試點。
看來，房地產稅執行的腳步，是越來越近了。
今天，我們就快速解讀下，關於房地產稅，大家關心的幾個問題。
1
問：房地產稅的“起步”是多少，我一套房也要收稅嗎？
關於房地產稅的起徵點，目前市面上流行的幾種說法有：
一是按套數收，唯一住房不收，第二套開始收。
二是按面積收，人均面積以內的不收。比如三口之家，人均面積60平為限，那麼60*3=180平以內不收，如果兩套房子加起來240平，就收超過的那60平米部分。
三是按評估價收，不管你幾套，多少平，只要總額超過比如500萬，就以超出的那部分為基礎收。
目前在上海試點的房產稅，就是一、二兩種方法的結合，第二套開始，超出面積的部分，按評估價收稅。
但是，首套不收，就會讓高總價豪宅收益，不符合政策方向。
你一套408平的雲錦東方，一分錢不用交；我兩套金山老破小，一套自己住，一套爸媽住，反而要交房地產稅？
明顯不合理。
因此等房地產稅實際執行，一定會綜合考慮套數、面積、總價等因素，甚至像汽車保養一樣，“3年6萬公里”，哪個先觸發，就開始繳稅。
當然，由於房地產稅是最後會交由地方制定細則，各地肯定會因地制宜，直接一刀切按照總價收機率較低。
2
問：房地產稅的稅基怎麼算？稅率會是多少？
稅基其實很簡單，目前已有不少城市出臺了二手房指導價，上海的涉稅評估價也是同一回事，以後的房地產稅，大機率以指導價作為繳稅基準。
目前，各地二手房指導價基本是市場價的5-8折，也剛好給房地產稅打了個5-8折的稅。
今年8月上海開始“三價取低”後，很多人抱怨涉稅評估價太低了，貸款額度大幅縮水，應該提高才對。
而要是房地產稅執行了，那時候，你還會說涉稅評估價是越高越好嗎？
隨著越來越多的城市推出了二手房指導價，房地產稅也越來越接近完備。
至於房地產稅的稅率，一定是一個“讓多套房持有者感到肉痛”，又不會“讓唯一住房的人想要拋售”的稅率。
比如目前上海試點房產稅，就是二套開始，超出面積部分收0.4%-0.6%，還打七折，不痛不癢。
去年，上海一共收了198.7億元房產稅，僅佔財政收入的2.8%，佔全年賣地收入6.7%，如果繼續按照當前稅率收，無法起到調節收入、改革地方財政體系的作用。
真正的房地產稅，我們猜想，起始稅率可能不高，比如0.8%，但是隨著持有房產數額的上升，累進遞增速度很快，1%、2%、4%，等等，面積越大、套數越多、評估價值越高，稅率就越高。
3
問：稅率這麼高，那房地產稅不就沒人交了？
昨天看到篇文章，說我國的房地產稅一旦執行，稅率不會高，因為中國的房價收入比太高了。
比如北京一套很多年前花100萬買的房子，現在估值1000萬，如果收1%，一年就要10萬，而北京人均可支配收入都不到10萬，這個負擔太重了。
這種說法有一個嚴重的誤區，就是以為房地產稅是年年交，侵蝕現金流。
其實現實完全不是如此。你看看，這麼多小區連物業費（甚至水電費）都收不上來，就知道不可能每年求爺爺告奶奶讓你去交房地產稅。
房地產稅，可以年年交，但如果不交，一定會在資產流通環節給你攔一道。
你房子要賣、要贈予、要繼承、要夫妻更名，只要資產發生轉移，就會一次性收取過去幾年十幾年的稅，
不交房地產稅，就永遠不能賣出獲益，不管你平時交不交，房地產稅一定會在終點等你。
房地產稅，在流通環節收，一可以不影響民眾日常生活，二可以調節資產性收入，打擊炒房，所以再次說明，這個稅率一定不會太低。
4
問：房地產稅什麼時候落地？
按照目前的進度推測，十四五期間（2021-2025）房地產稅會啟動立法，真正在全國鋪開，形成一個完備的稅收體系，應該是十五五（2026-2030）的事情了。
但是，立法沒有完成，並不意味著不能提前在部分城市試點，
畢竟，像深圳、上海、廣州、成都等，二手房指導價都準備好了，萬事俱備，只欠東風。
特別是共同富裕示範區的浙江，話已經說的很清楚了。
5
那麼，房地產稅的執行，到底會有什麼影響？
短期內，一定會有一些多套房的持有者會恐慌，部分房東會開始降價拋售。
但是經過一段時間消化後，就會發現影響好像也沒有那麼大：不就是把賣地階段收的錢，換成了二手房交易期間收麼。
原來的模式：土地出讓收一筆60塊，新房交易收一筆30塊，二手房交易再收一筆10塊。
房地產稅出了之後：土地出讓收一筆40塊，新房交易收一筆30塊，二手房交易再收一筆30塊。
收來收去，100塊錢都要收上來，羊毛出在羊身上，都是買房人掏錢。
所以只要關注下已經出了房地產稅的國家，就會發現房價跟收不收稅的相關性很小，房價最終還是供需決定，各種各樣的稅只是增加了交易成本而已。
只要供需關係依舊緊張，房地產稅增加的成本，也會跟現在的契稅、增值稅、個稅一樣，轉移給買家來支付。
至於很多人都覺得房地產稅對富人有致命一擊，紛紛拋房，其實是多慮了，他們的資產早就多元化了，富人們早已實現了風險對抗，房地產只是他們資產中的一小塊而已。
那麼，供需關係不太緊張的中小城市的房子，日子就不太好過了。
另外，記得早點一步到位，免得置換來置換去，稅費交的脫層皮。
6
不少人覺得，這次喊話房地產稅，不過是又一次的“狼來了”，房地產稅從2003年吹風到現在，阻力一年比一年大，所以一點動靜也沒有。
但是今年，無論是宏觀經濟還是輿論環境，都讓我們感受到，這一次，確實不一樣了。
尤其是今年4月30日的政治局會議，提出了“共同富裕行動綱要”，讓我們感受到了上頭的決心。
房住不炒，今年扼制房價過快上漲的力度前所未有，二手房指導價、貸款三價取低，一個都不含糊，直打七寸，房價馬上就被幹了下來。
雙減落地，說幹就幹，眾多教培機構一夜之間變天。
民辦轉公辦，宣佈才沒多久，就有學校開始行動：
從年初至今，每一次“喊話”都落到了實處。
這一次地房地產稅，真的不是說說而已。
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