我國房子到底扮演著什麼角色？相信超過一半人的回答都是投資品，原因很簡單，在過去20年時間裡，也許是房價只漲不跌刺激市場，也許是通貨膨脹有利於財富轉移到房產，越來越多的人開始熱衷於炒房，甚至二手房東、炒房客已然成為一種新興職業。
僅從這一點來看，我們不得不承認一個現實，那就是當衣食住行中的房子成為投資品時，其實很多人並沒有太多選擇空間，例如結婚買房，在我國結婚率逐漸走低的背後，實則是年輕人消費力上漲乏力的背景，按照國外成熟的樓市格局而言，購房平均年齡在35歲左右，相反我國2018年購房者平均年齡為29.5歲。對此房子已然成為了必需品，換一句話來說，年輕人的愛情開始摻雜金錢。
俗話說任何經濟都存在邊界性，如果說得更加直白一點的話，那就是一旦市場規模達到一個體量，所謂的商品價值取決於供需關係就顯得完全並不通，這一點在房地產行業中體現的淋淋盡致。不管是10年前還是5年前，還是如今，整個市場購房熱度都處於一個高位執行狀態，甚至在細微市場都炒房風氣嚴重，例如法拍房。
正是因為如此，我們時常會有一個錯覺，那就是買房幾乎等於賺錢，甚至即使在傳統的通貨膨脹下，其增值率也遠大於一般投資品。客觀來講，我國樓市整體才發展20年，不管是住房需求還是金融政策，都無一例外處於紅海市場，買房是剛性需求的背後實則是市場經濟最基本的定律，也許是市場過度火熱，越來越多的人開始習以為常，甚至當做常識。
平心而論，不管是3年前的樓市還是如今，全國市場風控早已升級，一些我們曾經都不敢想象的變化如今都成為了現實。例如從金融層面來看，在20年時間裡，我國平均房價漲幅5倍，而同期的貨幣供應M2從最初的的13.5萬億上漲至如今的200萬億元，整整漲幅15倍。僅從這赤裸裸的資料來看，一方面在房價跌幅遠低於貨幣的背景下，請問多餘的錢又流向哪裡？換一句話說，如此龐大的資金池又花在哪裡？對此土地財政恐怕就是最主要的構成部分。另一方面由於過度透支年輕人的消費力，超過60%的人都揹負債務，其中超過一半的人債務都來源於房貸。
事實上從監管部門和各地動向來看，2021年稱之為開發商的本命年，這一點毫不為過。例如最近央行釋出《徵信業務管理辦法》，自2022年1月1日起施行。該通知中比較特殊的是使用者資訊保安收集，其次就是加強金融機構的資質許可，說白了只要你收集我的徵信，就必須先公示對應的資質和備案。僅從這一點來看，房貸業務的供給端風控開始升級，資質是否可靠、具有公信力似乎成為購房者選擇住房貸款另一個層面的競爭。對此與之呼應的就是去年徵信第二代系統早已正式落地，新增“共同借款”資訊採集，徹底杜絕假離婚的套路。
俗話說春江水暖鴨先知，從今年下半年開始，房企降價自救，購房補貼出臺，其中釋放的訊號值得大家深思。例如在十一期間，蘇州多個樓盤推出85折新房出售、買房子送車位等，鄭州有幾個今年新開的樓盤，最新掛牌價降幅高達2000元平方米，其中如果是中介帶看，還有額外折扣。如果說這些都比較模糊，那麼深圳二手房僅成交4套的案例相信大家感觸尤深。也許是持房者整個槓桿過高，也許是變現週期過長，降價拋房、快速退場已經是今年的大勢所趨。
而在另一邊有些城市為了刺激市場直接出臺購房補貼，其中最值得大家關注的就是哈爾濱市住建部聯合多部門出臺通知，降低土地增值稅、支援房企降價活動、降低房企拿地成本等都列在其中，你以為就是結局，但實際上才剛剛開始，哈爾濱市針對人才新市民給予購房補貼，最高10萬元。
總的來說，這一次樓市變革將提前到來，在一線城市調控加碼、控漲的趨勢下，三四線城市卻高調救市，在這兩極分化的市場促使下，此時相關部門的一舉一動就顯得很重要，這也代表這新的拐點即將到來。在我看來，年底那一段時間很關鍵，開發商為了衝擊業績大機率會降價，而那個時候各地城市主體的態度直接決定2022年的整體基調。
