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房地產稅,或超出你的想象

文/劉曉博

今年第20期“求是”雜誌,發表了領導人題為《紮實推動共同富裕》的重磅文章。

這篇文章,是他在“中央財經委員會第十次會議”上講話的一部分。

文章裡有這樣兩句話,非常重要:

1、要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。

2、要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入

第一句話,透露了房地產稅立法和改革將“試點先行”,最快在今年年底、明年“兩會”前後,或許就有訊息釋出。

第二句話,說明國家仍然承認住房有投資屬性,樂見居民透過買房實現合理“財產性收入”(也就是“被動收入”)。

本文想探討一下:未來房地產稅的“稅率”可能是多高?大家的負擔有多重?

房地產稅將“試點先行”的訊息釋出後,在朋友圈刷屏。我看到了這樣的說法:

中國的房地產總市值約460萬億,是美國房產市值的兩倍。美國的房產稅率平均是1%-2%。而如果按1%來算,中國一年的房產稅合計可以徵收4-5萬億,相當於去年地方政府賣地收入的一半。也就是說,即便以後賣地收入大降一半也不怕。

這種演算法可謂簡單粗暴,但代表了大多數網友的想法。

既然美國的房地產稅率是1%到2%(其實有超過2%的州),中國有什麼不可?鑑於中國已經收取了70年土地租金,所以打個5折,按照房屋市值的1%收取每年的房地產稅,這很合理呀!

其實,這樣做很不合理!

我的看法是:中國未來房地產的主流稅率應該在0.1%左右,而不可能達到1%的量級。

≥房屋評估價1%的稅率,是中國經濟和民生的“無法承受之重”!

此前有網友撰文說,要對擁有多套房的家庭開徵稅率20%甚至更高的房地產稅。這種超高稅率不是徵稅,而是要剝奪私人財產。在領導人明確表示“要增加城鄉居民住房等各類財產性收入”的前提下,是不可能發生的。

徵稅,不是簡單地看“政府需要多少錢”,而是要看老百姓的承受能力。

民間對開徵房地產稅後,有免徵套數或者免徵面積,一直有很大的期待。如果免徵首套住房,或者人均免徵40平方米(或者50/60平方米),這看起來當然更合理,但會大大縮減“稅基”。

從長遠看,每套房子都要交稅是基本趨勢。否則,房地產稅最終會被慢慢架空,變得毫無意義。上海、重慶的房產稅試點之所以作用不大,就是因為徵稅的面太狹窄了,大部分人和房子被豁免了。

國家之所以開徵房地產稅,調控樓市只是一個目的,另外一個重要目的是給地方政府開拓財源。

我想告訴大家的是:無論是美國、還是中國香港,還是歐洲日本,房地產稅對於老百姓來說負擔都不重。

房地產稅是直接稅,如果稅負太重,老百姓會有顯著的“痛苦感”,影響老百姓和政府的關係,影響居民消費、生育的慾望,最終影響到經濟的可持續發展。

在一線城市,一套剛需住宅動輒1000萬人民幣。如果每年要繳納1%的房地產稅,就意味著每個家庭每年要額外支出10萬元人民幣。

根據2020年北京的統計公報,北京的人均年收入為69434元,每個家庭2.31人,家庭平均年收入16萬元。

而這個家庭,很有可能還在供樓,還準備生二胎。如果一下子要求每年繳納10萬元的房地產稅,將是“不可能承受之重”。即便是打5折、打3折,都很難承受。

所以,我們不能從房屋市值的角度考慮房地產稅率,而應該從居民“可承受負擔”的角度來考慮,然後倒推回去,產生中國的房地產稅率。

房地產稅,或超出你的想象

上圖是美國Zillow 和 Thumbtack 兩大網站聯合做的,美國各地“養房成本”的調查結果,基於的是2018年及以前的資料。

我們重點看錶格里的第一行——全美平均水平。

可以看出,全美國養房成本中,房地產稅每年的支出是低於這套房子每年水電費支出的,跟房屋的清潔費用不相上下。

美國人大多住獨棟,所以水電費和清潔費用會比較高。但整體而言,美國房地產稅佔美國人收入比重比較低,是一個基本事實。

有資料顯示,房地產稅支出大約佔美國家庭年收入的3%。而在其他發達國家,佔比大致在2%-3%。

再來看中國香港。內地的土地制度和房屋制度,學習的是香港。順便說一句,當初之所以決定學香港,不僅僅因為方便,還因為香港也是土地公有制——大家的底層邏輯是相同的。

土地是公有的,就沒有競爭對手,政府就可以透過賣地一次性拿到一大筆錢。正因為政府在賣地的時候,一次性拿了一大筆錢,所以房價就比較貴。

房價高了,房地產稅率就必須低,否則老百姓受不了。

事實上,無論是香港還是新加坡,房地產稅計稅的基礎不是房屋市值,而是租值。

也就是說,這套房子如果出租,每月可以獲得多少租金,然後按照一定比例(比如15%)對租金徵稅。

香港的房地產稅,包括三部分:差餉稅、物業稅以及土地年租。

差餉,本來的含義是“警察的工資”。香港所有的房子都需要繳納差餉,在香港還有“差餉物業估價署”。物業稅,是針對出租型物業展開的稅收,自用以及空置物業免徵。土地年租,是土地使用權到期之後,按年支付的地租。

這三部分收入的比例關係大體上是:60%:10%:30%。

房地產稅,或超出你的想象

房地產稅,或超出你的想象

上圖是香港政府的收入細目,2019-2020財年的總收入是5988億港元。其中賣地收入1417億港元,佔比達到了23.7%。

差餉為210億港元;物業稅為28億港元;土地年租包含在“物業及投資”專案裡,佔這個專案的至少一半,大概在110億港元左右。我們大致可以推算出來,三項房地產稅合計每年收入在350億港元左右,佔年度財政總收入的5.8%左右。

最近兩年有疫情影響,房地產稅有一些減免,正常年份佔財政收入的比重超過6%。

加上賣地收入,以及房屋交易產生的印花稅(估計在200億元以上),香港財政對土地房屋的總依賴度達到了32%。這個佔比,跟中國內地整體水平差不多。

但香港房地產稅佔老百姓收入的比重,就明顯低於歐美。大致佔了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子,略低於其物業管理費。

再重複一遍:香港的房地產稅支出,相當於每戶的物業管理費;美國的房地產稅負擔,相當於每戶的水電費。

這恐怕讓那些咬牙切齒,希望透過房地產稅把有房人一網打盡的“鍵盤俠”失望了。

記住上述事實,有利於我們推算中國房地產稅的負擔水平。

我們先看一線城市的代表——北京。

根據統計公報和人口普查資料,北京2020年全市居民人均可支配收入為69434元,每戶家庭平均規模為2.31人——每戶家庭平均年收入為16萬元。

按照香港的房地產稅負擔比例——1.4%來計算,則北京每戶居民的房地產稅應該為2245元/每年。

按照美國的負擔比例——3%來計算,則每戶的房地產稅應為4800元/每年。

再看全國。

2020年,全國居民人均可支配收入32189元,每戶家庭2.62人,家庭平均年收入為8.43萬元。

則每戶每年房地產稅,應該在1180元到2529元之間。

這就是中國房地產稅的合理區間。

即便按照3%的較高負擔(美國水平)計算,全國每個家庭都按照每年2529元的水平交稅,目前每年只能徵收到1.35萬億元的房地產稅。如果減免首套,恐怕連零頭都收不上來。

如果按照香港負擔水平來徵收,所有的國人都繳納(沒有免徵套數或者免徵面積),每年可以徵收6300億元。

無論是6300億,還是1.35萬億,跟每年8到9萬億的賣地收入相比,都是微不足道的。

下面是我的結論:

第一,中國房地產稅的計稅基礎,不應該是房屋的“評估值”(或者市值),而應該房屋出租的租金。也就是說,按照香港、新加坡的“租值”計算法,而不是“市值”計算法。

當然,也可以折算為房屋評估值(目前每套房子都有官方計稅評估價)的比重。比如香港每套房屋每年需要繳納的房地產稅,佔這套房屋市值的比重,大致是0.037%。

第二,中國房屋、土地制度已經形成20多年了,推翻原來的“香港模式”、重新學習美國模式,不太現實。

畢竟,美國是土地私有制國家,跟我們的底層邏輯完全不同。

未來中國的土地出讓金仍將是政府“土地收入”的大頭,持有階段的稅收會不斷增加,因為到期的土地將從“躉交地租”變成“年交地租”。與此同時,國家會在增加持有環節稅收的同時,降低交易階段的稅收。但房地產的整體“含稅率”不會下降,反而還會有所上升。

第三,或許會統一住宅和非住宅的稅率。

我們以前對非住宅有歧視,商務公寓、寫字樓、商鋪的稅負偏高、土地使用期限偏短,貸款年限偏短、貸款成數偏高。未來至少應該在稅負上統一,降低商辦類房屋的稅負。

目前全國範圍內,商辦物業擠壓非常嚴重,套牢了大量資金,急需去庫存。

第四,各地房地產稅率差異會比較大。

仍然維持之前的判斷:有能力征收實質性房地產稅的城市,不到城市總數的30%(包含縣城)。中西部、東北地區大量三四五線城市,由於人口流失,住房空置率上升,一旦開徵實質性房地產稅,會加劇人口流失、資金外流。因此,會有比較大力度的減免政策。

大城市,尤其是有顯著人口流入、住房矛盾比較尖銳的,可能會有累進位制、懲罰性的房地產稅,讓擁有多套房的家庭“吐出來”。但有必要這樣做的城市,不會超過15個。操作起來,需要給出的緩衝空間比較大。

比如在南方某大城市,數十萬原住民在全市擁有大約500萬到600萬套城中村、小產權房或者違法建築,人均大約10套左右。這些房子如果不納入徵稅範圍,就太不公平。如果納入,再施加累進位制、懲罰性的稅率,可能會引起很大爭議。這些房子發揮了“準保障房”的作用,加稅之後全市房租可能會大幅上漲。

從世界範圍看,對多套房擁有者實施累進位制、懲罰性房地產稅率的國家是有的,比如韓國、新加坡。但大多數國家和地區都沒有這樣做,甚至還給擁有多套房的人、企業減稅。

總之,開徵房地產稅是一個非常複雜的問題,“試點先行”是一個穩妥的方式。

分類: 健康
時間: 2021-10-17

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