幾乎人人都有房子，到處都是空置房，為什麼還會有這麼多人買房？

人到中年已為人父，家有小女哇哇待哺，人前陪笑為圖碎銀幾兩，時而樂在其中，時而惆悵萬分。做房產經紀人是因家庭責任所在，寫文章是興趣使然。

我是一名普普通通的房地產經紀人，平時經常乾的就是帶著客戶東跑西跑的看房子。最近有個客戶，我帶他到嘉興的某個小區門口，他指著這個小區說：這個小區交房到現在已經有兩三年的時間了，入住率還不到30%。

隨後他拋給我了一個問題：現在很多小區房子都是空著的，而且身邊的人其實大部分都是有房子的，未來的房價真心不好說哦。在幾乎人人都有房子的情況下，到處都是空置房，為什麼還會有這麼多人買房子呢？他真的想不明白。

其實這個客戶的問題也是我們當下確實存在的問題。

按照老方法想要看清楚問題更加核心的內容，我們先建立三個基礎框架

房屋空置率、城鎮住房自有率、人口流動。

房屋空置率

房屋空置率的定義：是指某一個時間段空置房屋的面積占房屋總面積的比例。

按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間是合理區間，空置率在10%-20%之間為空置危險區，空置率在20%以上我商品房嚴重的積壓區。

關於房屋空置率到現在也沒有一個官方的資料

我們能找到最早的關於房屋空置率的資料是在2013年，那一年我們的房屋空置率為22.4%，但是資料給出的答案是三線城市空置率最高達到22.6%。

另外一個數據根據西南財大的報告，我國的城鎮空置房數量在2017年就已經達到了6500萬套，房屋空置率是21.4%，如果按照均套房子可以住4個人，這些空置的房子足夠兩億人居住。

以上的這些也只是商品房的空置數量，如果加上拆遷房、保障房、小產權房這個空置數量還要進一步地加大。數量預計是商品房的4倍左右，所以粗略估計非商品房的空置量可容納大約10億人左右。總計國內所有的空置房屋，預計可以容納12億人口居住。拋開資料的權威性，單單從體量上來看已經非常的讓人觸目驚心了。

住房自有率

住房自有率定義：是指居住在自己擁有的產權住房的家庭數量佔有整個社會住房的家庭戶數的對比值。

2020年官方報道我國城鎮居民家庭住房自有率達到了96%。換言之我國按照平均水平來計算沒有買房的人只有4%。

根據全球經濟指標網的資料，發達國家的住房自有率大部分在60%左右，截止2017年年底，美國為64.2%，日本為61.9%，加拿大為66.5%，英國為64.2%，法國為64.9%。美國商務部資料顯示，2019年年底美國住房自有率為65.1%。這樣一對比我們的住房自有率其實已經高得可怕了。

而且我國2套房及其以上房產的家庭比例在全球也很高。根據之前央行調查，中國大概30%的家庭有2套房，10%的家庭有3套房，2套3套的比例加在一起就是40%了。

根據資料顯示我國的住房自有率三四線城市要要高於一二線城市。至於原因之後會講到。

人口流動（引用我之前的文章資料）

人口層面，我們來看一下七普資料。

近十年來廣東、浙江、上海、北京和江蘇人口流入最大。河南、安徽、四川、貴州、廣西和湖南等省份有大量的人口流出。

我們再來看一下這個圖。

按照七普提供的資料我們可以很直觀地看到，上海市、廣東省、浙江省、江蘇省是近十年來人口流入最大的地區，而且都是沿海地區。人口集中導致了資源的緊缺，人多地少是一個很重要的因素，導致了高房價，當然這裡需要強調一下，人多地少只是出現在一些大城市中，一二線城市表現明顯，三四線城市的房價更多的是受到頭部帶動的效應。