原創 房小評 中國房評報道 今天

10月12日，當懋源的名字出現在海淀京昌路楔形地塊的競買企業名單中時，一位年輕的開發商投拓人士竟然說：

“X源是誰？是來打醬油的嘛！”

估計這位朋友不會用拼音輸入法敲“懋源”兩個字，才發此牢騷，房小評內心呵呵——竟敢瞧不起我心目中的“豪宅女神”！

昨晚，房小評就奮筆疾書寫下這篇文章，為我的“豪宅女神”抱不平，並且毅然給這篇文章起了這個標題——

懋源不是來打醬油的！

本想昨天就釋出這篇文章，但是小夥伴建議：“明天拍地結果就出了，何不等一等呢？”

好吧！

等到今天，懋源果然以43.34億元拿下豐臺周莊子地塊，建築規模22.96萬平米，指導價10.6萬元/平米。專案商品房部分容積率1.6，配建共有產權房在獨立地塊，整個專案保持了純粹性，應該是打造疊拼和洋房為主的豪宅產品。

周莊子地塊所在豐臺西南地區，正是懋源深耕的西南三環豪宅片區，已經在此打造了釣雲臺、璟嶽等幾個標杆專案，以邱德光、戴昆等著名設計師操刀，折服女主人心的精裝修定製豪宅問鼎市場。

此次拿下週莊子地塊，懋源的朋友紛紛用“幸運”“撿漏”來形容。由於市場環境等原因，第二批集中供地競爭烈度較第一批弱了很多，具體到周莊子這個地塊，由於本次國企斬獲已經很多，而且地塊本身分散、配建多，開發有難度，並未進行現場角逐，被懋源輕鬆拿下。

實際上，為了在第二次集中供地中有所斬獲，懋源一口氣報名了4個地塊，海淀京昌路1地塊、海淀西北旺0004地塊、豐臺周莊子地塊和豐臺萬泉寺地塊，都是本次集中供地的熱門地塊，光保證金就累積達到33.35億元！

在中海、首開、建工、金隅等一眾央企和國企中，懋源是這次唯一“獨立拿地的民企”，好一副“雖千萬人吾往矣”的場面！

第一批次集中供地，懋源也參加了，但是在昌平生命科學園地塊碰到了卓越，在海淀樹村和朝陽金盞地塊碰到了融創，結果可想而知。

據說，前些日子，懋源負責投拓等業務的前期部已經忙到飛起，開會到半夜成了常態，這次他們真的很想拿。

10月13日上午，海淀兩宗地塊的爭奪中，懋源圍觀為主，中海和華潤+首開這些大佬各有斬獲，滿意而歸。下午，在深耕的豐臺區，懋源明顯積極起來。有地入袋的中海和華潤沒有拼搶，在豐臺萬泉寺地塊上，剩下懋源和首開+建工捉對廝殺，最終由首開+建工拿下。但沒關係，懋源有周莊子地塊保底，抓住了這次補倉的機會。

於是，有好奇的讀者朋友就來問：“為什麼在其他大型民營房企都選擇放棄的時候，懋源卻逆流而上呢？”

房小評認為，懋源此次逆市拿地，至少有以下原因：

1、庫存殆盡，亟需補倉

懋源近年來一直在消耗庫存，目前懋源璟璽和懋源璟嶽兩個專案存貨已經不多，從企業發展和養團隊的角度而言，需要拿地。加之第一次集中供地空手而歸，第三次集中供地要等到年底，這次拿地決心很大。

2、現金充裕，剩者為王

這幾年懋源的銷售回款不斷，今年1-6月份，懋源璟璽一個專案就賣了超過20億元，是朝陽別墅銷冠。懋源的現狀是有錢沒地，一個專案一個專案精雕細琢的慢節奏，居然讓懋源“剩者為王”。今年懋源的策略就是儘量參加，最好能拿。

3、深耕北京，集中火力

集中供地帶來的是資金集中使用，這幾天上海、杭州等城市都在拍地。大房企集團層面資金劃撥更加審慎。

這次在北京“躺平”的幾家大型房企有一個共同點，就是區域研判了好多地塊，提交上去就是過不了會。北京嚴厲的調控限價和高昂的地價成本，以及銷售前景的變化，讓集團寧願投向其它城市，或者把錢留著過冬。

而懋源一直深耕北京，本土房企的優勢在集中供地時代體現出來，可以集中彈藥，只拿北京。從這個意義上說，懋源在第二次集中供地中發力，是抓住了機會。

4、只挑好地，品牌溢價

這次懋源的目標地塊均是第二批次供地的明星地塊，這說明懋源也想得很清楚，保持公司專做豪宅的品牌優勢，拿到位置好的地，透過品牌溢價和服務等優勢繼續做利潤。最起碼，保證房子在最極端的市場條件下也能賣出去，保證公司資金安全。

而且這些專案也比較符合懋源過往開發經驗。比如懋源拿到的豐臺周莊子地塊，在西南三環外，指導價為10.6萬元/平米。

因為競爭不強，不僅沒有政府持有產權，連地價上限都沒有拍到，這為地塊未來開發留出了空間。房價地價比接近2，這在集中供地時代實在太難得了，適合懋源這樣用準現房模式，高投入打造高溢價產品的豪宅開發商。

專案距離懋源璟嶽等專案不遠，周邊高階住宅價格在11萬+，豪宅氛圍已經形成。懋源深耕豐臺，對於政府關係比較熟悉，未來報規報建比較流暢，算是懋源的安全牌，懋源也的確拿到了這張保底的牌。

最後，總結一下，懋源成功拿地補倉對行業發展的啟示：

過去，大家都以標杆公司為榜樣，以做大做強為目標，但是在若干頭部房企“躺平”的情況下，懋源這樣業務模式清晰，追求高品質、高溢價的“地頭蛇”型開發商反而逆勢而起，這充分說明在集中供地的政策環境下，深耕型區域房企迎來了新的發展機會。

有的區域型房企盲目學習頭部房企搞多元化，搞產業勾地，其實都是以自己的短板去和大企業的長處競爭。大企業的視角是全國範圍，戰場大，有充足的資金，可以招攬最優秀的人才和各類產業資源，做多元化是它們保持企業規模優勢的一個辦法，而很多不明就裡的區域型房企，不管規模多大，都喜歡跟風，頭部房企幹啥自己就跟著幹啥，結果就是猴子下山，撿起芝麻，丟了西瓜。

我們一直在說，行業由高速發展轉向高質量發展，究竟何為高質量？不同的人有不同的評價標準，但是對於房地產企業來說，土地是生存的根本，獲取擁有良好利潤率的土地才是高質量發展的基礎，而要獲取這樣的土地，必須具有對區域更深度的瞭解和把握，才能“藝高人膽大”，還需要良好的政商關係，以及能夠支援企業發展的區域金融資源。

說白了，就是要有自己的根據地，在市場不好的時候，應該回歸根據地，做熟根據地，這才是安全的發展方向。