子女繼承父母房產，2021年新規下，“生前”和“死後”差別大！房子是個老套的話題，現在買房不容易，為了房子不少人付出巨大的代價，現在我國房價收入比在20到50之間，需要奮鬥很多年才能買房。現在很多人由於工資收入比較低，到了三四十歲都沒有買房，只能選擇租房子住了。
現在很多人的房子都不是自己買的，而是從父母那裡繼承的，或者是父母買了送給自己的。在2000年的時候，那時房價也就3000多元，還是北京、上海這種城市，在2010年北京某個大型別墅區，房價也僅僅賣1萬元每平米，如今已經漲到10萬元了，可見早期買房還是比較容易，不少父母都買了幾套房子。現在靠年輕人自己買房，基本是行不通的，工資就幾千元怎麼買得起呢？
現在工作10多年交不起首付款的年輕人到處都是，假如房子價值百萬的話，首付款大概在30萬左右，按理來說工作10年，哪怕你工資只有5000元，加起來也有50萬吧。不過你忽略了自己的生活開支，每個月伙食費、交通費、水電費加起來可能就要3000元了，自己租房子住的話，房租又要1000元左右，這樣算下來每個月省下1000元，10年也不過是10萬元。
現在不少年輕人買不起房子，結婚後跟父母住在一起的比比皆是，或者夫婦兩個人選擇租房住，節假日再跟父母團聚。人總有老去的一天，隨著年齡的增長，父母可能會永遠的離開兒女，那麼父母房子肯定會自己孩子的。這裡就有一個問題了，子女在繼承父母房子時，應該選擇“生前”還是“逝後”過繼給自己子女呢？
其實父母房子過繼給子女，“生前”和“死後”過繼差別還是很大的，在生前轉讓房產所有權主要有2種方式：“贈與”和“買賣”。父母把自己房子送給子女，可以免除個人所得稅，不過要交印花稅、公證評估費還有契稅，如果以1000萬元房子來計算的話，印花稅是0.05%，評估費用和掛號費是1%，還有契稅是3%，那麼加起來的話費用是4.05%，大概是40.5萬元的費用。
如果是買賣的話，那麼在交易時是要交20%個人所得稅的，這就有點划不來了，其實父母和子女有血緣關係，直接贈予就行了，沒有必要進行交易，只是在過戶時需要交一些費用。父母房子採用買賣方式轉讓的話，需要承擔1%的附加稅，同樣按照1000萬房產為例，按照不同地區需要承擔30萬元、35萬元、50萬元的稅費。從節省費用的角度來看，贈予比較合適，不過不管哪種轉讓方式，都無法免除轉讓成本。
在2021年實施的《民法典》中，也明確了繼承父母房產方面的內容，在父母死後繼承房產成本是很低的，只有少量的公證費和登記費，只要幾十萬元左右，以前遺囑只有公證遺囑，現在增加了影片遺囑和書面遺囑，兩種都具有法律效力。只要你是老人的兒女，都有權利繼承房產，但是決定權在老人身上，如果你照顧了老人，老人可以在遺囑上指定繼承人，比如小孩子一直在照顧老人，大兒子生活在城市裡，沒有照顧老人起居，可能房子由小兒子繼承，大兒子就無權繼承了。
如果老人走得很匆忙，沒有立遺囑的話，那麼將按照順序繼承，現在第一繼承人是配偶、子女和父母，第二繼承人是兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。一般情況下，在同一順序繼承人中，可以很多人共同繼承房地產份額。如果老張有兒女一男一女，老張因為生病去世了，那麼自己的房子將平均分配給自己的老婆和子女，三個人各佔三分之一的份額。如果將來母親又去世了，子女將各佔一半，如果出售房產的話，子女將分到50%的房款。
現在房價已經很高了，年輕人無法自己買房，因為沒有能力，很多人都是從父母那裡繼承，特別是獨生子女家庭，兩個年輕人可能會繼承幾套房子，現在父母有可能在生前就把房子給了子女，也有可能死後過繼給子女，兩種過繼方式差別比較大，子女一定要了解清楚，不然會白出錢。
