在商品房買賣過程中，關於房屋交付認定難題並非空穴來風，房屋交付涉及到多個層面法律認定問題，如何認定符合房屋交付的條件以及如何認定完成房屋交付，是判斷責任歸屬與責任範圍的關鍵性指標。

一、關於商品房交付的標準

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第11條規定：“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”

而房屋在什麼條件下才能達到轉移交付使用的標準，法律及《解釋》均未做出詳細規定。

（一）商品房交付強制性標準的認定

《解釋》第11條規定的前半句可知，房屋的交付即房屋的轉移佔有，由此可引出商品房交付的法定強制性標準問題。《商品房銷售管理辦法》第7條規定：“商品房現售，應當具備以下條件：……（四）已透過竣工驗收……”，第8條規定：“房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產專案手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案”。

可見，商品房透過竣工驗收並取得交付使用的批准檔案是商品房得以交付使用的前置性要件。其中，經過竣工驗收是商品房交付使用的實質要件，而取得交付使用的批准檔案是商品房交付使用的形式要件。而學界與實務界對商品房竣工驗收標準的確定卻是見仁見智，通常認為，只要開發商在合同約定的交房時間取得了竣工驗收備案證與相應的使用許可證書，就具備了合同約定的交付條件，即商品房交付的強制性標準是一種嚴格標準。

（二）商品房交付約定標準的司法認定

由《解釋》第11條規定的後半句可知，當事人對房屋的交付有約定的，商品房的交付應符合該約定，由此可引出商品房交付約定標準問題。值得探討的是，對開發商未按約定提供房屋的相關設施等情形的，不能一概而論均認定開發商不具備約定交房條件，而應承擔逾期交房的違約責任。

例如，開發商未按約安裝防盜門、在高層房屋中未按約安裝安全玻璃等情形，就只能由開發商承擔瑕疵履行的違約責任，而非買受人有權拒收房屋並向開發商主張逾期交房的違約責任。故只要商品房具備竣工驗收備案證與相應的使用許可證書，開發商交付房屋的條件既已成熟，只是因商品房標準不符合約定且不影響房屋功能性使用，此時開發商交付商品房屬於瑕疵交付，而不應構成交付不能。

二、商品房的交付標誌

　對於不動產而言，交付並不意味著物權的變動，不動產物權的變動需要登記，但這絲毫不能削弱交付在不動產物權變動中的作用，交付仍然是所有權移轉所必不可少的步驟。沒有有效的交付就不能夠產生合理、正當的登記，更不能夠產生風險的移轉和所有權的變動。對於商品房的交付，很多人誤以為商品房交付應以佔有權的移轉為標誌，開發商將房屋鑰匙交與購房人，購房人取得對房屋的實際支配權，應看作是商品房的交付，即通常所說的交鑰匙。

事實上，根據《民法典》規定的意思自治原則，合同中約定的交付條件是雙方的真實意思表示，應堅持有約定從約定的原則，即嚴格按照雙方約定的條件及基本的法定條件來認定商品房符合交付條件的時間。商品房買賣合同與其他買賣合同在本質上並無區別。

《建築法》第61條規定：“交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”

《城市房地產管理法》第27條規定：“房地產開發專案竣工，經驗收合格後，方可交付使用。”解讀上述法律、法規，其共同之處在於規定竣工驗收是房屋交付使用的條件。

因此，針對商品房的交付，可以得出這樣的結論：

商品房交付條件既應符合合同約定的標準，又必須符合法律、行政法規的強制性規定。

換言之，開發商有義務向買受人交付符合交付使用條件(包括法定的交付使用條件與約定的交付使用條件)的商品房，而具體到個案中的商品房交付，就是指開發商與業主雙方在進行房屋驗收交接之時，開發商應當出示房屋符合交付條件的相關證明檔案(商品房竣工驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表等)，並按照約定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書等，絕非簡單到僅僅交鑰匙而已。

交鑰匙作為房屋的轉移佔有方式，是一種事實上的交付，而不能想當然地認為開發商就完全履行了交付房屋的義務，買受人只是接受了開發商的部分履行，只有在買受人明知或應當知道房屋尚不具備交付條件而仍接受交付的情況之下，才可認定買受人放棄房屋的交付條件，而視為雙方變更房屋交付條件。商品房是一種特殊的商品，關乎當事人的重大切身利益，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更涉及公眾的安全問題。如果交付的商品房有重大質量問題，卻僅以交鑰匙就視為房屋交付義務的完成履行，顯然與房屋所承載的份量不相符。

交鑰匙是交付完成的必要條件而非充分條件。

合同中履行交付義務應該包括交付時間、交付標準、交付主體、履行物件等都符合約定，合同應該全面履行。開發商向買受人交付房屋的行為，不僅應當符合約定，也要滿足法律規定的條件和標準，絕不能簡單地將交鑰匙視為房屋的交付使用。

綜上分析，領取鑰匙等物料，只是表明房屋出賣人履行了交鑰匙這一項義務，但出賣人或開發商並未履行出示證明檔案、簽署房屋交接單、提供住宅質量保證書和住宅使用說明書等其他義務，因此可以認定出賣人或開發商尚未依照約定將標的房屋交付給購房人。

三、商品房瑕疵交付的責任承擔

（一）開發商商品房瑕疵交付的先合同義務問題

《民法典》第501條規定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。

實踐中，即使商品房出現瑕疵交付的情形，出賣人也應履行通知或告知買受人的特定先合同義務。一般認為，開發商承擔通知或告知買受人的特定先合同義務，是滿足房屋買受人知情權、維護市場交易安全與降低市場成本的需要。商品房買賣活動中，買受人一般處於資訊獲取的劣勢地位，法律理應透過合同義務的設定，來實現合同當事人利益上的平衡。而且，一旦商品房出現瑕疵交付的情形，此時實現商品房的預期交付就存在一定的風險。為了維護市場市場交易安全和防止矛盾的擴大升級，以實現降低市場交易成本的目的，就有必要設定開發商商品房瑕疵交付的先合同義務。

（二）商品房瑕疵交付的違約責任承擔

合同當事人未按照雙方約定的合同內容履行義務，能繼續履行的，應繼續履行合同義務並承擔相應的違約責任。開發商瑕疵交付商品房的，首先應查明開發商是否存在免責事由，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，如政策變化導致雙方約定條件無法成就。當然，是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論：

1.如果開發商瑕疵交付商品房是由於發生了不可抗力或存在其他免責事由，並履行了及時通知或告知義務，開發商可以不承擔瑕疵交房的違約責任。

2.如果沒有發生不可抗力或合同約定的其他免責事由，或未通知、告知買受人，開發商就應承擔商品房瑕疵交付的違約責任。相關違約責任包括開發商繼續交付房屋、維修清理、支付違約金及買受人有權解除購房合同。

特別要指出的是，如果商品房買賣合同對商品房買受人解除合同的條件沒有約定時，依據《解釋》的規定，經購房者催告後3個月，開發商仍然沒有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同後可以要求開發商賠償損失。

結語

商品房經驗收合格並取得交付使用批准檔案，即具備交付的法定強制性條件，交付的商品房裝飾、裝置標準不符合約定標準的屬於瑕疵交付，只要相關裝飾、裝置標準不影響該商品房的功能性質量。商品房的瑕疵交付不構成交付不能，開發商未實際履行商品房交付義務的，應承擔合同違約責任。但買受人有過錯的，應適當減輕開發商的責任。

商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅侷限於交鑰匙，還需出示相應的證明檔案，並簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之後，逾期辦證的違約責任也應當承擔。