在二手房交易過程中，房屋評估是個十分重要的過程，指的是根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，運用估價方法，在綜合分析，影響房屋價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房屋價格顯現出來。
房屋評估的價格不僅影響著可貸款額度，還影響著購房者應該繳納稅費的多少。那麼影響房屋評估價的因素都有哪些？
今天，就跟大家來聊一聊，影響二手房評估價格的因素究竟有哪些。
｜主觀因素｜
戶
型
使
用
年
限
房
屋
朝
向
樓
層
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戶 型
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房屋使用率就是指房屋的使用面積與建築面積的比例，高層塔樓的房屋使用率一般是72%－75%，高層板樓的房屋使用率一般是78%－80%，多層住宅的房屋使用率一般達到85%左右。
房屋利用率越大，評估價越高，而“三小”戶型(小廳、小廚、小衛)的二手房在評估價上會扣減10%左右；
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使 用 年 限
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房屋使用年限一般為70年、50年和40年，通常住宅用地的房子產權就是70年，而綜合用地的房子為50年，另外商業性質用地的房子為40年。
房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
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房 屋 朝 向
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板樓是對建築結構的構築物的稱呼，板樓一般建築層數不會超過12層。
塔樓是對不同建築結構的建築物的稱呼，塔樓一般是指高層建築，是從12層以上到35層，超過35層是超高層。塔樓和板樓的朝向，影響不一樣。簡而言之，就是朝向越好，估價加分越多。
塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；
板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
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樓 層
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塔樓：中間層＞高層＞底層；
板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
｜客觀因素｜
地
理
位
置
市
場
行
情
前
景
規
劃
消
費
心
理
●
地 理 位 置
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房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；地段包含成熟的交通、醫療、商業等配套，以及良好的自然環境和人文環境都會影響房屋評估價格；
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市 場 行 情
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房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
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前 景 規 劃
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購房者買房的時候會對房屋所在地段的規劃進行了解，在確定該地段未來有更好的發展之後，購房者才願意購買該地段的服務，所以房屋所處地段的規劃也會影響著房價的走向；
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消 費 心 理
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購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關係的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要啟用“房產評估”？
#1
■ 向銀行申請房貸
辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款。
#2
■ 繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。比如二手房需繳納的稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上、乘以對應的比例所得出的。所以，並不是評估價越高就越好哦！
#3
■ 房屋出現問題需要申請保險
一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付。
#4
■ 發生交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。
對於貸款買房的購房者來說，當然是希望房屋評估價越高越好，這樣購房者要支付的首付就比較低，反之就需要支付較高的首付價。
同時，二手房稅費的高低也是以評估價作為一個收取標準去計算的。所以，是不是越高就越好，也就不好說了。
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