往前幾十年，城鎮化率提高很快，造成了房價普漲的情況，買漲不買跌，造成了中國人熱衷買商品房的現象，關於未來房子還漲不漲，漲多少，這裡來發表下個人的觀點，看不認同，您就當一樂。
先說說大部分博主的輸出的觀點，其實還是圍繞著：短期看政策，中期看土地，長期看人口這句話展開的，這句話擁躉眾多不是沒有道理的，貨幣政策放鬆，市場有更多的錢，有更多的錢買房，中期看土地供應，深圳模式供應工業用地吸引入駐，住宅用地有限，房價就很高，官媒表揚過的長沙，住宅用地供用充足所以常年不漲，人口流入流出更有極端的例子來證明，一線城市幾十年都是流入，房價就漲了幾十年，鶴崗、玉門還有其他一些資源枯竭類城市，幾萬塊一套的房子隨處可見。這觀點看起來是完全正確的，我也堅定認同。這個觀點很早就被提出了，完成了理論基礎，建立了有漲有跌的預期。這點很重要，漲不漲是預期說了算。
隨著國內城鎮化率提高，達到63.89%，剩下的36%還有考慮空巢老人的情況，後階段比例即使增長也有相當一部分是農村老人去世造成的，這並不會給城市帶來更多人口。閉著眼睛買，買到就賺到的情況以後會很少了。
這時新的觀點出現，開始結構最佳化轉型，小城市沒增長動力（已經下跌的城市就是證據），大城市還有空間，大城市的核心區更是保值投資的首選，這是一類；高層住宅以後會變成貧民窟，尤其小城市高層建築，註定迎來民生凋敝，這是一類，這兩類也都有所依據，可以參看國外的高層情況，如果你住過高層小區，碰到過更換電梯，你大概能感同身受，幾十年後變危房了怎麼辦，低層有開發商拆了蓋高有利可圖，高層的拆建收益就低的很可憐無利自然沒人起早，上海外灘附近至今仍隱藏著不少老破小沒人拆的起，當然這個離我們也很遙遠。另外還有政府保護說，樓市流出會造成大通脹，引發危機外資收割民族資產等，其實都對，都沒問題。
以上基本涉及所有主流觀點了。在認可這些的前提下，我還是得出了房子不適合投資的答案，下面具體說明。
迴歸最初，買房子是為了什麼，是有個賴以生存的居所（①），還是離工作單位近（②），是醫院學校方便（③），還是會漲價用來配置資產（④），資金實力背書（⑤），結交圈層（⑥）。選第一個的有大把的廉價的選擇，不多說了，選第二個的，大城市的平均通勤時間足以證明，這並不是很重要，而且隨著產業外移，新的工作崗位出現在城市邊緣，核心區反而不滿足近的要求。 第三點醫療教育條件可行，但是有些滯後性，網路教育，手術用機器人，隨著演算法人工智慧這些高精尖的發展，可能以後大城市的醫療條件並不會比小城市好多少了，所以還值得被看重麼。第四點配置資產，這點就跟炒股一樣，沒有其他點的支撐，不增長，長期持有相反會跑輸通脹。第五點資金背書，我在哪哪幾套房，其實和我在哪哪幾個廠，幾個公司一樣，並不是必選項，如果有資產縮水的風險，聰明的有錢人當然會及時止損，然後第六點結實圈層，國內很少見富人區，已經成名的小區還好，未成名的結識的機會成本是有些高的。最初的問題解決了，是不是告訴你一個小區的房子不會漲了，即使這個小區再北京一環（手動狗頭）你也不會去買，現在的選擇多半是站在金融理財的角度做的。且這個角度並不立得住，只要預期不在，在未來重新審視時，增長就沒有實際支撐了。
之所以看到的還是不停的漲價，其實主要有兩點，一點是政府的政策決定的，21世紀公認最大的泡沫一個是美國股市，一個是中國樓市（咱們東八區的觀點），為了軟著陸，政策在為良性發展保駕護航。所謂著陸，讓民眾不炒，就是要去除進入投資的屬性，政策構建民眾預期一定是分步的，先是不可能大漲，哪都不允許，去年住建部約談的城市就是有意打壓，再然後小漲但是跑不贏理財了，最後不跌但只在跑贏通脹附近震盪，用時間來換取空間，股市常規操作了。
目前整體盤在二三階段之間，部分盤能在一二階段之間，不信去翻看股票基金的各種行業被動指數，看下資金翻倍用了多久時間，房價按年漲5%計算，翻倍需要22年，10%需要8年，投資理財的角度，房子早不是優先配置的了，配置房子的最大動力是可以低風險加槓桿，首付30%相當於3.3倍槓桿，貸款利息扣減通脹相對較低，目前已有風聲二手房限貸，未來誰來接盤呢。最終賬面財富是沒有減少，有價無市難以變現。
另外一點剛好是人的因素，人是延誤損失的，你買一隻股票，漲50%和跌50%，你是會更有勇氣止損，還是止盈，大部分人虧損時持有的更久，即使市場不景氣沒誰願意低於買價掛牌出售房子，尤其是在國家仍然需要營造持有不虧的預期下，掛低價出手的始終是少數一時缺錢的人。
理想狀態當然是持續橫盤，沒人離場，平穩著陸。
但是不得不正視另外一個問題，可能是十年後會發生，可能你買了新房五年限售期滿的時候就有端倪，第一波是結構最佳化的不平均，一線城市工作老家有房的人，出售房產，換取大城市購房的門票，小城市因人口流出，二手房限售期滿等情況，供大於求，出現下跌或持平，出售困難進一步引起租賃市場不景氣，持有小城市房產越來越不划算，然後資本湧入更大城市，從三四線到二線，地級市到省會，到一線城市聚集，過程中會短暫抬高每一級城市的房價，對應城市進一步加強管制，限購，限售，鎖死流動性，變得有價無市，無人接盤。第二波的衝擊是二手房增加，老人去世留下的房子如何處理，賣掉衝擊售賣市場，出租衝擊租賃市場，在我之前文章有提到過60歲以上人口十年後會處於30-40%的水平，城市裡的老人隨著養老環境改善，有多少人會選擇去養老院，空下來的房子也不會一直閒置，所以靠租金補貼房價增長低的收益也是不靠譜的。這一波是每一年城市中都有老人房流入租售市場，不在限售期，容易出手，房齡大，釋放的議價空間可能會進一步傷害房市，慢慢喪失理財價值，出手的週期從掛牌幾個月漲到半年一年，買家包稅，逐漸變成賣家包稅，收益率進一步降低。
當然有未來十來年都能一直跑贏通脹的房子，那是極少數了，大可不必為此費心，基本限購條件就攔住了大部分人。限售政策在這種預期下極大削減了炒的空間，現在看來落實的房住不炒已經達到了相當的效果。
另外近幾年要結婚的就儘快買吧，本篇討論的是投資環境，投資和剛需無關。當然沒合適的投資的話，暫時還是比銀行存款收益好的。
房子還適合投資麼？獻一家之言，歡迎討論，一鍵三連。世界紛繁，追求簡單，我是鹿鳴，以上是我的答案。
