這是熊貓貝貝的第662篇原創文章：
2021年9月15日上午，國家統計局公佈了一批8月的經濟資料。
這篇文章，聚焦解讀“2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”官方資料，透過對官方資料的分析解讀，還有趨勢研判，能夠揭示當前70個被重點監測城市，哪些樓市仍然比較高溫，哪些已經明顯開始“涼涼”了。
看宏觀資料，有一個很重要的底層邏輯：
最關鍵的是二手房的情況。
因為新房有限價，二手房價格更市場化，更能反應真實的市場行情和趨勢。
圖片來源：統計局官網
資料分析解讀，沒有鋪墊，也不需要開篇引導，直接切入主題，最靠譜：
圖片來源：頭條相簿
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8月資料出爐，幾個關鍵表現的分析
首先是全國新房和二手房的資料情況：
圖片來源：統計局官網
據測算，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；
三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；
總結：
2021年8月份，各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。
值得注意的是，新房因為有限價體系的存在，反映的是政策定價。
46個城市上漲，雖然超過半數，但是環比2021年上半年，明顯是一個縮減的趨勢，調控政策持續收緊，力度加強的態度，非常明顯。
圖片來源：統計局官網
一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環比下降0.4%，連續4個月下降。
二線：二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。
三線：二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。
二手房市場動態對樓市的反應程度比較重要，這裡著重分析一下：
第一，下跌城市17個，在17個二手房價格下跌城市裡，有6個“省城”——太原、長春、石家莊、呼和浩特、貴陽、哈爾濱。其中有5個是北方城市，1個是西南城市。
長春剛剛落地了購房補貼政策，岳陽是出臺限跌令的城市。
也就是說，省城裡二手房同比下跌的，沒有一個是東南地區的。
東南沿海經濟基本面，對房價在調控大環境下的支撐，非常明顯，這就是韌性的定義。
第二，上漲的城市中，除了北上廣一線城市三巨頭以外，基本都集中在新一線和東南沿海經濟發達的區域，特別值得關注的，是同為一線的深圳，環比下降0.4%，連續4個月下降。
這說明了什麼問題？深圳樓市調控，已經進入成果固化階段。
其他上漲的城市，都不用例舉，直接拿“住建部約談城市名單”來看就是了。
雖然二手房在這些和城市上漲勢頭不變，但是漲幅收緊，意義不大，別忘了殺手鐧“二手房指導價”的存在：別看今天鬧得歡，就怕明天拉清單。
是吧？指導價一出，漲多少都被打回原形，連炒房第一城的深圳都被治理得服服帖帖，其他城市現在的漲勢，從投機角度來看，充其量也只是市場慣性而已了。
其次要看公佈的房地產行業相關的8月份關鍵資料：
圖片來源：統計局官網
1—8月份，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%；
比2019年1—8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。
其中，住宅投資73971億元，增長13.0%。
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1—8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；
比2019年1—8月份增長12.1%，兩年平均增長5.9%。
其中，住宅銷售面積增長16.5%，辦公樓銷售面積增長3.7%，商業營業用房銷售面積增長2.1%。
商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1—8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。其中，住宅銷售額增長24.5%，辦公樓銷售額增長3.5%，商業營業用房銷售額增長3.3%。
圖片來源：統計局官網
圖片來源：統計局官網
四個維度：投資完成情況，銷售統計，開發資金到位情況，還有國房景氣指數。
都不用做什麼複雜的資料分析，是不是很明顯回撥趨勢？
這其中，值得關注的，是住宅銷售額的情況：
兩年平均增長11.7%，這個速度仍然兩倍於當前GDP的增速，達到了居民消費增速（兩年平均僅為1.8%）的6.5倍。
這組資料關係，其實真實反映了中國當前居民對樓市態度和行動：
消費，意願不強，口袋捂緊；
買房，很有慾望，動力十足。
這才是人間真實。即使大環境明顯趨於下行收縮，但是並沒有對居民將房子作為個人和家庭最核心的財富承載和資產配置的邏輯，產生動搖。
圖片來源：頭條相簿
2
深度分析：訊號背後，有哪些明顯的趨勢值得關注？
第一個趨勢：
調控，金融，監管三管齊下的環境之下，中國樓市降溫明顯，整體房地產資料下行趨勢形成，政策市的威力和特徵彰顯。
8月資料，顯著低於2019年同期水平，為什麼不和2020年比就不用贅述了，疫情後資料反彈失真。
重要的一點：多城二手房資料在綜合環境之下，年內出現首次止漲轉跌，後疫情時期的這一輪樓市房價上行週期，迎來明顯拐點。
第二個趨勢：
中國房價和樓市的邏輯發生鉅變，傳統“金九銀十”提前預期預冷。
2021年9月份，頭部房企恆大遭遇債務危機，擠兌風險，信用崩塌，已經給傳統的“金九銀十”樓市旺季，蒙上陰影。
疊加“二手房指導價”已經在全國呈現蔓延落地，調控標配的趨勢，傳統的樓市銷售週期，恐怕不容樂觀。
第三個趨勢：
樓市房價在城市之間的分化進一步產生，效率加快，差距擴大。
直接給出結論：東北地區＜北方地區＜西部地區＜西南地區＜東南地區
三四線＜二線＜省會城城市＜新一線熱門城市＜一線城市
中國的房產價值鄙視鏈，從未如此清晰明顯。
圖片來源：頭條相簿
3
寫在最後：對於當前樓市房價的幾個研判觀點分享
基於官方最新資料，文章最後給出幾個個人的研判觀點：
1、炒房投機的寒冬，不是即將到來，而是已經成為現實。
一線城市房價堅挺，但是金融槓桿進入下半年基本上額度告罄，疊加嚴格的調控環境，投機房產的流動性成為最大威脅。
而投機資金和群體，也基本上沒有任何可見的空子可以在樓市中發揮。
投機需求遭到全面抑制，投機群體的退場和蟄伏，對8月份的資料，有重要貢獻意義。
2、改善，投資群體被直接誤傷，剛需群體成為間接誤傷群體。
進入下半年，對於非投機目的的購房群體而言，同樣不容樂觀，最關鍵的，是金融槓桿的限制效應明顯，銀行額度，放款週期，房貸利率，都直接加大了買房的難度和成本。
按照當前政策態度的堅決和趨勢判斷，預計要到2022年新年到來之際，才會有好轉。
如果條件符合，建議提前進入購置環節，用時間等貸款週期，而不要集中在全新額度出來的時候去紅海競爭。
3、四季度中國經濟面對下行壓力，有望在經濟和貨幣領域出現寬鬆和發力，但是對於房地產，樓市，還有房價而言，不要心存僥倖。
調控時至9月份，能得到如此明顯的政策效果，實屬不易，不能僅僅看到調控和政策的威力，還要考慮到為了實現調控目的過程中，各種金融，監管，甚至部門約談等等方面做出的持續努力，毫不客氣地說，本輪調控，已經不是單純的干預市場，頭疼醫頭，而是上升到有大述求的國策層面。
大水漫灌，對於經濟下行壓力的中國來說即使會有，也不可能跑冒滴漏進入樓市，這個趨勢已經很明顯了。
總結一下，中國樓市和房價，從2021年8月份資料，已經很清晰看到階段週期拐點，至於在拐點該如何決策，那就要結合自身實際情況進行判斷了。
溫馨提示，房地產經濟退出中國經濟主要舞臺，是態度堅決，趨勢明顯的事情，留給炒房客保本退場，體面退出的時間不多了。
（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）
圖片來源：頭條相簿
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