北京"三類人"將改變：1萬戶退租+1.6億平舊改+100萬平危改騰退

2021年8月31日，北京市正式公佈了《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》，這個計劃把2021-2025年北京城市更新的全部內容進行了說明，尤其是首次公佈了量化的指標。

在這個計劃中，把未來五年北京城市更新的主要內容分成了“六大部分”，內容涉及多種型別住房，分別是：

第一部分：東西城的直管公房平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建。

第二部分：全市範圍內的老舊小區改造。

第三部分：危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

第四部分：老舊樓宇與傳統商圈改造升級。

第五部分：低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造。

第六部分：城鎮棚戶區改造。

這個計劃的出臺，確定了很多北京居民的未來“命運”。

首先是未來五年，東西城內的直管公房平房居民和私房平房居民將有“10000戶申請式退租和6000戶修繕”的機會。

對於東西城的直管公房平房居民來說，“申請式退租”早就已經不是什麼新鮮事了，“貨幣補償+共有房購買指標”的退租政策已經試點了接近兩年。

在未來五年，還將有1萬戶退租的機會，平均每年大概是2000戶左右，如果按照40%的退租率考慮，未來五年退租涉及的總戶數可能將會高達2-3萬戶。

如果按照平均每個片區500戶來估算，預計將會陸續啟動40-60個片區，平均每年10個片區左右，力度相當大。

當然了，目前的退租範圍中僅侷限於“直管公房平房院落”和“私房平房院落”，央產房及自管公房並不包括在內，至於以後會不會實施，目前行動計劃中沒有提及。

針對不申請退租，不搬走的平房居民，“行動計劃”中提出“實施保護性修繕和恢復性修建，打造共生院”，“委託物業服務企業或透過其他形式，建立平房區物業管理機制”。

而對於“平移政策”和“戶口遷移補償政策”，本次“行動計劃”均沒有提及，也就是說不會實施，沒有平移，更沒有所謂的“戶口遷移補償”。

其次對於2000年之前修建的“老舊小區居民”，在未來五年將全部納入“舊改”範圍，實施1.6億平米的舊改任務。

老舊小區的“舊改”是北京城市更新的核心內容，用“舊改”來代替“拆遷”也是國家目前的基本國策，城市中心的“老破小”幾乎全部納入“舊改”，不再有“拆遷”了。

所以拆遷戶這個名詞在北京以後不會存在了。

“舊改”的主要內容就是按照基礎類、完善類和提升類進行改造，提升小區的基礎設施配套和周邊生活配套，就不再進行集中式拆遷了。

“行動計劃”中提及：到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務。

很顯然，老舊小區中已經把央產房也納入了“舊改”的範疇。

最後就是對於“危房樓房小區居民”以及“簡易樓居民”來說，未來有“改建及騰退外遷的機會”，但五年僅有100萬平米的任務。

如果樓房確實已經被政府確定為“危房”，進入了政府摸底後的“臺賬”，那麼就會有“改建的機會”。

前提條件是此樓房必須被政府所鑑定為“危房”，而不是說這個樓房年限已經很久了，就一定會被“改建”，關鍵要是進入到政府的“臺賬”。

“行動方案”及“試點政策”中提及：

對符合規劃要求的危舊樓房，允許透過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的適當增加建築規模，配齊廚衛設施。

改建的同時，允許公房產權轉變為私房產權，按照經濟適用房來進行管理。

不參加改建的居民，可以按照“申請式退租”政策辦理貨幣補償外遷，提供共有房購房指標。

由此可見，“危房改建”政策優惠力度相當大，不僅“老房變新房”，同時可以擴大居住面積，最重要的是可以變成“私有產權”。

“行動計劃”中同時還提及：對不符合規劃要求、位於重點地區和歷史文化街區內的簡易樓，鼓勵居民騰退外遷，改善居住條件。

對於重點地區及歷史文化街區內的“簡易樓”，主要還是鼓勵騰退外遷，當然這樣的“簡易樓”同樣需要進入政府的臺賬，才能實施。

但同時我們也需要看到，“危房改建”和“簡易樓騰退外遷”的任務五年內僅有100萬平米，可見不是北京市城市更新的主要手段了。

總結起來，我們認為“北京城市更新行動計劃”的公佈，將會改變北京三類群體的未來命運：

第一類當然是“東西城直管公房平房的居民”，未來將會1萬戶有“申請式退租”的機會，可以有效改善居住環境。

第二類是“2000年之前的老舊小區居民”，將全部迎來“舊改”的機會，周邊生活環境和生活配套會有明顯改善，不用再擔心生活不便的問題。

第三類是“危房小區及歷史文化街區內的簡易樓”居民，運氣好的話會有“改建”和“騰退外遷”的機會，將會徹底改變人生。

而對於“央產房和自管公房”的居民，參照以上政策實施，如果不是“危房”“歷史文化街區的簡易樓”，應該全部進入“舊改”了。

當然，本次“行動計劃”只是一個宏觀的“量化”任務，具體哪些片區會實施，什麼時候實施，後面估計北京還會陸續公佈相關的名單。

同時在相關配套政策，可能也會更加細化。

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