關於房地產先宣告兩點。第一點，剛需該買就買，不要把生活和投資混到一起。第二點，投資現在要非常謹慎，因為它的專業要求越來越高。今天下這個結論，買房不如買房地產股，並不是讓你去炒地產股或者是讓你賣房子，而是在現在這種稍微複雜的環境之下，讓大家頭腦裡多一點投資的專業分析能力，能夠客觀地對兩個資產做一個對比。
先看這兩個資產過去幾年的表現。房地產股在中國的股票市場上是相當的不受待見，從二零一七年之後已經調整了三年時間啊，股民很痛苦。而房地產的現貨，也就是房子本身，很多地方還都在漲，有些人獲益還是不菲的。所以呢大家就覺得買房子比買房地產股要有價值多了。
這東西就是一個悖論，因為假如大家這麼看好房地產將來繼續量價齊升的話。那麼房地產股是被嚴重嚴重嚴重的低估的。如果大家是看衰這個市場，那麼房子現在的價格和大家對它的追捧就不好解釋了。所以就是這個是一個悖論。現在大家一面是非常看好房地產的現貨這個市場，另一面對房地產股又是極度的看衰。
這個從投資角度，其實這兩個行為其實都是比較NC的行為。簡單來說，房地產股也就是開發商代表的是一手房市場，而大家所說的房子，不管你買了一手房還是二手房，到自己手裡面，你持有的都是一個二手房的資產，所以它就是一個一手房和二手房。大家對他的態度問題。中國現在每年賣出去的一手房是十七萬億，二手房大概是七萬億，加起來接近二十五萬億。這個市場規模和它的總套數其實很難再擴張了，因為咱們總的消費需求、購買力和趨勢已經擺在這裡了。
然後對一手房和二手房的區別。開發商這頭主要就兩條，一個就是現房價、淨地價這個鎖住了它的利潤空間，另外一個就三道紅線，鎖住了他加槓桿的空間。但是鎖住了以後就是給他足夠的流動性，讓他希望快速的、繼續的去庫存啊週轉起來，能夠繼續的拿地方政府的土地。二手房這邊限售，現代指導價其實沒有強制限制它的價格，但是是強制的鎖住它的流動性。就是對一手房這邊，對開發商手頭的房子，是希望他們快速的往外賣，回頭週轉起來，能夠還銀行的貸款，繼續拿地方政府的土地。
對二手房這邊是不希望你們大量的拋售，因為這個會搶去一手房的飯碗。這個整體的格局是這樣的。而這個背後的最大的話語權就是在於金主銀行到底對哪一個好一點？這個態度搞清楚了，對房地產股和房子就作為純投資來說，到底是投資哪個更有價值，心裡面就有底了。
不管是大放水、小放水、不放水，你都能以不變應萬變。簡單來說，房地產股可以看成是整個樓市的期貨，而你買到的房子可以看成是房地產的現貨。如果將來啊繼續開閘放水，將來整個房子量價齊升，那麼房地產股翻倍，在翻倍的空間要比房地產的現貨空間要大得多。如果繼續房租不炒，市場整體上是繼續壓制的狀態，那麼一手房的流動性也會遠遠好於二手房，而一手房對應的就是開發商手頭的這些土地儲備和在建的專案。再如果假如一場全球性的金融危機來了，這兩個資產是不是都普及了？其實也不是，還是有差異的。股票的流動性畢竟好於房子，地產股至少能夠賣得掉，你可以保住一條狗命。房子有時候是出不了貨的。
這其實就是一個對兩種資產在風險收益、估值、流動性這些上面的對比，你也可以自己去盤算一下，就是這些東西能夠提升你在將來啊市場環境越來越亂的情況下，最起碼有一些基本的常識性的判斷。這不是鼓勵你去炒房地產股，也不是讓你去看衰所有的房子，而是在現有的政策、環境、估值水平、流動性的對比之下，作為投資品，房地產股明顯由於房子本身進可攻、退可守，不限購、不限售、交易成本低，流動性還更強。
當然在股票市場裡面，房地產股相比於其他的熱門賽道，肯定不是一個進攻型的資產。今天說的只是說相比於房子本身它的投資價值，如果真的要進行投資的話，一定要進行一些更專業的研究。
