作者：公子不悔
01
在中國，很多行業都是看天吃飯的。最近兩年，處於大調控中的房地產行業，顯然不好受。
尤其是去年年中給房企的三道紅線，以及去年年末給各類銀行劃定了流向房地產市場和個人住房貸款的資金上限之後，再加上今年以來附加了各種苛刻的拿地條件，房企們更加難受，尤其是中小房企，已經沒有多少生存空間了。
很多中小房企，在融資難、拿地貴、債務高的壓力下，已經扛不住，宣佈破產了。
比如近日因為債務問題，宣佈破產清算的安徽元一地產，待完成清算後，這家曾在長三角玩得風生水起的安徽老牌房企，將退出歷史舞臺。
除了元一地產外，安徽近日還有淮南市榮勝昕安房地產開發有限公司、安徽省涇縣騰達房地產開發有限公司、安徽五建建設工程集團有限公司管理人、銅陵中廈建築安裝工程有限責任公司四家房企，遞交了破產申請書。
同樣在近日，天津老牌國企天津松江股份旗下全資持股或控股的7家子公司，亦因不能清償到期債務且資不抵債，被法院裁定破產。
這7家破產子公司包括天津松江恆泰房地產、天津松江興業房地產、天津松江置地、天津松江恆通建設、天津松江創展、天津松江集團、天津松江市政建設。
此外，8月份以來，江蘇有3家房企宣告破產，浙江有3家，湖南、湖北、陝西、福建、山東、廣西、遼寧、吉林、雲南等地均不斷有房企宣告破產。
而經濟霸主廣東省，則有10家宣告破產。截至8月24日，年內共有244家房企釋出了相關破產文書。平均每天至少有1家倒閉。
02
這些中小房企倒閉的理由，無外乎債務。說白了，就是沒賺到錢，還不起債了。
在當下的樓市環境中，房企確實很難賺到錢。不像2017年之前，房企基本是躺著賺錢。
現在：
第一，在限購越來越嚴格的背景下，房子很難賣。
很多中小房企雖然在三四線城市，沒有限購限制，但自2019年貨幣棚改轉向之後，很多三四線城市的房價也轉向了。
國家統計局公佈的7月份資料顯示，岳陽、遵義、大理、韶關、昆明、唐山、南充、桂林、瀘州、秦皇島、常德、平頂山、贛州、安慶、牡丹江、呼和浩特的房價都在下跌。
在買漲不買跌的心理影響下，三四線城市雖然大多數都不受調控限制，但房子比一二線難賣得多。
正因如此，很多房企決定降價跑量，採取薄利多銷的政策，但是這一招被很多地方政府叫停，不讓房企們賣得太便宜。
比如最近因釋出限跌令引發全網熱議的岳陽，因為某龍頭房企5、6月份開展的降價促銷活動，幾個專案違規降價，相比開盤價降了兩、三千元，造成一些社會問題，岳陽市最終在下發通知，要求市區新房降價幅度不得超過15%。
同樣下跌因為開發商降價較猛，而約談房企，還有昆明、桂林和瀋陽。
近段時間以來昆明樓市多盤出現“大跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網籤。
8月6日沈北新區房產局牽頭，聯合城建局，教育局，市場局，公安局執法局對多家房地產企業進行約談，點名批評這些降價的房企，口頭警告大家要遵循房地產市場發展規律，儘量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的。
看看房企有多難。賣不出去，想降多一些換取跑量，也不能。
第二，拿地價高，新房又限價。
現在的房企，如同風箱中的耗子兩頭受氣。地方政府想賺土地財政，捨不得給土地降價，所以地價越買越高。
資料顯示，今年首輪集中供地的22個城市，賣地收入超萬億，平均地價過萬/平，較2020年上漲15%。
與此同時，因為房價調控因素，新房又限價。也就是說，現在房企要高價拿地，但建設的房子又必須限價賣出，而且還得無償給政府建設政策性住房。
房企的利潤已經所剩無幾。這也正是現在很多民營房企選擇躺平，不願拿地，導致十多個城市紛紛叫停土拍，調整土拍規則的原因。
第三，融資難。
在三道紅線以及銀行設定了房地產市場和個人住房貸款額度上限的背景下，房企現在各個渠道的融資，都特別難。不僅難，而且貴，尤其對於民營房企來說。
2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。
100家典型房企季度融資情況（單位：億元）
來源：克而瑞
房子難賣出去，融資又難又貴，這種日子，扛得住才怪，即便是頭部房企，也有很多出現了債務問題。
最典型的莫過於最近被央行和銀保監會約談的恆大。此外，華夏幸福、泰禾集團、藍光發展、三盛宏業、福晟集團、協信、泛海等房企也出現了債務違約情況。
此外，資料顯示，A股近50家已披露半年業績預告上市房企中，近一半中小型房企預告虧損。
比如泰禾集團釋出的預告顯示，報告期內，泰禾集團淨利潤錄得約-11.5億元~-8.50億元。
03
從目前的形勢來看，調控力度不會放鬆，尤其是在提出共同富裕的背景下，樓市調控未來會更加嚴厲，因為必須要控制好房價這頭瘋牛，才能為共同富裕創造出空間。
換句話說，房企的生存環境接下來會更加惡劣，會有更多中小房企破產，頭部房企中，此前過分擴張或者盲目多元化的企業，也會有更多的債務違約情況出現。
在這種背景下，房企之間的混戰會更加激烈，會有更多中小房企會被頭部房企吞併。此外，也會有更多房企選擇降價跑量。
由此也將引發更多的地方政府出臺限跌令。所以，本號之前分析岳陽釋出限跌令的時候，就說過，這只是個開始。
同時購房者還需要注意的就是，要關注市場資訊，避開購買一些破產了的房企或者債務違約比較嚴重的房企的房子。
