從1998年開始,全國取消福利分房開始,房地產是蓬勃發展,商品房也是所有人的唯一選擇,很顯然,買房是一個家庭中的一件大事。時間進入2021年,全國的房價基本都是處於橫盤階段,成交量萎縮,樓市在嚴格調控下出現了前所未有的冬天。和以前的幾次調控不同,這次調控給人一個全新的感覺,就是調控之後,房價不會再猛漲一波了,具體的原因分析一下。
以前的調控,限制了買房的條件,說明白點了,就是對買房的資格進行審查,符合政策條件才能買房,這個叫限購;另外一個方面就是限貸,你要具備銀行制定的貸款條件才會給你房貸,這個就是限貸。以前的房貸利率是最低的,首套貸款最低,只有4.5%左右,比起其他任何時候的經營貸都要低,最低的經營貸款也需要7%左右。然而這一次伴隨著房產調控政策的同時,對房地產貸款總額進行了限制,住房貸款利息也不斷的上調,目前,全國各地首套房貸款利息為6%左右,如果是二套房,貸款利息就達到了7%。相反,扶持中小企業的經營貸款利息卻不斷的下降,基本達到了4%左右。也許這樣說出來,大家沒有感觸,我們計算一筆賬吧!
我們以貸款100萬來計算利息的差距,最基本條件是貸款利率為4.65%、6%,兩種利息,比較利息不同我們要償還的總額和每月還款的數量,假定貸款週期均為30年。當利息為4.65%的時候,我們每月需要償還貸款5100元,這樣計算出總額為1836000元,等於你要支付836000的利息。按照6%當下的銀行貸款利息來計算,我們每月需要償還6000元,30年我們總計償還了2160000元,利息總計為116萬,二者相比較等於多償還了大約33萬的利息,每年多了1.1萬的利息。對於100萬的房子來說,的確是個不小的數字。
那麼這種問題背後深層的邏輯是啥?國家為何要出臺這樣的政策呢?出現利息上調,主要是國家對房貸的總額進行了額度管理,每年用於房貸的總額已經確定了,如果貸款的人多,利息當然提高了,當然更深層次的問題,就是國家不願意資金進入樓市,這個是最本質的問題,也是核心。
為何國家對中小企業的經營貸款利息卻不斷的下調呢?邏輯也很簡單,國家需要扶持中小企業,給他們資金方面的支援,讓他們不能因為資金問題而發生經營困難,國家的想法是很精準,也很智慧,但是更多的炒房客卻同樣喜歡鑽政策的空子,成立小微企業,編寫虛假材料,然後向銀行申請企業經營貸款,等貸款到手了,就開始買房,付出去的利息低,而且數量大,這個也是國家為何要審查買房的首付款資金來源,主要的目的就是不能讓國家的資金流入到房地產領域。
從以上的分析我們可以知道,政府用心良苦,透過高利率來對房價進行調控,其實現在1萬單價買的房子,就相當於利息沒有上漲之前的9900元,房價因為利息已經變相的上漲了。因此我們可以明白這次調控是樓市資金政策的調控,並不是以往的各種行政干預了,用資金的槓桿作用來調節不斷攀高的房價,用的工具已經是截然不同了。這就是現在樓市調控的深層邏輯。貨幣資金總量的調控已經是房地產控制的重要手段了,透過利率高低抑制投機樓市的行為。房價不降,房貸利率就不會下調,因此這也是房住不炒的關鍵環節。過去的20年,房貸是最低,也是由於低房貸成就了房地產行業的崛起,很多家庭都把房貸政策應用了極致,因為利息低啊,也許轉手貸給別人還能賺個差價,但是以前那個時代已經一去不復返了!高房貸利率將伴隨高房價同行,房價不降,房貸利率不會下降。