關於我國的房價為什麼會漲到這麼個地步，可能很多人不加思索的就會給出答案，因為——炒房的人太多了。這你就太高看他們了，炒房團只不過是房價上漲的既得利益者，對於幾百萬億的房地產市場，他們真的啥都算不上。
很多人提到房地產，隨口就是禍國殃民，但實際上，房地產既不是洪水也不是猛獸，反而與我們國家國運息息相關。今天，我就帶大家深度剖析房價是如何發展的，以及房地產究竟是如何改變了中國，以及未來房價會怎麼走。
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改開是中國國運騰飛的起點，這個應該是沒人會反對吧？不過其實啊，即使是改開之後，我們國家的經濟，也並不是一帆風順的。
按理說中國改開之後那些年，經濟基數小，改開之後各種寬鬆利好，經濟增長率應該很高才對，但是其實那些年經濟非常不穩定。改開之後的三年GDP增長率：
19797.59%
19807.83%
19815.11%
前兩年七個點左右的增長率放到今天也不算特別高，到了81年，甚至下滑到了5個點。又發展幾年到了90年代，經濟增長甚至出現了連續幾年的低迷：
19894.21%
19903.92%
我們現在都已經世界第二，開始講“中速增長了”，不以GDP為目標了，每年基本也都在6%左右。很難想象，1990年當時卻連5%都不到，說明那幾年經濟發揮確實不穩定，究其原因，主要是——沒錢，或者說國家沒錢。
沒錢就幹不了事，這個道理大家應該都懂。舉個最簡單的例子，你哪怕是去送外賣，也得先投個幾千塊買個電驢吧。
那為什麼當時國家會沒錢呢？這就要從我們國家的財政制度說起。
建國之後，我們基本上就是實行的計劃經濟。錢收上來，全交給國家，國家再根據計劃進行分配。計劃經濟這玩意，已經在實踐中被證明了，不太行。
到了改開之後，稅制也改了，從計劃經濟變成了承包制度。大家應該都知道小崗村的“聯產承包責任制”吧，極大的調動了生產積極性，當時國家一看承包制這麼好，所以稅收也改承包了。具體來說就是國家跟地方上商量，比如你這個省，經濟好，那就交100億吧，你這個省經濟不太行，那就交20億吧。大概就是這麼個路子。
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這個承包制，剛開始也挺好，地方上的積極性調動起來了。但是越發展，弊端就越暴露出來——國家越來越沒錢。
國家的花費一年比一年多，技改、科研、教育、人員工資、重大專案，哪哪都要用錢，但是國家想給地方上提價，地方上就哭窮，道理也簡單，誰都想把錢掌握在自己手裡嘛。
國家就很納悶，地方上你這些年企業越來越多，眼看也越來越富，咋不能多交點？地方上理由也很充分，我這裡雖然賺的多，但是花得也多，要修路修橋，通水通電，人多了也得給他們蓋房子，分房子（因為那時候都是福利分房，房子都靠地方上出錢修）。
最後國家財政窮到什麼地步？已經連軍隊都養不起了，最後實在沒錢，只能說讓軍隊自己想辦法去掙錢，也就是允許軍隊經商。軍隊經商這事兒，弊端很多，我就不展開了，你們自己應該也能想到後果。
所以就有了著名的分稅制改革。
分稅制改革其實挺簡單的。大部分發達國家基本都是分稅制，這玩意太成熟了，我們直接拿來用就行。分稅制改革一句話概括其實就是把大部分的稅都收到中央，地方上基本就沒剩啥錢了。
這一改，直接改出了之後中國波瀾壯闊的國運二十七年。
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分稅制不重要，重要的是，分稅制改完之後，地方上不是沒剩啥錢了嗎？為了給地方上留條活路，那就——允許地方賣地來賺錢。也就是今天大家熟知的土地財政。
這個在當時其實是非常先進而且實用的一種方式。以前承包制的時候，窮地方收不上來錢，國家又沒錢撥款，地方之間的貧富差距就會越來越大。分稅制之後，對於富裕的省份，流入人口大，經濟發展快，土地需求大，地也有人買而且能賣個好價錢，也不虧。而對於窮省份，賣地收入可能沒多少，但是國家有錢，可以對其進行補貼，日子也比以前好過。
但是光可以賣地，也沒啥太大的作用，因為當時大家口袋裡都窮得叮噹響，沒啥錢，房子蓋好也沒錢買，而且更重要的是，有錢也不買，大家都等著分房呢，誰也沒有想過要自己去買房。
於是，接下來幾年開始了一系列的配套改革。
94年當年就發了檔案，進行房改，“實現住房的商品化、社會化”。
不過真正的大浪到來，是在幾年之後，為了解決大家沒錢買房的問題，97年央行頒佈《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓身邊。
到了98年，更是進行了著名的“98年房改”，主要意思就是全面停止福利分房。讓大家不要再把思想停留在計劃經濟時代，房子靠國家給你分的階段已經過去了。
這下邏輯就走得通了，房地產市場也隨之開啟了幾十年的繁榮。
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不管承認與否，房地產都對中國過去二十幾年的經濟發展，起到了一定的刺激作用，這其中的邏輯，說起來其實也不復雜。
發展經濟，首先就是得有錢。錢從哪裡來？光靠收稅是肯定不夠的。而且東亞人又是以高儲蓄著稱的，錢不花出去，經濟就運轉不起來。
而土地財政，就是透過買房這種方式，讓大家將儲蓄拿出來，支援城市建設。去修路，修橋，修地鐵。城市發展起來之後，又會透過城市的繁榮帶動房價，給予買房人一定的回報。光靠買房人是不夠的，銀行也加入進來，給買房人提供支援，給開發商提供支援，供需兩端加速發展。
土地財政是將過去的收入轉移出來搞建設，房貸則是將未來收入轉移出來搞建設。
所以你會發現，改開是中國經濟騰飛的起點，但是中國經濟真正穩定的高速增長，不再有低於6%的暗淡年份，是從1994年之後，這裡面當然有加入WTO的成分，但是分稅制改革帶來的制度紅利也不可忽視。
分稅制之後，還搞出了一個群狼政策。因為大部分財政收入都上交國家之後，地方上沒錢了，想要發展，只能大力招商引資，大力發展實業。這一下徹底激發了城市的動力。
94年當年出口就翻了一倍，進口也增加了八成。貿易形勢從逆差轉為順差。很多人說，國運是從加入WTO開始的。但是天上掉餡餅下來，你得接得住。而中國的世界工廠模式，就是靠94年之後群狼政策，各地打下了堅實的基礎，WTO風口一來，我們才有能力起飛。
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那未來的房價會怎麼走？
其實，從最近幾年，國家對於房地產的態度，已經基本確定房地產市場本身發展的視窗期已經過去了。
土地財政+銀行槓桿助推，這個方法雖然來錢快，簡單粗暴，用得很爽。但是也只能是早些年地方上沒錢時的權宜之計。
到現在，一方面，財政上已經有錢了，不需要大家勒緊褲腰帶，透過買房來支援城市建設了。
另一方面，這條路子副作用很大，現在已經有點走不動了。所以現在提的內迴圈，刺激消費，其實就是換個路子，不再透過房地產將錢轉去搞建設，而是透過消費實體經濟將錢轉起來。
這個辦法雖然難度比房地產大很多，但是沒有副作用，有益身心健康。而且我們現在也都搞起來，各行各業發展得有聲有色。
那房價怎麼辦？
崩是不能崩的，崩了大家都完蛋。只能死死壓住，時間換空間。控制房價其實也很簡單，二手房控制槓桿，一手房控制價格，做到這兩點，房價大漲基本沒希望。北京就是這樣控制了四年多了，效果很好，深圳我估計也會一樣，幾年不漲的機率很大。
中國三百多個城市，值得再買房的，不到10%。其他的城市，自住該買買，投資就不要想了。
最後提醒一句，整體不漲，不代表所有房子都不漲，同一個城市，不同房子有漲有跌將是常態。
