大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
之前有粉絲留言想讓我聊國譽未來悅，今天安排！
基本資訊
國譽未來悅，位於通州九棵樹西路與翠屏西路交匯處西北側。
屬於通州老城梨園鎮，果園-九棵樹板塊。
戶型面積：40-140㎡，一居至五居，精裝小高層。
單價：均價5.6萬。容積率：2.4 總戶數：641戶，10棟建築，8-15層。
土拍回顧
05月11日，北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004、6002地塊迎來土拍。其中，地塊6004為F1住宅混合共建用地，需分開單獨安排住宅與公建佈局。
12家開發商競爭，觸及競價上限。進入了高標準環節，陽光城最終脫穎而出。
房價上限7萬，政府產權20%，市場價最高5.6萬，按照套內7090政策。
一休點評：
位置不錯，以至於要搶破頭，價格卻非常美麗。其實這塊地原來放出來過，三番五次地吊大家胃口，終於真拍賣了。
綜合溢價率25%，一休印象中，這是北京第一次集中土拍中，綜合溢價率最高的，可見火熱程度。
陽光城，也算是通州的老相識了，上一個專案是通州臺湖的京悅府。
京貿國際公館算一個競品，但最大競品專案絕對要算鑫苑盛世天璽了，位置地段幾乎一樣。萬國城moma檔次更高一點，有點差異，不適合直接比較。
地段位置
大運河西側，通州老城的南部，八通線和7號線之間。
直線距離運河CBD是4km，城市綠心5km，市政府6km。
很有關注度的環球影城也是專案必吹賣點，3km左右。但講真，距離再近現在也無法做民宿，投資客就死了這條心吧，況且這種新小區的物業管理會很嚴格，對這種行為是打擊的，千萬別聽忽悠啊。
有粉絲問：老城不至於十多年沒供給土地吧？鑫苑盛世天璽、京瀾譽府、京貿國際城、萬國城moma，這不都有新房源呢嗎？
一休答：這四個專案全都是02年、03年拿地的，只不過一直沒開發。嚴格來講，即便是廣義範圍的通州老城，也確實十多年沒土拍過了，稀缺性不言自明瞭。
通州萬國城moma VS 京瀾譽府 VS 鑫苑盛世天璽，硬槓比拼！
未來悅附近，有幾個小有名氣的二手房，這片區交易量一直還不錯，這也是一大優勢。比如：大方居、靚明新居、巴克寓所、K2玉蘭灣，4.5萬-5萬的居多。所以說未來悅價格不能算撿便宜，咱不能言過其實，也就是中規中矩吧。
一休來說說專案四至，北側二手房翠屏南里和龍湖蔚瀾香醍，南側是翠屏西路，西側是西小馬莊園二手房，東側挨著通馬路。
不利因素：東側臨路，東側馬路對面有汽車4S店、中石化加油站。附近有同仁堂通州倉庫，總有點小貨車。地塊並非正南北，帶一點角度。
京貿國際公館、盛世天璽分列未來悅的左右，地理情況大體相同。
生活配套
必須先說交通，開發商宣傳的是“四橫三縱三軌道”。
“四橫”是指京通快速路，廣渠快速路，新華大街，京哈高速。
“三縱”指的是五環路、通馬路、六環路。
“三軌”指的是地鐵八通線、7號線和6號線。
其中八通線現在直連1號線，無需換乘。最近的是九棵樹站，實際距離1.3公里，10站可直達國貿大望路，算是地鐵盤，這就可以了。
7號線較遠，得倒公交，6號線更遠，不提也罷。其他可期的小利好，還有M104號線、S6號線。
重點要提的是通馬路，這是城市副中心與亦莊新城之間的快速聯絡線，一邊是經濟，一邊是政治。
簡單來說：1條真臨鐵地鐵線，2條有點遠，2條可期小利好。在通州老城工作的話，那最方便了，如果去朝陽，有京哈、京通快速路、廣渠路（運通隧道），很方便。
1.5km內的配套：
東直門醫院（通州院區）、領展購物廣場（原羅斯福）、家樂福超市、物美超市、蘇荷奧特萊斯、半壁店商業廣場、強力家居廣場。
專案自身配有公立幼兒園，北側600米就是通州第一實驗小學，比較不錯。
未來悅的東北側還打造了一條“繽紛小街”，規劃中自帶的城市會客廳、酒店、商業、幼兒園也都會按照高標準去打造。
城市會客廳是非常少見的配套，用於公益講堂、健身、藝術展覽等功能。有點內部會所公開化的意思。
戶型解讀
整體戶型水準其實較為一般，相比通州專案算還行，但相比其他區域的新盤那肯定算差點的了。
戶型不夠亮眼，這是通州的大環境。沒有特牛的，水平普遍中等偏下。沒競爭氛圍，各賣各的，誰也沒耽誤。
國譽未來悅戶型較多，一居到五居，一應俱全，一休拿出3個戶型來說說。
40㎡一居，很方正，還有個玄關，算是小戶型最後的體面？
半開放廚房，臥室和客廳基本是二合一了。
還有55㎡一居、70㎡東西兩居、85㎡東西三居。
小戶型佔比很少，集中在6號樓、10號樓的L形樓棟。
90㎡三居兩衛，南北通透，兩面寬。北向兩個臥室，L型廚房。
亮點是有家政間，雙衛生間。缺點是中間戶的廚房的採光不太行，次衛通風不理想，整體戶型偏狹長。
118㎡四居，看起來好了很多。
優點：三面寬，餐廳大了。全部邊戶，雙明衛。主臥套房設計。
缺點：主臥門對著房門，整體的南北通透性不是特強。
有點像金融街武夷融御，地段好，但是戶型不給力。通州新城和老城好位置的專案，都這麼傲嬌？
樓盤設計
國譽未來悅專案，拿地時就是“雙城”組合，北京城建＋陽光城，國企＋民企。
直到開盤，還是這哥倆，股東沒變化，比較穩定。
據一休調查，操盤方是陽光城。北京城建佔股49%，但其實陽光城並非絕對控股，實際還是城建出資居多。城建還負責建築，陽光城則負責後期物業管理。
北京城建是北京國資委旗下的，北京很多大工程是他們建的，比如鳥巢、國家大劇院、國家博物館、首都機場等。
陽光城一直標榜自己為世界500強，但這其實有一定水分。
嚴格來講，陽光城的母公司陽光控股是世界500強，而地產開發只是旗下6大產業之一。但即便單論開發商規模，陽光城也能排進行業前15，還可以。
這兩年陽光城的悅系在北京出現較多，比如梵悅108、京悅府（京兆府），但口碑不算好，一般水準。
「梵悅108」一休侃盤：國貿CBD，對望中國尊，1200W起啥樣？。
陽光城這幾年在北京沒拿到太多好位置地塊，但梵悅108算是特例，並非土拍市場拿的。這幾年陽光城在密雲倒是搞了倆盤，陽光城君山墅、溪山悅。
建築方面的優勢，一休總結一句話：
北京首批集中土拍的高標準地塊，也是通州副中心首個高標準地塊。
恆溫恆溼恆氧，超低能耗、綠建三星、健康建築。
現代式建築風格，米白色＋灰色真石漆外立面。
採用雙重淨水系統（前置過濾器，廚房設定末端淨水），三層雙中空LOW-E玻璃。
對具體建築細節感興趣的，也可以私信一休，做過一定了解。
缺點總結
1、距離通州新城較遠，較難享受到副中心新城的利好。
2、陽光城近兩年有點激進，近期的財務情況有待觀察。開發專案口碑褒貶不一，存在一定爭議性。
3、由於7090的限制，導致小戶型佔比較多，90㎡的是主力。
4、五年限售政策，政府持有20%產權，退出機制暫不明朗。
5、拿地溢價率高，配建又多，開發商利潤空間是一個不安定因素。
6、附近小開發商太多，對未來二手房或許有一定影響。
7、旁邊還有新地皮。
8、戶型不夠新穎，小區有L形樓棟。
9、配建與小區如何共存，開發商暫未披露太多，有待觀察。
優點總結
1、屬於通州最靠近朝陽的位置，到國貿相對比其他盤近一點。
2、通勤優勢大，地鐵＋公路都挺強。即便專注於通勤盤，也沒問題。坐守交通要道，可面向通州＋朝陽兩個群體，未來接盤俠多。
3、挨著通馬路，亦莊工作的人群也可以考慮，畢竟亦莊已經從之前的供給大戶，變成了新房荒。
4、老城配套全，不必描述未來。周圍小區已經成熟，不是那種荒地需要大家一起成熟的板塊。位置不錯，稀缺性可以。
5、綠建三星是亮點。
競品情況
京貿國際公館，偶爾有72、78小面積清退，還沒大面積宣傳，其他戶型可挑，有現房，能快速入住。
鑫苑盛世天璽，排卡中。98、128、143㎡的，預計是最後一輪了，預計6.2W左右。
萬國城moma，僅存大戶型，尾房中，要改善的群體可以對比。
國譽未來悅的超完整版介紹資料，我收集了一大堆，絕對硬核。
還是那句話：買房是大事，如果您知道別人不知道的，或者想知道別人知道的，歡迎留言。有問題，也可以私信一休。
