嗨，我的朋友們，我來啦
哎，你說這一天天過的，房地產這半年來發生的事情可比我過去五年經歷的多的多的多了
寫了很多現象的內容，也分享了不少觀點，但是今天特別想和大家聊聊我對於房價未來的一些感受
純感受
今天耽誤大家一點時間，聊聊我的心態和對後市的一些看法
01
判斷未來其實本來就是一件很扯的事情，但是哪怕很扯不代表我們沒有想法
要看未來，其實就要清晰的知道如今的大勢到底是什麼
或者說從2021年開始，房地產的命是什麼
如果只用一句話，我認為地產的未來，去風險要勝過於保地產
這是我非常強烈的感受
各位是否想過過去20年為什麼樓市一直是上揚的
是真的房價沒有下調空間麼，或者說是真的市場不具備調節能力麼
其實在很長一段時間，城市發展的節奏需要房產本身高頻配合
所以一旦出現了危機，總是會出現外力救市的情況，2008年和2015年都是這樣的典型
這也是很多房企和地產人會相對自信的原因
因為感覺扛一陣子總是能夠出現轉機，背後就是因為這個原因
但是從現在開始，我們清晰的知道這個城市的發展已經進入下一個階段
初始的城鎮化已經完成，城市更新進入主旋律，人口吸引也變成了搶人大戰，連GDP增速也沒有一個清晰的指標了
在這個時候，需要讓房地產為城市做什麼是需要去理解的
需要地產做什麼，就是地產不是用來保的，地產是用來穩的
怎麼樣的地產是可以穩的
就是沒泡沫的地產才有可能是穩的
未來很長一段時間的房地產發展，你可以視為對過去20年的快週轉模式的一種補償
讓整個行業慢下來，把問題暴露出來，然後開始一個個的去解決問題
如今我們看到房企的那些事件，某種程度上你可以理解為問題暴露的過程
不暴露可能每個人都認為以前的方法都是有效的，都是沒問題的
當問題暴露了，哪怕花了一些代價，才會讓整個行業上的每一個鏈條的企業對遊戲規則有著足夠的敬畏
樓市毫無疑問已經進入一個新的玩法
在2020年依然有不少人認為是新瓶裝老酒，在2021年應該已經沒有人有這樣的困惑了
所以各位要記住嘍，去風險的力量是很強的，不用去思考合理不合理，只要去想力度大還是不大就可以了
不再會有外力來救整個行業，當然也不會有外力來救某一些企業
這是趨勢，也是命
02
當我們明白這個趨勢的時候，你很容易明白這是一個什麼時代
這是一個低槓桿的時代，甚至未來會是一個零槓桿的時代
無法進行資金撬動，那麼也就意味著泡沫不會放大
泡沫不擴張了，就為解決問題爭取了時間
和大家分享一下過去20年房地產是怎麼用槓桿金融化的
一個開發商拿了一塊地，不論明面上的投資多少，啟動資金其實都非常的少
付一點土地保證金專案就可以開始開發，工程方又有人願意墊資建設，然後房子又是期房銷售，所以整個開發基本不用多少自己的錢專案就可以有收入了
有了收入就可以滾動起來了
所以在以前你說開發商實力有多大不如說膽子有多大
這也是為什麼這次三條紅線之後大家突然發現原來負債率這麼高，背後其實就是自有資金很少
這個現象在樓市快發展的時代都會被掩蓋的，因為只要房子能賣掉那錢就能滾的起來，但是如果賣不掉呢
這也是為什麼很多人說開發商捆綁地方政府
因為欠的土地款可能都還不上了，而且一個專案出問題後面的地也賣不出錢了，這就是所謂的捆綁
所以去除這個問題的方式就是讓開發商能夠儘可能多的自有資金拿地
所以金融機構的錢會盡可能地抽走在房地產的比例，只有這樣才會弱化開發商的金融屬性，恢復製造業的特性
這個趨勢下的一個衍生結果就是
在C端的房貸比例也會被壓縮，同樣的充沛的房貸會放大市場需求，也會掩蓋B端的迴圈開發的問題，所以如果要抽走房地產的外部資金，兩端入手是一定的
所以對於普通購房者，調控越嚴格的城市，就越要做好低貸款買房的模式，這個跡象已經非常明顯了
03
當然，寫到這裡一定會有人問
錢是最聰明的，永遠會留到能獲利的地方，你怎麼能保證錢要抽走就一定能抽走
是的，這個問題其實非常好，錢一定是最聰明的，所以搭配低槓桿之下，一定有一個輔助訊號，叫管理預期
只有把房地產未來的預期管理好，那些金融機構的錢才會決定要不要流過去
那樓市的預期是什麼
如果樓市只有一個預期，這個預期叫不漲
其實大家都看到，不論是土拍時候的房地聯動價，還是一手房的預售證管理制度，還是二手房出臺的指導價核驗價
幾乎和價格有關的因素都被管理好了
而且都在指向未來2-3年的價格都是相對恆定的
這就是對於未來房地產市場的預期管理：利潤空間是不大的，而且價格是不漲的，你如果要投錢進去自己想清楚
這件事一定會堅持下來
為什麼這麼說，最近各位可能已經感受到了，全國各地的土地市場開始冷了
杭州這一輪土地出讓全部流拍，蘇州大量專案是地方國企在接盤，深圳、廣州、南京、重慶……很多一二線城市都在經歷這樣的過程
流拍會持續，而且還不少
但是哪怕流拍了，依然堅持不給開發商太高的利潤以及未來的價格預期明確的方式，可以看出如今對預期管理的堅定
當然萬事也沒有那麼悲觀，在不漲的預期下，其實還有一個預期叫：也不能跌
其實大家也看到了不少城市也都出了一手房的限跌令，如果個案打折太多或許也不能透過網籤
所以房價一定會在一個穩定的區間內波動，這就是事實
這對未來類似恆大的企業也會產生影響，但凡依賴價格才能推動去化的，都會在這個趨勢下受到挑戰
而對於普通個體而言，大家需要想的是，如果你的房子不靠明年能漲價這件事，那麼買家為什麼要買
這個事是要想一想的
行業內很久之前流行的所謂先上車、低總價高溢價等購買模式也會在如今收到衝擊和影響
預期變了，行業的供應結構也會變，這個是一定的
04
所以以上三個趨勢如果各位認同，那麼在後面肉眼可見的會暴露出一些問題載體
會有被懲罰的房企，被懲罰的金融機構，不太成功的城市發展，甚至還有個體
當問題暴露出來之後，一定就是被懲罰和教育的時候
看看其他行業的發展，指望大刀闊斧地救一些其實不太現實
所以一定會有現金流斷裂的企業和個體
不知道各位發現了沒有，最近上海杭州的法拍房數量開始增多了，而且不少還是蠻貴的豪宅類專案
這就是典型的個體現金流斷裂之後的現象
在這樣的趨勢下，整個行業的機構基本就分成兩類，一個叫活不下去，一個叫活得非常好
不再存在中間地帶
也不存在遊走中間地帶然後掌握灰色空間的企業
此時此刻，我想應該有無數人能夠理解萬科在兩年前強調的活下去到底是什麼，能夠活下去的，都是活得很好的
這就是時代的力量
所以我們要有的心理準備
第一，要有房價下滑的心理準備，當然這裡說的是個體，會有個案的下滑
如果我們的房產盤整得不到位，成為大趨勢下被拋棄的那一份子，那麼就做好房價客觀下跌的現實，而且做好了如果房價下跌我們能否度過這個現金流
這個很重要，今年環境不好，很多人的日常現金流都開始緊張了，一定要做好充分的準備
這世界上沒有賤賣的房產，但一定有因為現金流斷裂必須賤賣的房子
第二，相比較房價的下跌，更需要考慮的是自己的房產有沒有足夠的流動性，虧一點總比賣不掉要好，失去流動性的房產是挺可怕的
賣不掉的房子只有兩種可能
或者是同類產品供應量太大，一種是市場需求度太小，但是行業檢驗下來最後歸根到底就是供應量過剩之後導致去化太慢
05
最後需要接受的，這是一場長週期調控，不存在一年一次的週期，房地產唯一的宿命就是房住不炒
這就是如今這個行當的態度
