北京樓市：這個板塊常年跑輸大盤，買入就被套

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

提問：房姐您好，我最近買了中海寰宇視界，72平，主要看重離地鐵200米，純2套保值抗通脹的想法，是知道您之前買的，準備放個5年以上再出了，您之前說過房山會兩極分化，能詳細談一下嗎？

回答：房山的漲幅很可能會跑輸大盤的，就像這半年一樣，上漲大多是核心地段品質盤和頂尖的學區板塊，其他遠郊城鄉結合部都沒怎麼漲，這種趨勢還會延續，持續分化，住房不炒的政策就決定了 不會出現普漲的情況，也就是隻有購買力和需求足夠強的板塊，才有被繼續推高的可能。而且北京每一輪的上漲都是置換人群推動（學區需求+剛改），80%的置換都是在核心區內，郊區板塊除了別墅區，大多是剛需客戶，而剛需的購買力是不足的。

提問：新人首問，房姐您好，二套，首付300，學區兼自住，請房姐推薦合適的小區

回答：你好，自住首先要考慮你的工作和生活半徑 如果在朝陽，可以關注以下板塊： 1.望京關注南湖東園二區 2.芍藥居北里：人大附朝陽 九年一貫制 3.慧忠裡：朝外九年一貫制 都是朝陽的好學區

提問：新人提問：子彈400，月供2萬左右的話，兼顧高改善和孩子上學，朝陽區推薦的小區嗎？

回答：可以看總價800內的標的，可以看看澳林春天，對口的朝陽北師大附屬實驗，還有首城國際，對口北工大附小，直升附中。也可以芍藥居北里買個三居，環境差了點，但是人大附朝陽的學區還是很不錯的，或者看看慧忠裡的三居，朝外的學區也很不錯。

提問：房姐好，新人首問，本人京戶，媳婦是工作居住證，在北京SFSD，子彈270w，想最近上車，兩人都在西二旗附近工作，近三年有生小孩的計劃，希望兼顧一下自住和投資，然後擔心年後漲價最近在看房想上個車。 目前在考慮下面三個選擇 1. 北苑的繡菊園，蓮葩園，主要是單價低，面積大，戶型沒有特別合適的，看了100平左右的，以西南，西北居多，首付要求比較高。 2. 亞運村，安慧裡的三居，總價580左右，缺點是房子年紀大89年的，首付也到260+了，住戶多也沒配套車位。看上的點是，社群還算完善，去海淀或者望京的網際網路都不太遠。 3. 回龍觀，公園悅府，矩陣小區，優點是離公司上班近，就是昌平學區和商業不太發達，以及現在單價也比較高了。 希望房姐支支招，從自住和投資來看，哪個更合適？以及現在上車怎麼樣？ 多謝多謝！

回答：北苑那一片不建議看了，沒有發展前景，板塊固化。 亞運村的安慧裡有學區屬性，你想兼顧未來教育就可以看這裡，當然居住體驗就很一般了。 回龍觀板塊也還不錯，畢竟有大量的碼農支撐。雖然沒商業，但跟上大盤還是沒問題的。你想兼顧學區可以看 矩陣小區、和諧家園、融澤嘉園，看重居住體驗和保值能力就看 公園悅府、國風美唐

提問：房姐好 新人首問， 之前提問沒排上隊希望這次能回覆，考慮5年期投資為主，糾結於孫河新房洋房帶花園和地下室（類似別墅功能、限競房）和望京\/雙井次新房的平層之間的選擇，別墅投資屬性差，此類洋房相比別墅價效比高，但擔心未來此板塊的買家更傾向於別墅而非洋房（雖然功能類似），恐存在需求錯位而不好出手。城區平層保值風險小及出手率高，但已是成熟社群，感覺增值空間不讓孫河。如果此洋房能撿漏可以出手麼，聽聽您的建議。

回答：洋房依然不如大平層的回報高，買房投資最重要的是地段的價值，孫河目前大多是溢價的，天花板沒有望京高 同地段、同檔房企品牌中，高層和洋房合理的差價： 6層退臺洋房比高層貴約30% 6層普通洋房比高層貴約20% 7層偽洋房比高層貴約17.5% 8層偽洋房比高層貴約15% 9層偽洋房比高層貴約12.5% 10層偽洋房比高層貴約10% 房再高，連偽洋房都算不上了

提問：你好，我在通州區有14年的90平兩居一套，價值480萬無貸款，行動不便的母親、保姆和我們共5人一起住。能夠繼承通州95年的老小區小三居一套價值320萬。孩子明年上小學，考慮到通州區和市區教育上的差距，想賣掉通州一套房在東西城或朝陽海淀買一套學區房，能夠接受貸款100萬左右。是否有可操作性？如何操作？我這個需求是否有片區和小區推薦？謝謝

回答：1. 考慮自住和學區平衡建議買朝陽 推薦 芍藥居人大附，慧忠裡的朝外，安慧北里X園的陳經綸嘉銘西校區 2. 如果想學區更優，能在附近租房就看東西海 例如 西城廣外榮豐2008，東城和平里板塊

提問：房姐老師端午節快樂！ 安徽安慶人，在合肥上班，合肥已經有一套，手上還有不到150萬，適合現在買南京嗎？還是杭州？

回答：合肥去年入手的話漲幅是很好， 現在入手會很困難。 去年12月我們推薦南京的時候，還沒有明顯表現。 春節後到現在，現在部分標杆次新有了20%漲幅。 不過政策困難重重，很難適應大多人的建倉條件； 南京價格沒有拉開，除了河西，缺少共識地段。 南京買房，適合兩類情況： 對本地樓盤熟悉度足夠高，資深老司機總能挖到筍盤； 資金充裕（一般500以上），3張以上房票，有能力多套打新。 如果沒有以上條件，可以去杭州，杭州的靈活度更高。

提問：房姐好！新人首問！ 1，如果想買在房山長陽或者良鄉，自住兼投資，400萬子彈，二套，主要從保值增值角度，哪幾個小區最為推薦？ 2，如果不買在房山，僅為投資，400萬子彈，二套，北京投資回報率最高的小區有什麼推薦？

回答：1. 長陽：紫雲家園、新悅都、長陽國際城、熙悅山 2.良鄉大學城北：金地朗悅（或國譽府） 2. 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區、石佛營西里、安苑北里、安慧東里、絲竹園、惠新裡 投資角度，首選城區內

提問：親愛的房姐，北京的房價平穩投資價值有沒有？持有八年以上三室還是四室更好一點？珠江帝景、天之驕子、潤楓水尚、華紡易城、逸翠園位置好樓層好的分別多少錢入手合適？這幾個小區怎麼排序？西安的房子能不能買？西安高新路丹軒梓園（洋房）、丹軒坊（高層）多少錢合適？同樣價格丹軒梓園洋房和2000年楓葉苑別墅買哪個？差價多少？

回答：4居肯定比3居強 有倆娃的土豪家庭 四居是剛需。1 潤楓水尚、2華紡易城、3珠江帝景、4逸翠園、5天之驕子 ，這幾個投資而言差距不大，價格要看具體標的。 西安謹慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮，全省單核城市，理應得到大發展。但是市場經濟氛圍和產業結構還不合理，西安比較推薦曲江和高新板塊。洋房>別墅

提問：【新人首問】房姐您好，京籍集體戶口，那時年少婚前在京郊公積金入手了首套。現在打算在市區買一套一居落戶，兼顧自住之用，雙井上班。不打算長期留北京，未來還是打算回廣州老家，老公在廣州婚前已入手一套，北京房子能出租。因為二套契稅高，所以希望控制總價300以內，房齡希望95之後，93也勉強接受，自住兼投資功能。預計近期要小孩計劃，短期內學區可能不會很急需。目前考慮望京、勁松、平樂園、石佛營、甜水園、朝青國美等地，1. 望京花家地覺得生活配套好，但房齡93上班較遠；2. 勁松房齡老；農光里居住合適，一居好戶型單價7w偏高；3. 朝青國美3號院大開間景觀不錯，近期交通不太便利，總價305-315有點壓力；4.石佛營樓梯房，戶型一般，總價低能接受； 請問從長遠考慮，上述片區有沒推薦或者別的更好選擇？謝謝。

回答：望京太遠，國美大開間溢價高。農光裡有6.5可以考慮，石佛營還不錯能接受樓梯房可以入，另外建議看十里堡到青年路，勁松潘家園，大望路九龍山一帶，推薦 炫特嘉園、10AM新座標、CBD傳奇 等，還有 北工大 平樂園 都可以淘

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