中秋節前一日，江西富豪張園林實控的新力控股集團（02103.HK）股價大跌87%，市值蒸發120億港元，這家江西省最大房地產開發商迅速引發關注。
實際上，張園林的發家之路也很“神速”。他2010年創業，短短几年就在南昌積累大量土儲，年銷售額從零到千億只用了十年。
2019年新力控股在香港上市時，是成立時間最短的上市房地產公司，張園林年僅43歲就成為千億上市房企總裁。
（圖片來源：新力控股）
“張園林如此年輕就創業成功，成為上市千億房企老闆，在業內獨一無二。”一位地產行業資深職業經理人曾感概。
然而張園林的發家史極為神秘。他一度長期保持低調，卻在公司上市前後，從幕後轉而走向臺前。
在大本營南昌發展十分順遂的新力，在遷出總部、成功上市之後，不斷遇到麻煩，直至此次股價閃崩。一個多月前，新力在南昌的最大樓盤“南昌新力城”二期一度陷入停工風波。曾經助力張園林平步青雲的“豪華後援團”，似乎也難再發揮作用。
沒讀大學但突然發家
萬科用了26年實現千億銷售額，創立於2010年的新力實現千億卻只用了10年。
按照其一直以來對外塑造的形象，張園林出身於建築行業，很重視產品質量，靠在南昌打造第一個房地產專案“帝泊灣”闖出了名堂，從此一發不可收拾。
然而在張園林創辦新力之時，房地產行業對資金、土地資源等各方面的要求已經非常高，行業壁壘厚、護城河深。為何“75後”的他能創辦出千億房企？他又是如何登上“2020福布斯中國400富豪榜”第354位？
新力招股書曾披露，張園林沒有讀過大學，只念過中等職業教育。2002年，即25歲那年，他開始在江西五建工作，擔任建設工程總承包商，最後當上總經理。28歲時，他在江西裕仁投資有限公司任執行董事。兩年後，30歲的張園林在江西省豐城市希爾頓置地有限公司任執行董事，接手了豐城希爾頓爛尾專案。
在30歲之前，沒讀大學的張園林已經小有成就，原因之一是他的胞兄張國印在2001年吃下了江西五建。根據江西五建官網介紹，該公司成立於1997年，重組於2001年，在那之後張國印成為實控人，擁有超過80%的股權。江西五建為何重組，已經很難有史料可查，其官網稱“重組之前江西五建已是一個千瘡百孔、虧損嚴重、人心渙散，瀕臨破產的企業”。
張園林33歲那年，即2010年，他聯合幾個投資夥伴一起創辦江西新力置地，這是他人生更關鍵的一個轉折點。
根據中指院資料，新力在成立後的第5年，即2015年 ，就從名不見經傳的本土小房企成為南昌市房地產銷售第4名的房企，在南昌的年銷售額達到35億。
又過了三年，新力成為南昌銷售額第一名房企，而且銷售額翻了近10倍。根據中指院，2018年，新力在南昌銷售額達到322億元，比排在2-4名的綠地、萬科和保利在南昌的銷售額總和還要多。
“南昌人都知道新力短短几年時間突然崛起，樓盤到處都是，在南昌人眼裡是比萬科還厲害的，能一下子獲得那麼多土地資源，絕對不簡單。”一位南昌本地市民對第一財經表示。
新力初創後5個月，就在南昌拿下其第一塊土儲——佔地278畝的經開區地塊，成交總價2.3億元，聯手拿地的合作伙伴是江西華東建設投資實業有限公司。次年，經過激烈競價，新力打敗中海等房企，以5.2億元競得南昌朝陽新城地王專案。
公司成立僅一年多，剛進入房地產行業的張園林就出手豪綽，僅公開招拍掛買地就花掉超7.5億元。第一塊土地，新力開發成了總建面36萬平方米的大盤“新力帝泊灣”；第二塊地更是打造了全南昌最奢侈的樓盤新力洲悅，戶型中包括面積600平方米、每一戶都帶泳池的大平層，單價比周邊貴一倍。
其後四五年間，新力多次在南昌拿到佔地超過200畝的大盤，比如南昌縣的新力愉景灣、新力金沙灣，紅谷灘的新力鈺瓏灣，高新區的新力時代廣場等。
新力以躥火箭般的速度發展背後，張園林其實擁有一個豪華且低調的後援團。
起步背後“陣容”豪華
從剛進入房地產起，張園林的身後就站著整個張氏家族。
張園林的大哥張國印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背後就有張國印身影，與新力聯手拿地的“江西華東建設投資實業有限公司”大股東陶紅，同時也在江西五建任職。
江西五建官網資料顯示，張園林的胞兄張國印白手起家，進入建築行業後，曾從普通施工員幹到多個專案總指揮。他曾任南昌市人大代表，熱衷公益，經常在江西參與大型公益活動。在官網“領導關懷”一欄，江西五建“曬”出張國印過往與江西多位領導幹部合影。
而張園林的胞弟張國金，則於2011年成立廣西路港建設集團有限公司，註冊資本1.1億元，該公司起步時間跟新力非常接近。其後，江西五建、廣西路港成為新力工程專案的主要供應商。
除了張家，新力的起步階段背後還有多個神秘人物支撐。
成立之初，江西新力置地有四個股東，分別為：江西盛開投資、張園林、萬奇、沈令華。
當時的第一大股東“江西盛開投資”法定代表人叫劉騏鳴，實際控制人為陳鎖。陳鎖名下有20多家企業，生意範圍包括農業、礦業、貿易、裝飾裝潢和房地產開發等。陳鎖上世紀90年代擁有一家蔬菜基地企業，2002年左右進入礦產業，開礦生意涵蓋江西和西藏。
第三大股東萬奇，除了江西新力置地，名下再無其他公司。公司成立僅半年，萬奇就以2000萬元向其他三方轉讓了手中的20%股權。
而第四個股東沈令華，則一直在新力當高管。
2014年，礦老闆陳鎖以4000萬元轉讓了手中40%的股權予張園林，從此退出了新力。
也在那一年，另一個富豪把自己旗下的房地產公司股權轉讓給了新力，新力由此獲取大片土儲。
2012年，江西一個重大招商引資專案——恆望汽車城開始動工，專案位於望城新區，佔地面積2013畝，除了商服用地，還包含大片住宅用地。
2014年，江西恆望集團把旗下恆望置業51%的股權轉給了新力，新力獲得超過200畝的土儲。
而2018年拿下的望城新城超500畝巨無霸地塊，也是跟恆望合資的專案公司拿下的，即號稱“建面75萬方理想之城”的南昌新力城專案。土地出讓規則中對引進汽車相關產業有明確要求，可以說拿地的關鍵就在於恆望的汽車城專案。
目前江西恆望集團人員變更情況較為複雜，其前法人代表吳文剛，從上世紀90年代起就在江西從事電子元件、房地產、投資等生意。
低調老闆從幕後走向臺前
即使2017年新力把總部搬到上海、準備開啟全國化擴張之時，張園林都保持著低調，極少在公開大型活動中露面。
公開的工商登記資訊中，幾乎沒有張園林2005年前的資料。張國印的江西五建2003年時註冊的第九分公司，法定代表人名字為“張國林”。
而張園林2005年開始任職的江西裕仁投資有限公司，大股東為張園林，二股東叫張國林。不過，新力在上市時並未披露過張園林與張國林的關係。
2018年7月，張園林突然高調出現在香港，與26家房企的大佬們一起為易居赴港IPO站臺，外界才初識這位黑馬房企創始人。
（圖片來源：易居中國）
10個月後，新力遞交招股書開啟上市歷程，張園林也換了髮型、變了氣質，這位地產新貴愈發高調起來。
（圖片來源：新力控股）
張園林風格切換的同時，新力也轉變了發展路徑，進入了新的階段。
從2016年起，在南昌發展得極其順利的新力，銷售額突破百億，開始謀劃擴張至別的省份。第一站是廣東惠州，張園林迅速收購了20多個專案，其後是一線城市廣州。
2017年總部遷入上海後，新力開始在長三角佈局，進入無錫、蘇州等地市場。
走出大本營的頭三年效果不錯，2016-2018年，新力銷售額年複合增長率達到了136%，在行業內屬於最快之一。
這背後的代價，是對外大量借款，大量非標融資。2016年-2018年，新力借款總額從64億漲到221億，這其中最主要的融資渠道就是信託，融資成本高企。
加槓桿、全國化、高週轉，在南昌神秘爆發的新力搬到上海之後，發展模式和別的黑馬房企逐漸趨同。
上市後，張園林還積極尋覓良將，希望高度家族化治理的企業能走向職業經理人治理。
2020年年初，張園林以豐厚的條件邀來地產圈知名職業經理人陳凱加盟，擔任聯席董事長兼總裁。而張園林自我降格，從董事長變為聯席董事長，再次隱身幕後。
陳凱一進入新力，立刻開始大刀闊斧改造這家年輕的房企，從定戰略、引人才、調架構到整改企業文化，有時候忙得只能吃盒飯。最初，張園林表現出了充分放權的姿態。
但雙方終究分道揚鑣。陳凱在加盟6個月後遞交辭呈，且態度堅決，沒有迴旋餘地。陳凱離職後，張園林重新做回董事長兼行政總裁，多次代表新力在業績會上發聲，徹底走到臺前。
江西“黑馬”的危急時刻
2019年11月15日，新力控股成為登陸港交所的最年輕的內房股，張園林喜悅敲鐘。
但上市之後至股價閃崩之前，有關於張園林和新力控股的怪事越來越多。
今年7月，一封網傳的“新力地產老闆求救信”，讓張園林再次成為房地產行業裡的輿論焦點。
該網傳“求救信”中稱，為了上市集資，張園林被一個由保薦人、承銷商、金融高利貸集團、市值管理團隊及基金經理五班專業人士組成的金融詐騙團伙套路，他們一步步誘導張園林借錢，並最終掏空張園林。
新力當時曾緊急闢謠稱，“求救信”內容純屬子虛烏有、惡意中傷，已向公安機關報案。
而在今年9月20日上午，新力股價暴跌87%之前，張園林又和境外投資者爆發矛盾。
市場上廣為流傳的資訊顯示，負責新力IR事務的員工組建了新力境外投資者聊天群，並拉張園林入群。
張園林在群中表示：“公司目前正在採用各種方式加快應對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大家溝通，多謝大家繼續支援公司。”
但不久後張園林卻退出了群聊，由於未能對10月18日到期2.46億美元債做出更清晰的償債安排，引發投資人強烈不滿。
對此新力IR員工稱，張園林是誤操作退群。
一名知情人士向第一財經證實群聊的真實性，並且認為該事件是當日新力股價閃崩的導火索之一。
根據最新披露的半年報，截至2021年半年度，新力在手非受限現金有140億元人民幣，而未來一年到期的債務有132億元。
財務資料中，新力的非受限現金足夠覆蓋短債，為何卻對10月份一筆2.46億美元債務無法做出安排，繼而引發投資人恐慌？這是事件中一大蹊蹺之處。
“新力現在資金壓力確實很大。”上述知情人士稱。
股價暴跌前，新力資金緊張問題已經跡象初顯。
今年8月初，新力在南昌最大巨無霸專案南昌新力城三標段陷入停工風波。當月13日，總包方成都建工在南昌新力城三標段大門上貼出“停工告示”，其中稱專案已完成大部分工作量，完成產值約2.4億元，但開發商僅支付金額1.4億元，拖欠4000萬元工程款（不包括工程結算款）未支付，供應商已停止供貨，農民工全部罷工，無奈之下成都建工被迫停工。
然而專案的開發方，新力旗下的專案公司“江西運發”則表示，成都建工誇大其詞，要求成都建工停止擅自停工行為。新力集團總部方面則回覆第一財經表示，工程付款糾紛源於工程質量不達標，未透過驗收，雙方一直在協商中。
該標段住宅原定於今年9月30日交付，業主們擔心無法按期交付，不斷向新力討要說法。一名2019年年底購買了南昌新力城二期的準業主對第一財經表示：“我買房折後價是1.14萬元/平方米，原定今年下半年交付，結果去年也曾停工5個月，今年8月初又停工了，開發商與施工方一直有工程款支付糾紛，禍及普通業主。”
近日，新力方面告知業主，與工程方已經重新談妥，專案復工。上述準業主則對記者表示：“前幾天去看了，工地上確實有一兩個人在幹活。對於專案會不會爛尾，專案公司一直不肯清晰表態。”
此外，中秋節前，新力控股人力資源部還口頭通知了總部管理層集體降薪，副總裁級別降薪高達70%。知情人士透露，這也是新力資金面緊張的表現之一。不過，管理層及總部員工基本都瞭解公司處境，絕大多數選擇共渡難關，目前新力仍維持著各項工作正常進行。
隨著“三道紅線”等政策出臺導致環境的徹底轉變，新力在騰飛過程中曾憑藉的助力都在失效，信貸空前收緊，信託等非標融資渠道也被鎖死，再次撬動槓桿不是易事。
而張園林起步時的豪華後援團們也出了問題。根據天眼查，哥哥張國印曾經實控的江西省第五建設集團有限公司，現已陷入多起金融借款糾紛官司，成為最高法公示的失信公司。
當初跟張園林一起創業的沈令華，也身陷多起金融借款合同糾紛案，今年3月因未按時履行法律義務，成為了被限制高消費的被執行人，根據企查查，江西銀行股份有限公司南昌中山路支行為執行申請人，執行金額1935萬元。
昔時意氣風發，今日時乖運蹇；最年輕的上市房企創始人張園林，能否帶領這匹年輕的地產“黑馬”熬過房地產寒冬，成為中國地產行業又一大懸念。
