本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖片來源：視覺中國
由於土拍規則大調整，原本應在8月開啟的第二批集中供地高峰期被延遲到了9月。
據時代財經統計，截至9月26日，全國22個集中供地試點城市中，已有13個城市完成第二批集中供地的出讓，佔比過半。除了廈門、長春和無錫，其餘9個城市的土拍均是在新規出臺後進行，包括福州、青島、濟南、天津、成都、蘇州、合肥、瀋陽、重慶和南京（注：南京9宗土地將於9月27日搖號）。
然而，與第一批集中供地相比，第二批次出讓冷清多了，10個城市撤牌（注：撤牌指終止或中止掛牌）或流拍的地塊數量急速攀升，高達136宗，佔掛牌總數的27.81%；而在第一批集中供地中，該比例僅約6.83%。
儘管土拍新規透過下調最高限制地價控制土地成本，但其對競拍資格設定了更高的門檻，包括禁止“馬甲”公司、嚴控購地資金來源和企業開發資質等等。市場認為，這導致不少房企被擠出土地市場，而近期樓市趨冷亦讓房企拿地的主觀意願降低。
土地市場遇冷的並不僅僅是22個集中供地試點城市。根據華泰證券的研究報告，今年8月，百城土地流拍率超過了30%，創下2008年金融危機以來新高。典型的如河南南陽市，原本掛牌了18宗土地，但在8月底的土拍中高達13宗遭到撤牌或流拍，引發市場極大關注。
新規后土拍猛剎車，近三成土地流拍
從整體來看，前8月全國土地市場呈現分化走勢，相比其它城市，作為樓市熱點城市或省會的22個集中供地試點城市受到房企追捧。
土地出讓結果顯示，在第一批集中供地中，不少城市的土地溢價率頗為扎眼，甚至出現房企成立數十家“馬甲”搶地的現象。據中原地產研究中心統計，在第一批次供地中，22座城市的住宅用地平均溢價率達到14.73%，溢價率第一的是重慶，高至42.99%；時代財經發現，部分城市的個別地塊溢價率甚至超過100% 。
高溢價現象在第二批集中供地時得到了遏制。在土拍新規出臺後的9月份（注：截至9月26日），合計有10個城市完成第二批集中供地的出讓，“底價成交”成為了這一批次土拍的主旋律，這些城市的平均溢價率得到了大幅下調。
時代財經/製圖
其中，濟南成功出讓56宗土地，均為底價成交；而平均溢價率最高的城市為福州，但也由第一批次時的18.41%下降至13%。此外，第一批次溢價率最高的重慶降幅最猛，溢價率由42.99%降至第二批次的0.02%。
不少業內人士將溢價率下調的成效，歸功於8月中旬自然資源部召開的一場閉門會議，該會議對集中供地試點城市作出了四大新部署。
根據西南證券的研究報告，這四大新部署主要包括：第一，參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質；第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地資金的來源審查；第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許透過提高起拍價格調整溢價率，嚴控城市樓面地價新高；第四，在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可透過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。
實際上，在土拍新規出臺之前，已有廈門、長春和無錫等3個城市率先完成了第二批集中供地的出讓。不過，無論是第一還是第二批次，長春的土地市場表現較為冷淡；而同為第二批集中供地的廈門和無錫則與上述9個城市形成了鮮明的對比。其中，廈門的平均溢價率高達25.43%；而無錫的溢價率雖然不算突出，僅為4.12%，但23宗宅地裡有9宗觸發最高限價進入搖號程式。
在溢價率大幅下調的同時，新規對房企購地資格進行了更加嚴格的把關，導致流拍率急速攀升。時代財經綜合統計公開資訊後獲悉，在第一批集中供地裡，上述10個城市合計掛牌462宗土地（注：個別城市含非住宅地塊），有29宗被撤牌或流拍，佔比僅約6.28%；第二批次中，10個城市合計掛牌489宗土地，撤牌或流拍的土地高達136宗，佔比約27.81%。
中原地產首席分析師張大偉對時代財經表示，由於各地房地產調控密集，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，使得第二批集中供地全面遇冷，此外，“競品質成為集中供地新要求，明顯增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意願”。
民企抓銷售回款，國企掀起拿地旋風
中信證券在一份研究報告中指出，新的土地出讓規則帶來市場“退燒”，但吸引開發企業入市拿地的兩大前提已經被動搖：一是開發企業的融資環境是正常的，不需要用經營性回款來大量償還負債縮表；二是房價沒有明顯下降。
目前，多地房價進入下行通道，根據禧泰資料，今年8月我國315個樣本城市中106個出現房價同比下跌，189個出現環比下跌；同時，房企特別是民營房企在融資、銷售和回款等方面面臨著巨大挑戰。
由於國企、央企信用狀況更好，並且融資渠道相對民企通暢，第二批集中供地還呈現出一個直觀的趨勢——國企、央企開始成為了拿地主力。
綜合國泰君安、中信證券和公開資訊，在天津和福州成交的土地中，國企拿地宗數合計佔比高達59.64%，金額佔比為70.52%；而重慶成交的28宗土地中，有18宗由國企拿下，佔比將近64.29%；青島方面，拿地金額排名前5的房企中有3家為國企，分別是山東魯信、金茂和華潤置地。
不少業內人士認為，房地產市場降溫或將是接下來的趨勢，這更加凸顯國企、央企的拿地優勢。
“樓市已經明顯地進入了下行通道”，張大偉指出，一二手房價上漲的城市數量出現了顯著的下降，“今年的金九銀十，預計將是近幾年最冷清的一年，而且由於多家房企資金鍊壓力大，不排除後續出現明顯降價的可能性”。
一TOP10房企的內部人士告訴時代財經，今年下半年的銷售狀況很差，“沒有達到預期的銷售目標”，公司已經在重點抓銷售和回款，為此還將“緩一緩多元化業務”。
樓市低迷的現狀，疊加賣地高峰的出現，讓流拍和低溢價成交成為常態。並且，這不僅僅發生在22個集中供地試點城市身上。華泰證券的資料顯示，8月百城供地面積同比降低9.4%，成交面積同比降低41.7%，溢價率跌至個位數，而整體流拍率則高達 30.4%，華泰證券指出，該流拍率創下2008年金融危機以來的新高。
以典型的三四線城河南省南陽市為例，作為非試點城市，南陽在8月底首次推行集中供地制度，但掛牌的18宗土地最終僅成交了5宗，其餘均為撤牌或流拍。上述前10房企此前在南陽市場瘋狂“掃貨”，但此次集中供地其並未參與競拍，內部人士表示主要因為土地位置一般且底價較高，“當前市場下，評判經營風險較大”。
另有大型房企內部人士告訴時代財經，不止南陽，今年以來其在整個河南省拿地不多，在土儲較為充裕的情況下，目前公司最重要的是少花錢、促銷售和抓回款，“對於企業來說，現金流更重要，沒有現金流，企業可能就撐不過去了”。
不過，中信證券在其報告中指出，未來如果民營房企不斷處置資產，房價持續下跌，就算是國企也可能不會積極進入土地市場了。
