一、概述
1.1標杆企業如何看待精裝修
1.2裝修的類別如何區分
1.3精裝修房評價指標是什麼
1.4批次精裝修的難點
①管理範圍分佈廣闊，批次大；
②精細化設計內容非常多；
③土建交付質量要求高，
④工序銜接的控制要求，採購管理要求嚴謹；
⑤質量控制程式非常繁雜，工藝要求高；
⑥工期要求快；
⑦保修與維修服務多；
二、設計
2.1有關精裝修設計方面的疑問
裝修工作，我們首先想到的是設計環節。
由誰設計？
如何減少設計錯誤？
精裝修是不是“先毛坯，後裝修”。裝修設計從什麼時候開始介入？
設計如何適當減少現場施工難度？
設計如何與採購密切配合，有效降低成本？
如何加深設計師的體驗，如何透過客戶投訴改善設計？
設計如何實現標準化？如何實現工廠化？
2.2當前精裝修設計遇到的主要問題
毛坯房戶型功能不全，不能滿足生活需要；
設計效果不能獲得客戶的價值認同；
設計師缺乏足夠的生活經驗；
設計過於複雜，或者過於簡單；
設計不能實現精細化；
選用的材料不適合大面積使用；
2.3方案研究階段
要考慮的內容：
①戶型最佳化時要求從批次精裝修角度進行設計；
②廚房的佈置（流程佈置、配置佈置、水電預埋定位等）；
③衛生間的佈置（潔具佈置、小電器佈置、更衣壁櫥的佈置、水電預埋定位等）；
④入口玄關空間的預留；
⑤廳、房傢俱佈置方案、空調機位佈置方案（確定電氣、弱電定位等）；
⑥洗衣機、拖布池等佈置（上水、下水的佈置）；
⑦室外空調架的定位（與預留洞及建築立面緊密相關）；
2.4方案研究階段
①前期戶型方案中一定要嚴格做好實際尺度的傢俱佈置圖；
②將裝修設計工作形成標準化的研究；
③將裝修設計研究要分類分檔次進行；
2.5細化設計階段
需要注意的問題：
①入戶門風格和形式的選擇必須與室內設計統一；
②建築設計院的施工圖與精裝修設計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電裝置預留洞口等）；
③室內公共部分裝修設計與戶內裝修設計的銜接（地面標高、入戶門內外門套的裝修）；
④室外設計與室內設計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；
⑤平面佈局最佳化設計在報建報批前進行最合適；
⑥主體基礎施工前完成室內各部位設計最合適；
設計如何適當減少現場施工難度:
住宅產品精裝修設計強調人性化設計，避免個性化設計，強調通用性功能，避免特殊性功能，強調固品材料，避免特性材料，便於大面積統一施工，有效控制施工質量。
三、成本與採購
3.1成本控制從設計開始
成本控制工作量80%在於設計階段
主要是：
（1）產品定位標準的選定、設計風格確定
（2）主要材料對比選擇
（3）設計內容及技術標準的確定（各區域組成及部品配置、技術標準）
（4）設計細節及裝修標準（例如：材料鋪貼方式直接影響材料的損耗）
成本控制工作量20%在於施工階段主要是：
（1）預算控制：招標方式；採購方式選擇
（2）工程發包控制
（3）施工階段的成本控制（如：設計材料管理、避免簽證等）
（4）決算階段的成本控制
3.2設計階段成本控制流程
一般按以下步驟進行：
（1）根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修範圍和單位造價。一般室內裝修成本標準可在300~1000元/平方米範圍選擇和確定；（由多部門參與確定）
（2）按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善，編制符合市場定位的精裝修預算，初步鎖定成本；（可由裝修設計公司來完成）
（3）按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的採購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥櫃、開關插座、家用電器、牆面磁轉、塗料等；（由預算採購部門來完成）
（4）根據初步選定的裝修材料、部品比較精確地做出裝修預算；（預算部門來完成）
方法是：按精細化圖紙編制清單。對比實際施工樣板間工程量，形成單套計算模組。
（5）根據產品定位及成本控制目標調整裝修設計；（多部門參與）
（6）按照最終的定板裝修設計完成精裝修成本預算的編制；
3.3採購管理
需要注意的內容
①甲供材料的選擇範圍：地板、瓷磚、塗料、石材、窗臺板、門、櫥櫃系統、潔具、燈具、電器等。（在招標前根據詳細的清單確定甲供材料的範圍）
②批次採購的選擇（要求充分了解供應商的管理、誠信度，合同中要側重考慮供貨服務、維修支援等）
③競標性採購（需要重點提示：不宜採用低價競標採購，應結合設計品質要求，以保質重，合理讓利為對比。）
④部品設計與採購應避免廠家的供貨壟斷；
3.3.1 木門的採購
①木門是對進度的影響極大，是最值得關注的專案之一。
關注的質量要點：
木材幹燥水平；
木材本身的品質；
門板的構成方式，實木門、空心門、模壓門；
飾面做法；
油漆質量；
門套的設計方式；
門的五金件；
②幾乎所有專案上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個步驟，並在採購合同中與供應商予以明確：
第一階段：門的設計，技術標準的確定，五金件配置的確定；
第二階段：樣板門製作，確定驗收標準；
第三階段：根據供應商的產能排產，並約定門框、門扇、門套進場時間；
第四階段：現場安裝的相關要求，驗收的要求，成品保護的要求；
3.3.2 櫥櫃的採購
櫥櫃採購關注的質量要點：
①檯面人造石與天然石區別，價格差別可達10倍；
（天然石維修內容多，主要是石紋的問題）
②櫃體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分；
③表面裝飾材料，便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張；
④每一種五金件，進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀；
⑤抽屜的質量。有的是金屬製品，有的用普通板材製成；
⑥封邊條的工藝及材料；
⑦各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等；
⑧深入瞭解供應商配套環節的加工水平；
3.3.3 成品木製作的採購
安裝時對現場有一定影響
①成品木製作包含：
（衣櫃、鞋櫃、玄關收納櫃、衛生間櫥櫃、儲藏櫃、背景牆）
②已上幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級；
③活動部件的可靠性需要認真把握；
④防潮能力常常不足；
⑤製作安裝的時間比較長；
3.3.4 衛生潔具的採購
關注要點：
①龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配；（設計須重視）
②下水配件選擇的質量保證；（容易生鏽）
③馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大；
④浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注；
⑤衛生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也非常之大；(設計、銷售均要引起重視）
四、施工管理
4.1進度控制
4.1.1 管理體系
4.1.2 建立樣板間
工程樣板間；
成品、樣品樣板間；
交樓標準樣板間（重要）
交樓標準樣板房製作的重要性
（1）對於建設規模比較大的樓盤，建議在進行大規模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要透過樣板房的施工，發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，並及時進行修正。特別是那些前期設計沒有考慮全面傢俱解決設計方案的專案。
（2）如果所裝修的樣板房是交樓標準，那麼任何同一型別的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成鉅額的直接經濟損失。（交房樣板房必須嚴格正確和高度標準化，多部門參與最終的認可）
4.1.3 重點任務
精裝修住宅的施工要注意處理的好幾個問題
1、做好標段劃分，嚴格管理施工單位的招標工作；
2、做好原施工圖與裝修設計的技術對接；
3、協調好主體施工單位和裝修施工單位的工作關係，合理安排工序；
4、明確主體施工單位與裝修施工單位的工作範圍和責任分工；
5、要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護協調工作；
6、做好精裝修住宅的驗收與整改工作；
（施工中工序過程驗收、裝修單位自檢，工程、銷售、物業多部門的驗收、業主開放日，業主最後收樓驗收）
4.1.4 精裝修施工流程的四個階段
4.2計劃管理
4.2.1 計劃範圍
涉及的計劃內容：
專案發展整體計劃；
裝修與主體工程之間的銜接計劃；
主體工程與裝修工程的並行計劃；
批次裝修的總進度計劃；
單棟的施工計劃；
單套的施工計劃；
以周為單位的施工計劃；
以日為單位的施工計劃；
4.2.2 控制措施
計劃管理的方法
設計動態表格，掌握宏觀進度；
設計控制移交進度；
提高管理班子的執行力；
對影響進度的各種因素要有預案；
制定整改驗收階段的應急措施；
4.2.3 影響關鍵因素
場地移交，交叉作業時工作面得提供；
甲供材料的供應，其他分包專案進展；
泥水工作進度；
通水、通電的時間；
階段性整改與全面整改的時間、力度；
平面分佈對管理效率的影響；
垂直運輸；
