我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球”北京買房“ 進行提問，有問必答，全程指導買房

提問：房姐，提幾個問題，資金5月份到位。 1.北京有資格，可發現雙井朝青板塊已經開漲了，常營板塊值得投入不？ 2.另外，最近在關注杭州奧體板塊，單價已高，不知是否屬於杭州投資首選？ 3.按照您的思路，重慶的投資首選在哪裡呢？ 600子彈如何分配呢？

回答：1.北京只有少量有明顯漲幅，而且基本也沒有回到2017.3高位 2.學區目前風險很大，最好不要追高 3.可以，但這不是重點 4.重點是，先算出自己有多少錢，能不能順利daiKuan，然後綜合房源評估daikuan情況，算出可以買到多少錢的，哪些房子。 5.杭州個別板塊漲，不一定要追高。 400-500買北京一套1400左右 其餘杭州或者重慶都可以，還要看你個人資料，資產分配情況，daikuan房票情況

提問：房姐好 1.回遷房北塢嘉園，裕隆新村，柳浪家園600子彈以內哪個最適合出手. 2.廂紅旗9號院這樣的房子未來會面臨拆遷嗎 3.如果買的拆遷的房子面臨二次拆遷是不是會損失很大，因為第一次拆遷是房主宅基地免費換的，我們這種用商品房價格買的，再次拆遷不是好地段會不會損失很大，急盼您的指導。

回答：1. 推薦北塢嘉園，帶電梯，回遷佔一部分，福利分房佔一部分。玉泉山腳下，風水不錯，管理上不是純回遷房。居民素質五五分 2. 沒有訊息說明要拆遷，拆遷的事基本靠賭 3. 損失應該不會，但不建議賭拆遷

提問：都是一個開發商，一個物業公司（開發商旗下的），但是不同的地塊，籤的物業前期合同里約定的四至區域，我們和另一個地塊不一樣，屬於不同的物業服務區域。我們這個地塊裡沒有配備任何健身器材、兒童遊樂設施（滑梯、蹺蹺板啥的），現在是管理不嚴，沒有實施最嚴的門禁，但是物業說接下來會裝門禁，刷卡，我們地塊的不能去對面地塊。我們地塊的覺得享受了不同的物業服務，交了同樣的價格。這種情況應該怎麼辦啊？

回答：前半部分不是理由，同一個開發商，不代表要提供一樣品質的服務。 物業如果有承諾，可以備齊材料簽署，以合同約定為準進行約束。

提問：美麗的房姐您好，之前讀您的帖子收穫很大。 新人首問，因為快年底了有點點急，希望儘快解答，最好能詳細說說為啥，超感謝~ 單身，京戶sfsd， 暫不考慮學區。父母名下有一個西單新壁街50平東向的一居室，現在大約能賣到600。手頭子彈200，月供最高8k-1w. 網際網路公司工作，現在在西二旗，但是之後可能換工作到望京，中關村都有可能… 我比較希望離工作地點近，以上幾個地點都可以，父母卻一直覺得東西城海淀好。現在出現了分歧。 但是我媽身體不太好，希望能離醫院近一點… 【問題1】新壁街的房子位置之前感覺挺好，所以沒動…但是確實太小了。您認為置換好還是留著更好? 【問題2】如果置換，綜合自住和投資。我這種情況，有木有好的小區推薦? 【問題3】如果置換，目前一個方案是這些錢合起來置換一套，還有個想法是加自己貸款，看能不能買兩套。您更推薦哪個呢？ --- 另外房子有個特殊情況，之前因為想讓中介幫著裝修，租給了中介，21年7月房子才能到期，如果提前賣需要賠中介違約金7w… 【問題3】等到21年7月房子到期啟動置換好，還是現在啟動置換（需賠違約金）比較好呢? 【問題4】有沒有什麼方法可以減少違約金? 感謝房姐

回答：你好，新壁街的學區很一般，都是老破小，周圍環境上來說，不太適合自住。建議直接出手。 有租約的房子，可以帶著租約出售，租金直接轉給下家就可以。 東西海都有不同程度的學區溢價，綜合考慮安貞 惠新西街這2個板塊，你上班距離能接受，附近也有三甲醫院。 如果能買2套，更建議入手一套望京的上車盤，另外一套買惠新西街。

提問：你好！北京房姐，我想諮詢一下璞瑅公館新房五區是否值得購買，剛需！目前有500，但房款要2000，有購房指標與還貸能力，但新房只有一套169一層，其它237買不起，邊戶200都吵隔著大路？其它是豐臺釣雲臺，但沒學區？價格也差不多

回答：你好，換成我的話，我不會這麼投資，豐臺的區域性，對於2500w左右的房子支撐力度不夠，資源錯配，以後漲幅會受限，而且也不好出手。 還是建議你看看北邊或者東西城的次新房 比如 朝陽：太陽公元 富力城D區 西城：官苑八號 朱雀門 海淀：碧水雲天 光大水墨

提問：準備把家裡人戶口移到杭州，主要是投資，有沒有您推薦的樓盤。價格在500-1500

回答：500-1500還是更適合在一線城市投資。這個總價在杭州投資選項很少。 杭州現投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。 沒有明顯低沽板塊。 除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。

提問：請問轉換LPR利率到底咋回事不太懂，是銀行強制轉化嗎？ 我的主要問題是，自己的幾套房，有的當時享受4.9的85折，有的辦理時上浮了1.1-1.2倍。有的持平4.9。這種情況下，哪種該轉，哪種不該轉？謝謝

回答：參考前面寫過的LPR的帖子 LPR市場浮動利率 目前有多家銀行改為預設轉換LPR，如果不主動選擇的話。 85折直接轉LPR，上浮轉LPR。

提問：房姐您好，新人首問。見房姐每次回答的痛快淋漓，有如下幾個困擾很久的問題請教房姐： 1.本人年底前買婚房，首套首貸，女友在北京西客站附近工作，想在離單位近的地方買房，剛需也希望保值。想出子彈800萬，但是月供不想超過1萬。因為西客站是西城海淀豐臺三區交匯，請問西城和海淀哪個更好？以後孩子上學是西城還是海淀買房更好？目前在周圍的麗水蓮花、紅山世家、西豪逸景（這三個西城）、北蜂窩路5號院（海淀）間糾結，請問房姐哪個價效比更高、增值空間更大？或者房姐還有更好的推薦嗎？有一套東北向的房子因為窗外風景好女友很喜歡，請問是朝向不好以後就不好出手嗎？ 2.二套還想買一套通州的房子投資用，請問選擇哪裡的房子好呢？ 3.西邊古城新開盤的中海天鑽可以入手嗎？或者買古城的更便宜的中海回遷房是不是更划算？ 4.家裡有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，現在也就二三千\/平了……請問是現在就拋掉，還是繼續持有啊？ 迫切期待並感謝房姐的指點！謝謝

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2個區的教育水平高低難分。關鍵在於你們的教育觀念和孩子本身更適合哪一種教育。 想讓娃輕鬆點，可以選擇西城教育相對均衡 坑少的學區，比如德勝片區，金融街片區，月壇片區等。比如：裕中東里 裕中西里 馬甸南村 新風北街 新風北里 新明衚衕 紅山世家房子新，物業管理不錯，缺點是周邊環境太差，商住比較多。就是出房少，不過好小區出房都少，注意別買挨著鐵路的。朗琴園也不錯。 海淀能接受北蜂窩路5號院的學區可以買，品質好房子新，要是覺得學區還可以再好點就買育新，就是品質肯定不如北蜂窩路5號院。 通州一般說的核心就是運河核心區紅線內48平方公里那塊。 那塊第一檔的二手房主要就是運河四大天王：京貿國際城西、百合灣、bobo自由城、運河灣。 中海天鑽自住屬性大於投資屬性，潛力一般 乳山儘快出手換籌

提問：新人首問 想了解下海淀學區的分佈情況。還有西釣魚臺御璽這個盤的價效比情況。以及對應的學區，開發商描述對應的學區是海淀實驗，翠微，八里莊小學。中學有很多，並且提到八里莊小學直升首師附，不知道資訊裡是否摻加了水分。謝謝

回答：海淀區多校劃片比較均衡的片區是：上地、萬壽路、中關村、海淀，這幾個區域可以重點關注 海淀的學區多校實施細則是一校一策，如果學位足能兜住就不存在順位全收，不足的話順位由學校自行決定。 西釣魚臺御璽這個盤一直就很貴，未來升值空間一般，沒什麼價效比，上八里莊小學 大概 百分之四十直升。

提問：房姐之前我提過問，百度上班，老婆孩子在重慶。現在首付湊200萬，把買重慶小戶型投資的錢加在北京首付裡面。首房二貸，買回龍罐新龍城一居如何？保值增值怎麼樣？可以麼？

回答：北京二套不影響，北京買第幾套都可以貸足評估價6-7成，大部分7成。 200萬首付，選籌選對，做好評估和貸款，可以買到總價500萬出頭的標的，500萬在回龍觀，已經可以買到回龍觀的大四房，國風美唐\/公園悅府這樣的2-3房。 或者東四環的青年路，百子灣等地段2-3房更佳。 新龍城密度較高，不是迫不得已可以不選。

以上內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

關注”北京房姐“ 微信公眾號，加入知識星球”北京買房“ 進行提問，有問必答，全程指導買房

【北京房姐】公號已盤點出北京投資價效比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。