大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

本文首發於【一休侃房】公眾號。

今天來聊聊融創公園壹號，先來劃個重點：

1、精裝修，送中央空調。

2、單價3萬＋，小戶型首付不到100萬。

3、容積率1.8，低密度洋房社群。

4、一梯兩戶，高得房率，層高2.95米。

5、免費社群班車直達8號線首站。

6、正宗南中軸，公園旁。

8大問題，靈魂拷問

1

地鐵交通，咋樣？

最近的地鐵是8號線始發站瀛海站，但是直線距離已然有7km了，屬實不算太近。開發商表示交房後會配備免費的班車，通勤屬性大大提高。

對於地鐵一族的剛需，瞬間就香了不少哇。這情況與龐各莊的和悅春風、順義北小營的金茂國際社群很像，一休相信也會成為一種趨勢，畢竟買這種價位的剛需朋友不少都對地鐵有依賴，但是他們也都明白，如果真挨著地鐵就買不起了，矛盾。

還有一則利好，咱不管是南延兩站還是一站，8號線南延這事發生機率確實很大了。如此一來，8號線始發站距離公園壹號的距離可能就會在1.5km-2km左右，算是可期的大利好。

咱接著說公路，可選道路真心很多。專案的東側挨著南中軸路，雖然現在只能到南五環附近，但因為這條路的定位很高，繼續北延也幾乎是板上釘釘，莫急。

隨著大興機場的使用，新機場高速的使用頻率也高了不少，很適合經常坐飛機出差的朋友。

公園壹號北側1.4km就是南六環，您奔大興或者亦莊走這條路沒問題。往東3.5km是京臺高速，可以奔內城區走。

一休大實話：

8號線最早是“奧運專線”，目前分為南北兩段，中間差的3站開通後，將實現南北貫通。

現在可換乘的線路由南到北依次是：10號、14號、7號。到國貿、望京、中關村這三個就業區都是最少轉乘一次即可。

此外，根據大多數版本的地鐵規劃訊息，規劃中的21號線會經過融創公園壹號的北側，這是一條東西走向的線路，定義為連線順義、通州、亦莊、大興等區域的聯絡線。

南北和東西兩條地鐵線路加持，還算是可期。但是一休還是那句話，這附近的地鐵線路走向問題，確實沒有任何人能100%說得準，誰敢打保票誰就是騙子。

一休也對融創公園壹號的地鐵前景有過細緻的分析，改天再聊。

2

區域地段，咋樣？

南中軸咱剛剛已經提到了，北京南城範圍最重要的一個發展概念，肩負著首都國際交往的重任，一休認為也是最靠譜的。

接下來就必須說大興國際機場了，那就必然是要對標順義。

臨空經濟區、空港新城都是順義機場時期的產物，現在的大興機場一般會說：國門商務新區。

如果對於資金相對充足的剛需朋友來說，公園壹號有點太靠南了。但是對於國門商務新區來說，公園壹號是很靠北的。

公園壹號目前的購買群體中，亦莊工作人群佔據很大部分，這裡是北京三個科學城成果落地之處，潛力超大。

一休一再提醒，看地段一定不要只看宏觀，微觀層面同樣不能落下。

以南中軸路為界，西側是居住區和配套區，東側是產業區就業區，還真有點職住平衡的意思。

公園壹號的南側、東側、東北側都是孫村公園，算是半包圍，這也是樓盤名字由來的部分原因。

其餘四周全部都是建成5年以上的小區，基本生活配套自然是成熟的。且都是低密度小區，甚至不乏別墅專案，住宿體驗會很理想。

一休大實話：

機場真正帶來的利好，起碼還得2年以後真正批次兌現。

能帶動多少？

目前是看不出什麼的，國門商區新區都沒準確範圍，停留在概念階段。而且新機場建得太遠，跨度太大，輻射力度短期也不可能太猛。

一休建議：不要太對機場利好和國門概念有太多幻想，莫不如關心一下中日國際產業園。

融創公園壹號所處的位置是大興孫村，但眾所周知大興最成熟的地方是黃村，兩者的距離其實不算遠，緯度也沒差多少。

專案附近的帶動和利好其實很大程度上要指望大興瀛海版塊，也就是去年銷冠樓盤寰宇時代所處的那一片。

可是大興瀛海現在是要指望亦莊的，算是亦莊新城的一部分，定位是綜合配套區。因此，歸根結底，孫村雖然是大興的，但是發展帶動也是要靠著亦莊經開區，一休認為這反倒是一件好事。

瀛海這片最大的動作就是中日國際產業園，佔地13.4平方公里，有5箇中關村軟體園那麼大。涵蓋中小企業總部、臨空高階產業、生物科學大健康產業、智慧製造、新能源汽車等產業。

而且也會帶足夠的配套，商業、醫療、學校也都是必須的。標準不會低，畢竟要面向國際化。部分版本的規劃中，公園壹號右側的這一片產業區也是其一部分，家門口的真正利好。

3

價格，值嗎？

有些網路資料中，把公園壹號的價格記錄為4萬起。

其實有點說高了，網籤均價3.6-3.7萬，而且送精裝修和中央空調。

戶型整體偏小，面向剛需群體，兩居最低首付90多萬即可上車，門檻真心算低了。

貼心一休幫大家查閱了附近二手房價，整個版塊的均價在3.4萬左右了，並不佔便宜。

首地浣溪谷，2014年交房，好房源3.4萬左右。

金融街金色漫香郡，分為南北區，2012年的產品6層洋房產品。好點的房源均價3.8萬左右。

金地的格林雲墅，好房源都要3.7萬了，9層的的產品，裝修好的竟然有賣4.2萬的。

咱們再考慮到二手房交易中，還會額外有中介費、稅費，公園壹號的價格幾乎算是有一點倒掛的。何況操作手續和過戶風險這些方面，新房優勢要大得多了。

一休大實話：

4萬是最初的定價，那時候還沒打算全部送裝修，開盤去化不算特別理想。

加上魏善莊大興金茂悅的尾盤、龐各莊保利和悅春風的開盤搶客，後來開發商調整了策略，說白了就說讓利了唄。

再加上，最近8號線南延和中日國際產業園的苗頭，公園壹號最近確實很火，去化速度上來了不少。

曾經的特價房240萬買兩居，一樓不到300能買3居，現在基本都沒了。

況且伴隨著整個亦莊市場的火熱，大部分專案都上調了，比如同級專案華潤橡樹灣，南北兩居的北區本來沒打算開盤，後來賣的太火提前開盤了，幾天就清了，東西兩居都貴了20萬，大戶型比開盤貴了50萬。

可選專案越來越少，利好逐漸兌現。

4

生活配套，方便嗎？

還行，比上不足，比下有餘。

與同等價位的順義北京國際社群相比和魏善莊專案來說，1km內的配套算是要更豐富。

醫療相對缺失，但這是大興專案的通病。

三甲醫院的話您就需要去黃村，那邊相對扎堆，或者去亦莊的同仁，這是南城最大的三甲。家門口話，走路大概400米，孫村的衛生院就在這，還算是比較現代化的，打個針接個疫苗相當沒問題的。

購物的話，最近的規模商圈是4號線沿線的天宮院版塊，凱德mall、龍湖天街。提一句：天宮院其實比公園一號所在的孫村更靠南，同樣是出了6環。

小區周圍超市倒是有好幾個，並且有商場規劃。

最近的學校是孫村中小學，專案西側500米就到。專案自帶幼兒園，公立的雙語幼兒園。

一休大實話：

配套中規中矩，完全對得起這個價格。

旁邊還有別墅呢，目前要1500萬左右的華遠和墅，大家的配套都一樣。

5

戶型，好嗎？

樓盤的戶型較多，74㎡-139㎡兩居到四居，精裝墅質洋房。每種戶型定價差比較大，不能一概而論。

A戶型，74㎡兩居，東西通透。U形廚房，三分離衛生間。南向送飄窗，北向送裝置平臺，竟然還有入戶玄關，算是兩居戶型中的上品。

B戶型，絕對的主力戶型，89㎡三居。

沒弄成三面寬算是很多人挑刺兒的重要環節，但一休客觀講一句，有時候戶型圖很好看，但是實際房間不是那麼回事。

融創這次的89三居戶型圖上其實吃虧，但是實際交房，您肯定會感覺更大，更氣派，算是面寬提升的經典款。

C戶型，99㎡三居兩衛，戶戶邊戶，全明戶型。與B戶型的結構很類似，只不多因為是純邊戶，不需要往裡挖一個槽給廚房和臥室採光，並且整體比例尺更大一點，所以差出來10㎡。

三居除了B戶型、C戶型，其實還有一個D戶型124.5㎡的三面寬大三居。

E戶型是公園一號最大的產品，133㎡四居，全明戶型南北通透，眼鏡戶型。數量不多，稀缺性很不錯，而且是整個專案最好的位置，小區的樓王。

一休大實話：

一直有人問一休，還有南北兩居的剛需盤嗎？

坦誠地講，南北通透的小戶型兩居真的很少見，可遇不可求。

因為樓盤的採光面或者是通透戶型肯定留給大面積段的，除非小兩居是這個盤的主力戶型，那這種盤的位置肯定是非常偏僻的，比如房山官道。其他專案做給兩居留出來的數量也有限，戶型方正的非通透戶型都算是正常操作，東西通透兩居也已經算不錯了。

而且這種小兩居，能做到一梯兩戶也是非常難得了，得房率能在80%以上的那就更少了。因此，客觀來講，公園壹號這74兩居真的還算挺好了。

一休再說幾個戶型亮點，首先是層高，一般專案就是2.9米，這個盤是2.95米，假設100㎡的戶型就會大出來5㎡。開窗高度也要更好，這些都保證了房間更好的採光和通風。

其次，南向全部送了飄窗，北向也都有裝置平臺，得房率表現非常好，在80%-91%這個區間，算是虐了大部分專案。

收納空間都很足，玄關櫃也都安排上了。

公園壹號其實還有下躍產品，地上精裝，地下毛坯，挑高4.9米，296萬起。這戶型大部分人都不知道。

6

樓盤設計，合理嗎？

小區總共14棟樓，均為8層洋房，配建一個公立雙語幼兒園。

純封閉式小區，這是一大優勢。

容積率僅為1.8，遠低於大部分樓盤，且均一性良好，低密度小區無疑了。綠化率35%，也算不錯，且配備了全齡活動空間。

純一梯兩戶社群，而且是雙大堂，這也很不多見，這小細節能看出來融創還是那個注重品質的傢伙。

前後樓的間距有42米，很大程度上保障了通風和採光，隱私性也好了不少。

一共1008戶，車位配比1.2，中規中矩。集中供暖、地暖，也是大眾較為接受的選項。

一休大實話：

開發商除了融創以外，還有南昌市政集團，但操盤自然是巨頭房企融創的事情。

最近幾年，融創的銷售額穩居全國第四，算是品質口碑房企中，規模最大的了。僅次於恆大、碧桂園、萬科。

穩居全國Top5的房企，最奇特的一點在於，萬科主打人群是城市白領，恆大和碧桂園雖然規模大，但是經常被大眾詬病，質量堪憂，只能在一二線城市遠郊和三四線城市玩得轉，割不動高階韭菜。

可融創主要戰場就是一二線城市，還直接定位高階住宅，能有如此定位，又能保持如此規模的，實在是難得。

融創以豪宅見長，在北京的高階代表作品：西山壹號院、北京壹號院、楓丹壹號、使館壹號院、紫禁壹號院、北京壹號莊園等。

公園壹號算是融創在北京開創的第一個剛需專案，雖然面向剛需，但起點依然是很高了。

一句話：豪宅基因，剛需價格。開發商以兌現能力見長。

同期的產品還有亦莊路東的融創亦莊壹號，已經售罄，零零散散能碰到清退房源，算是最在在路東突圍的專案。

公園壹號目前還有一些，就看您能買到什麼樓層了。

物業方面，融創自持，也同樣是很能打的了。想聊開發商情況的也可以私信探討，一休還是比較擅長的。

7

五年後回看，價格會怎麼樣？

8號線南延和中日國際產業園這倆事其實是同一個利好。

有了產業園了，地鐵那就一定有了。有了地鐵，慢慢附近產業也一定能起來。

公園壹號的限制銷售均價不超過42672元/㎡，且最高銷售單價不得超過46939元/㎡，但實際售價沒這麼高。相比很多貼著限價賣的專案，目前入手節點很好了。

考慮到現在周圍二手房價格沒佔到便宜，算是有點小倒掛，有足夠的空間。結合融創的兌現能力、周圍專案戶型物業水平。一休認為，5年後，在這個孫村版塊，公園壹號一定會是脫穎而出的。

一休大實話：

利好確實有，規劃也挺多。但不說虛的，畢竟是南城，短時間幾年內想圖迅猛增值不現實，畢竟現在北京房住不炒，全面上揚不可能，這是大背景。

您自己踏踏實實住的開心高興就得了，入門級剛需專案又要升值又要住的舒服，實際上就不太現實，我不想說假話，別聽別人忽悠。

往往“既要又要”的人，最後竹籃打水的人很多。有些銷售張嘴就來：“我們這盤升值絕對牛啊，很適合您投資啊”，最後忘了初心，貪圖所謂升值概念的人，住的也不爽，價格也沒漲。

建議剛需購房者守著一個邏輯：我主要就圖住的舒服，我住舒服了，二手房市場不會太差。

8

還有啥毛病？

樓盤是低密度社群不假，一梯兩戶不假，樓間距夠大也不假。

但可惜不是純南北社群，四周有4棟東西向樓棟，美中不足。也沒辦法，畢竟是入門剛需盤，給了品質給了裝修，給了面子，開發商畢竟得賺錢。

其實本來融創拿這塊地的時候也算是勢在必得，報名競拍的開發商還有金茂、金地、首開、金融街。

土拍那天本來都已經落錘，但是金茂咬定說落錘前已經舉牌，所以對最後一手進行重拍，導致這塊地融創多掏了9000萬，算是一個小插曲吧，畢竟對於孫宏斌大佬來講，各種大專案都吃下了，這9000萬倒是不會肉疼。

而且這塊地起拍價並不算高，有意的房企不少，相比魏善莊的中海專案，這地價的空間更大，所以已經5年不在北京公開市場拿地的融創眼睛很毒，出手必有。

終極問題，我會買嗎？

如果我的預算還能提高，能拿出400左右，那我可能也會對比一下臺湖版塊的東望專案，儘量咱往裡走走。

如果我也看過橡樹灣，亦莊工作開車上班，對品質和開發商兌現能力非常看中的話，那必然是公園壹號更適合我。如果考慮到入手節點來說，華潤橡樹灣不太理想，馬駒橋的金悅郡倒也可以對比。

如果我沒通州資格，預算有限，只能是龐各莊、魏善莊、孫村中間考慮，三選一的話。龐各莊的和悅春風倒是也還行，適合4號線沿線的人群。魏善莊的大興金茂悅尾房也可以瞧一眼，也帶精裝，只不過位置要再往南一點，而且只能適合開車的人群，相對可期待利好沒有公園壹號多。

如果我預算340萬頂天，收入前景有限，猶豫要不要更靠裡選一個兩居過渡，還是在孫村入89三居。那我多半還是選擇三居了，儘量是一步到位吧，以後換房不單是手續麻煩的事，在北京就得是二套了，大機率就要首付80%了，收入有限的話，咱真賭不起。而且好專案兩居330還真下不來，河西的鐵建國際公館都要貼著374普宅線了。

如果我們兩口子在亦莊、天宮院工作，很久不坐地鐵了，基本就在南城5環6環附近混，就像圖省心也買個踏實，那公園壹號值得入手。

還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，可留言。