“金九銀十”是房地產市場傳統銷售旺季，每年過了九十月份，這一年銷售就近尾聲。所以每年房地產開發企業都在這期間加大推盤力度，豐富促銷手段，以期衝高業績，加速回款，也好讓全年的資料更好看些。從今年九月份和“十一”長假各地市場情況來看，過去曾在“金九銀十”出現的搶房潮、日光碟等熱鬧場景難覓蹤影，樓市總體觀望情緒濃。
58安居客房產研究院資料顯示，其重點監測的63個城市中，有55個城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達47%。中國指數研究院的資料顯示，今年“十一”長假期間，其重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。一些三四線城市售樓處甚至出現鮮有購房者問津的情況。就連上半年火爆的北京熱點區域學區房市場，成交量也明顯下降，且出現價格鬆動。
從以上統計資料和市場情況看，房地產市場總體趨冷，一些過去高燒不退的城市和區域在退燒。原因在於密集的房地產調控措施持續發力，調控效果不斷顯現，市場逐步迴歸理性。當前市場降溫比較重要的原因在於金融調控下銀行貸款收緊，一些城市房貸額度緊張，貸款週期拉長，購房者從銀行取得購房貸款需要排隊。此外，多地出臺二手房指導價，也對穩定二手房市場預期，避免違規資金進入市場炒作房價起到了積極作用。
同樣熱情不高的還有土地市場。房企“三道紅線”和房地產貸款集中度管理等金融調控政策疊加，企業降槓桿、降負債，經營趨穩。同時，當前一些房企資金相對不充裕，限價等調控措施攤薄利潤，加之對後市持觀望態度等因素導致拿地積極性受到影響，以致當前土地市場也開始降溫。正在進行的新一輪土地集中出讓，土地“流拍”、暫停出讓的情況時有發生。
當前，房地產市場分化仍十分明顯，調控“一城一策”的特點更加突出。一些城市仍在繼續完善房地產調控，出臺“打補丁”“堵漏洞”等措施，比如東莞近日出臺了二手房指導價。截至目前，已有超過十個城市出臺二手房指導價。也有城市出臺鼓勵支援性政策，如哈爾濱從緩解房企流動資金壓力和促進購房需求釋放等方面促進市場平穩，出臺了給相關購房者發放購房補貼等措施。
值得關注的是，政策微調不應過度解讀為調控放鬆。無論是抑制過熱還是促進需求釋放，目的均在穩定市場。總體而言，房地產調控不應也不會放鬆，其必要性早已不言而喻，當前調控成果來之不易，應進一步鞏固。
促進房地產市場平穩健康發展，仍應堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。同時，各地情況千差萬別，市場發展瞬息萬變，房地產調控措施和後期微調十分必要。房地產市場發展須“穩”字當頭，地方政府應因城施策，一城一策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。
防範和化解房地產市場金融風險始終需要重視。當前，個別房企出現經營困難引發關注。房地產行業的體量大，產業鏈長，需避免個別房企的風險向其他產業擴散，警惕出現連鎖反應。要按照央行要求，切實“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。當務之急是採取措施避免因房企資金鍊問題而出現“爛尾樓”，不能讓購房者傾盡全力購買，交房卻遙遙無期。有關部門有必要高度關注房地產企業的經營狀況和經營風險，對房地產行業做好風險預警，加強引導，防患於未然。
房地產市場的長期平穩健康發展，歸根結底還需不斷完善基礎性制度和長效機制。人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，是房地產長效機制的核心內容，也為未來房地產市場調控指明瞭方向。
來源：經濟日報
作者：亢 舒
