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提問：房姐你好，新人首問。座標北京，有幾個問題請教： 1.我們計劃明年底之前換購一套學區房，目前手頭上的房子有客戶想簽約，鎖定價格，但付款時間希望定在明年5月，這種情況是否值得簽約？目前情況一般給客戶多長時間的週期合適？ 2.京投發展在海淀北安河的競限房專案，均價5.5，地鐵車輛段上的專案，優點和缺點都是地鐵，戶型一般，是否值得入手？北清路附近的房是否有投資價值？哪個專案好一點？

回答：1. 現在房價大機率上行，鎖定一年的價格肯定不合適啊。除非你對他出價很滿意。具體週期需要你們協商 對你而言越短越好。 2. 北安河很靠近綠色防護帶，未來繼續向西發展可能性不大，其定位是住宅區，投資角度不合適。北清路萬橡悅府新盤可以考慮，二手領秀慧谷也不錯

提問：樓下就是飯店的房子，很差嗎？房子在五樓，一樓是一家飯店， 主打川菜，麻辣香鍋，水煮魚小有名氣。 一樓的商鋪原來是正常的住宅， 後來透過開門打洞，敲掉承重牆等方法， 把住宅改成了大平層 但是一樓還保留了立柱，房齡已經29年了 比同戶型，總價便宜20萬，據中介說，價格還能再聊 這樣的房子能買嗎？

回答：臨街，樓下有底商，低樓層，都是一定的折價因素。 住宅改成商鋪，屬於違規行為，現在這樣的情況在二線以下城市比較多。 30年房齡，二線以下城市，房齡太老，未來沒有接收人群。

提問：房姐您好，我和愛人名下北京兩套，愛這城二期大三居一套基本沒貸款，東城平房一套沒貸款(學區，升初中還要用, 估計兩年後才能賣)，平房因為買的早，目前愛這城算滿五唯一。海外兩套，已掛出一套，手裡子彈有限，目前200多，到8,9月份估計能有350左右。老人有sfsd名額，有幾個方案，想把愛這城三居賣了，換品質三居或類似四居出租(目前為了孩子上學在學校附近租房) ，或者用老人名額，接力貸再買一套兩居。我和愛人收入不錯，目前也沒什麼房貸壓力，但是資產比較保守需要重新整合，請支招，非常感謝！

回答：換一套品質盤對你們實用價值不大。建議先接力貸把老人票用掉，過兩年學區房賣掉後再置換一套品質自住盤。現在選擇一套投資盤比較合適，350首付可以看700+的標的。建議看看 天之驕子、首城國際、樂成國際、蘋果社群等

提問：新人首問，房姐，您好，我和我老公都是外地的，戶口也在外地，已滿足北京五年社保，現在最多能湊夠150萬，我們無房產，名下也無貸款，一年家庭稅後30左右，寶寶要3周了，我在二號線朝陽門上班，我老公在亦莊線次渠上班（工作屬於IT行業，穩定性不好）。我們想買個兩居的（三居應該錢不夠）請問我們這種情況，適合買二手，還是新房，如果考慮孩子之後上學問題的話（通州沒有資質），二手買哪裡合適，新房已看了亦莊次渠北站的招商臻隴府與8號線瀛海站中海寰宇時代，現在我們比較偏向新房8號線、17號線（還未全部開通）北邊南邊都可以，請針對我們的情況，麻煩您給出建議，非常感謝，我新進來的，之前提問忘加新人首問了，看您一直沒回，我重新提問。

回答：通州次渠這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。 次渠幾乎是從0開始建設，從開局就可以賣一手高價，如果從投資回報來講不是很好的選擇。相比中海寰宇時代會好些，因為你的首付並不多，二手能看的標的較少建議看新盤，能拉高槓杆。

提問：房姐您好，去年這個時候問過您，然後賣掉了北苑華貿城，全款購買了潤澤莊園的下疊拼！現在手裡還有可用資金300萬左右，現在月供27000！涿州有一套房子正在出售，21年收入預計在300-400萬，是否需要在投資一套房子？還是安安穩穩留著現金做一些基金股票？

回答：從資產配置角度，建議做一些基金和股票，增強資產包的抗風險能力 ，多樣化能讓你的收益不變風險變小，而且大類資產中房產的流動性是比較差的，需要適當補充一些高流動性投資品

提問：房姐你好，為了資產保值準備買總價650-700的房子，在看蘋果社群北區100平米以上的大兩居，60+平米的複式，和海淀花園公寓80平米左右的小兩居，蘋果社群房屋狀況好，但交通沒有花園公寓便利，花園公寓房子質量一般但環境差一些，請問應該怎麼選擇？近期沒有自住需求，希望租金回報好一些 另外也在考慮買兩個300-400的大單間出租，流動性好不愁租

回答：蘋果社群北區是商住loft式的公寓格局，開放格局，沒有私密性和小區環境，大多是辦公類設計，典型的租金高漲幅低，投資不建議碰。 花園公寓只有兩棟樓，裡面很多辦公的，比較吵，投資也不是好的標的。 建議看看 蘋果社群南區、CBD傳奇、首城國際、柏林愛樂、國美第一城

提問：房姐好！新人首問未收到您的回覆，我重新梳理了一下問題，希望您能幫忙指點。因為我這邊有點著急，望理解~ 1、我在新街口上班，我愛人在金融街上班。現在想買二套房，預算的話總價在700萬以內，我們有兩種打算： （1）離上班地點近（一小時以內，以我愛人為主）的話，希望小三居，學區較好（起碼學風好，考211以上的機率大一些）。 （2）離上班地點遠的話，希望大三居，居住環境好點，有保值增值的潛力，值得投資。 有哪些比較合適的小區？麻煩房姐分別幫我們推薦幾個~ 2、目前我們看了霍營的次新三居，有紫金新幹線、國風美唐和公園悅府這三個小區。從價格來看，感覺這邊的次新房均價比北苑家園等朝陽房子還貴。從流通性來看，這邊的成交量一直不高。所以想問問房姐這幾個小區值不值得入手？您更推薦哪個小區？ 3、此外我們還看了西城陶白片區的學區房，小三居目前沒看到合適的房源。想請房姐幫忙分析一下，西城有沒有我們可以夠得上的老破小三居？再就是，現在受731影響，入手西城學區房是不是個好時機？ 十分期待房姐的回覆，謝謝房姐~

回答：1. 國風美唐和公園悅府（清華附小），紫金新幹線（學區是12年一貫制人大附） 這三個自住角度還不錯，兩個學校都是去年才開始招生的，質量都不好說。昌平 建議看下融澤嘉園跟金域華府三居 都是育翔、161的昌平分校，學校比上面兩個要好。 2. 西城的老破小三居室怎麼也得800w以上，731對優質學區是利空，會有回落。想在西城買，建議低總價上車學票+租房模式，積累子彈後期買自住標的，這樣風險小，能兼顧上學和自住需求。

提問：房姐新年好，現在股市行情很好，去年你不太看好股市，這是怎麼反轉的呢。

回答：2019年股市牛了又熊了。 2020年疫情，開始刺激經濟。 鎖住樓市，把新發資金，逼入股市。 因為新發資金太多了。 無論是實物資產，還是虛擬資產，實際最後都漲了。 虛擬資產更容易迴歸實物資產。 房產是一個終點行業。

提問：房姐您好，新人報道，剛加入星球，望房姐指點一下。我是非京戶，北京無房，現在租房一個月10000+，今年剛夠60個月社保，手裡有200子彈，如果需要還可以和親戚朋友湊50子彈以上，婚前和愛人已經在外地有貸款買房款已經還清（老家小縣城），在北京已經不算sfsd，現在的問題是，已經辦了天津集體戶口，有考慮以後讓孩子（4歲）去天津讀書，但是暫時工作都在北京，今年疫情影響一直還沒恢復正常工作，糾結在現在先在天津買房還是在北京買房，以我現在的條件到底怎麼安排比較合適，如果復工之後，正常收入能到一年50以上，麻煩指點迷津。

回答：租房成本北京可比天津貴多了而且投資回報也肯定首選北京。你天津買房短期也沒有自住需求，北京是買完就能用，你現在租金都能覆蓋月供，除非未來兩年需要在天津買學區房。北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 石佛營X裡等

提問：房姐姐好！新人首問：西城西四一套60自住，孩子上學+媳婦上班（工作穩定），通州天賜良園一套130平外租8000，目前尚有貸款400+，手中子彈250+，計劃用老人首套資格入一套，從升值角度考慮，是直接入500以內的次新房兩居？還是通州的換掉，入800-1000三居，目前關注了朝青、勁松、玉泉營、豐科，能否跑贏大盤？可有小區推薦？感謝！

回答：北京500內的競爭是最激烈的，沒有太優質的標的可選擇，逐漸淪為上車盤。建議脫離紅海區看800-1000的標的，才有更好的選籌空間。推薦看下 潤楓水尚、華紡易城、愛這城二期、東恆時代二期、首城國際

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