我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：新人首問！房姐好！非常感謝這個星球。本人買房小白一枚，在豐臺方莊地段工作，男朋友工作區域不穩定，大機率在在東單、復興門一帶，現在準備買婚房，首付200萬左右，自住加保值需求。幾個困惑：1、新房還是二手房？2、新房限競房還是普通商品房？二手房還沒有看過，之前關注了方莊附近的二手房，一是覺得可能還會跌，二是感覺稅費中介費房屋坑比較多。新房因為看了幾個限競房新樓盤看了亦莊的臻瓏府、融創亦莊一號、禧瑞天著（主要看中17號線，離方莊地鐵方便），又看了舊宮的洺悅灣，現在在不知道是選擇亦莊附近還是舊宮站了。亦莊那未來產業說更好，還有個建華實驗學校，舊宮這畢竟五環內，一二手倒掛感覺未來置換二套不會虧啥的，但是附近沒啥產業，人員區域據說比較亂，也不知道咋樣。3、有沒有更適合的區域的盤推薦一下，比如瀛海、郭公莊豐臺科技園地段是否適合我這種自主加保值的需求呢？求指導～非常感謝您！

回答：你的情況如果能長持5年以上限競房可以考慮的，新盤適合低首付上車，能拉高槓杆，方莊主要是板塊固化，未來規劃發展沒什麼預期。舊宮未來將成為亦莊新城主要的城市配套區，兼具主要的商業、商務服務功能，現在還需要大力整改才有戲，潛力上亦莊更好，你看的這幾個新盤可以入。還有中海 中海寰宇時代也還可以。詳細選籌方案見知識星球內《北京選籌指南》

提問：【新人首問】 北京買房，具備sfsd，首付資金250萬，月薪兩人到手4萬。未婚無子女。預備明後年結婚。 目前選房原則：買二手房，小兩居，不注重學區（有天津戶口，一方在天津買了一套非學區，另一方名下沒房，沒有北京戶口），位置好，客廳有窗，樓齡95年之後。離工作不要太遠。不要首層頂層。 工作地點：我工作地點在海淀知春路地鐵附近；我物件工作地點在昌平生命科學院地鐵附近。工作穩定。 看過的片區：我們看了望京，回龍觀，安寧莊，西三旗，西二旗，永豐，清河幾個區域。目前覺得西二旗和望京最有優勢。 目前看中稍微合適的：西二旗智學苑，銘科苑。望京西園一區，南湖中東園，融澤嘉園。 覺得西二旗工作近，望京聽您說發展好。 考慮到未來7年後由於教育問題，可能賣房迴天津，所以想買保值的房子。 問題 1.西二旗和望京之間，您覺得我們更適合買哪個片區。 選擇望京，是覺得望京將來保值會比西二旗強。如果考慮居住方便還是西二旗。所以不好取捨 我們分析的西二旗優勢：挨著軟體園，周圍有一些配套，劣勢：學區不好，能買的起的房子小。 望京優勢：位置好，五環以內，周邊產業比西二旗發達。同樣首付能買的房子總價更高（五環內貸款高）。劣勢：上班遠，我物件上班一個半小時，我們對那邊不熟悉。 融澤嘉園優勢：樓齡新，戶型好，面積大。劣勢：交通不便，屬於昌平區 2.根據我們的選房原則，除了我們看過的片區，您還推薦哪些其他區域值得去看

回答：你好，原則上能買市區就別買郊區，所以這幾個板塊的價值價值排序： 望京>西二旗>回龍觀 西二旗PK望京，望京面積更大、範圍更廣、入駐優秀企業更多，且已形成獨立的體系，投資望京，比西二旗更穩妥。 另外換工作比換房簡單，前期不住也可以投住分離。

提問：房姐好，17號線開通後，北七家未來科技城板塊會怎樣，看中海德堡花園，踩盤感覺小區比較破敗，但是戶型比較不錯。4萬出頭100多平的南北兩居，3.5左右的大戶型有點動心。

回答：北京買房，北面不要超過回龍觀天通苑 遠郊老破房，流動性的底層產品 3.5萬大戶型，比天通苑還貴很多； 天通苑大盤貨還沒出完，你怎麼出掉？

提問：新人首次提問，戶口vs工作居住證和換房問題 兩人自住75平大一居，因為理念希望孩子走國際學校路線. 不考慮公立路線. 考慮未來房子置換和身份問題: 1. 不考慮公立學校，戶口是否有價值？您瞭解辦理北京戶口和工作居住證是什麼價格？ 工作居住證可以買限竟房嗎？ 有朋友說2個月內拿到京戶，辦好給錢您覺得靠譜麼？有什麼坑嗎？ 2. 國際學校費用高昂，我們擔心未來支付不起孩子的學費，若有戶口可以讓孩子走公立路線，高中考國際班然後出國，費用可以大大降低，為保底選擇. 工作居住證可以實現私立轉公立高中就讀嗎？（不高考） 3. 目前房子估價580到600左右（租金1萬2，房貸月還款7700），租金高不想賣，老人可來住. 稀缺純南向大一居小戶型，自住特別舒服，不知道是否具有持有價值？我們都沒有首套資格，現金子彈預計800.在樂成國際學校附近想置備一個2室加保姆間或者三室，您有推薦的小區嗎？最好沒有學區溢價但有保值潛力. 4. 孩子爸爸馬上上emba, 畢業後不知道是否有落戶資格？ （涉及大量引起希望這條不要公開發表 或者隱去問題 1 2 和4）

回答：1. 限競房的購買同普通商品房是一樣的，工作居住證可以買。可以明確問下你朋友的操作方法，在判斷是否靠譜 2. 進公立高中政策上不確定 有點困難難度。可以高中爭取考到好的私立高中 讀完出國，比如人大附朝陽或者建華這種的，或則小學初中公立，考進好的高中國際部 更可行。 3. 可以看看天之驕子、九龍花園、蘋果社群南區等 4. 畢業後能增加積分，沒法直接落戶

提問：【新人首問】求回覆！！！ 房姐你好，關注您的公眾號很久了，也想向很資深的您請教一下房事。 用的是朋友的指標，SFSD，子彈200（已經是找人借70後的結果了），目標是望京，自住同時投資，打算以後有了孩子之後再換,5-7年以後的事了。我再過兩年自己有指標， 看了幾套，很糾結 1. 寶星國際，有一居室有兩居室。一居室子彈比較充裕，但是更想入手兩居室。兩居室最便宜的要650，要不起，感覺談的空間也不大了？而且能挑的也少。 2. 南湖中園一區，西南朝向，74平，490，單價要6.7 3. 大西洋新城C區，7.3萬，朝西南，490 4. 南湖東園二區，朝西南，560，單價要7.9萬 5. 國風北京的房子也是預算超了，最便宜的也得650左右 比較糾結的是買老小區的兩居，還是新一點小區的一居。暫時沒有學區的需求。老小區的話，南湖中園,南湖東園這類老小區的單價也挺高的。不知道如果房姐的話會推薦望京哪個小區的哪個戶型？或者是我發的這兩三個裡有沒有房姐覺得合適的？最後還想請房姐推薦一下，如果這個預算，在朝陽這個預算，你最推薦買哪裡的房子，未來的升值潛力最大。謝謝。

回答：200萬的現金再望京基本沒有特別好的買入的標的。 望京比較好的選擇是從總價600萬起的標的。這幾個建議選 南湖中園一區、望京新城 另外建議去東四環淘一下

提問：房姐您好！關注您一段時間了，覺得您的建議比較明確，可參考度高，今特別請教您。我的購房預期是兼顧自住與增值，情況如下：我兒子在亦莊工作，和悅華錦買了房，由於他們的兩個孩子明年和三年後分別入小學，附近有人大附中亦莊分校西校區，所以基本要在這裡住十來年。我已退休，目前跟孩子住在一個小區，未來還希望以這樣的模式居住。1、是否出掉大興康和園房子也換到和悅華錦或周邊？2、從投資保值角度，您認為我是現在在和悅華錦或周邊買個小三居自住，還是留著康和園出租，用租金在和悅華錦租套房居住？3、和悅華錦這片區域與康和園相比未來七八年增長空間如何？4、對這周邊300—500萬標的其它樓盤有何推薦建議？

回答：你好，感謝大額付費！ 整體高米店附近目前都規劃得不錯，不村，商業配套也可以，一站到綠地廣場或西紅門薈聚。 康和園沒有非要出手的必要。置換成本也不算低。 建議保留康和園，在和悅華錦附近租房住。

提問：請問房姐，北四環內（東西皆可），優質的別墅或大平層樓盤，價位7k內可接受，三代家庭終極置業房產用途，求推薦，謝謝！

回答：你好，別墅屬於特殊小眾產品，流動性很低，只有在底倉比較大，現金流穩定，標的很筍的情況下才會考慮別墅。 一般是等待破產老闆降價7折大甩賣。 排除加蓋平房和四合院，北京四環內的別墅非常少，可以關注下諸子階，京潤水上花園別墅可以關注下。 五環外的別墅非常多，有點供過於求，但是附近商業配套，或者到市中心不是很方便。 萬城華府，紅璽臺，泛海世家這幾個盤也可以關注。

提問：房姐老師，您怎麼看，現在新開的奧海明月網籤火爆的現象？

回答：今年不要買任何的限競房 1.限競房絕大多數不便宜 2.限競房各種問題為後期流動性和價值埋下隱患 3.最重要的，限競房鎖時間，無法在即將上漲的行情中進行貸款裂變。 在幾百個歪瓜裂棗的限競房專案中，奧海明月奧森one兩個本身的品質和價格算上等。 這是另一碼事情，在只知道買新房的人群中，這是沒有選擇的最好選擇。 矮子裡拔高個，還是矮子。

提問：親愛的房姐，能分析一下廈門的房產未來走勢嗎？現在投資泡沫大不大？萬分感謝！

回答：廈門現在價格已經騰飛到接近一線城市水平了，部分板塊高的有點變態，短期內我比較悲觀。 廈門人才流失很嚴重。房價高工資低，很多人走了。 反而是北上廣深待遇給的足，有助於吸納和留住人才。 本土的，一言難盡。 競爭無處不在，城市間的競爭也非常劇烈。有競爭就會有變化，優勝劣汰亦適用於城市。 廈門的問題在於，人口太少，旅遊IP的風向可能會改變。

提問：房姐，擔心再次走錯路，真心求教。背景：京戶，家庭有兩套北京按揭的房子，早年條件受限買的，都不是優質資產，77平西四環和51平南三環，加起來市值差不多700W吧，還有360W負債按揭中。疑問：1、現在有40W現金+ 他人XF 20W貸票，最近是在重慶用60W首付上車最合適嗎？2、如果重慶再買完一套就沒餘額了，流水也剛好覆蓋三套月供及生活，如何繼續突破？求指路想早做打算～感謝！

回答：如果是90年以前又沒有什麼學區的，現在可以出售。 因為目前首付資金過低。 如果標的這一輪還能跟上一點漲幅，可以先行dy出來，這一輪行情後明年初賣； 但是為什麼早年買的市值700，還有360的按揭？ 60萬在重慶上車時足夠的； 月供是相對最簡單的，而且你的底倉還較低，負債總額少，月供還不能超過一般人的工資性收入範圍。 提前做好每月的收支表即可。 先算資產的去留，以及可以湊出的首付； 然後進行下一步的選擇。

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