小道…北京樓市寒冬

1，確實沒想到，北京的樓市涼得這麼狠，年中的時候，我寫過文章，說樓市涼下來了，但是目前情況看，北京樓市涼下來的程度比之前預想的還要嚴重。好多人可能對樓市變涼沒有概念，我給大家簡單梳理下，各位自行體會。

北京從2016年之後的這五年時間裡，樓市最冷的時候，是2017年的下半年。那個時候北京樓市坐了個過山車，每個月的二手房網籤量從最高的3月份2.5萬套，掉到了下半年（每月）的七八千套。樓市基本上冰凍。

賣家對於未來房價會跌多少，心裡一點底兒都沒有，那年我在豐臺拿下的一套房子，砍了好多錢，砍到了比心理預期價位低很多，賣家對我們特別感恩。（當時談價的時候，就覺得房東心態特別不好，那會兒房價已經從最高點跌了差不多100萬，不知道接下來還會不會繼續）

北京樓市另一個最冷的時候是2019年的下半年。

那時候每個月的網籤量差不多維持在1.2萬套左右，1.2萬套的網籤量，基本上就是買家市場，房源多，房子價格好談。如果沒有2020年的樓市回暖，那麼北京的樓市在2020年的表現會更差。

我跟大家講下原因。原因就是，北京目前的樓市政策，還是非常狠的，貸款二套買房的槓桿非常低，雖然剛需沒什麼影響，但是剛需的購買力會隨著時間的推移，越來越弱。所以我之前也講過，北京的樓市小陽春，一年比一年弱。

然後就是今年的北京樓市。今年的二手房網籤量，最高的時候是3月份的2.2萬套。在這麼嚴的政策下，有這麼高的網籤量，幾乎就是個奇蹟。（抵押貸的推動）

在北京明確打壓了精英貸之後，北京的樓市持續下滑，下滑到9月份，網籤量已經掉到了1.2萬套。這個下降幅度也是非常厲害的。

原因在於：2017年網籤量大幅往下掉是因為有一個特別狠的317政策，今年沒啥大政策出來，小政策都是可有可無的小利空，在這種背景下，網籤量掉這麼多，說明市場的後勁太弱了。

10月份的網籤量會更低。市場下滑趨勢沒變。

2，小道訊息，北京第二輪土拍挺難的，

房企都不報名，所以有可能會推遲，甚至取消一些地塊……

我直播的時候跟大家講過，北京的土拍，給房子定售價的時候，是按照當時的周邊二手房市場價來定的，也就是說，周邊二手房7萬塊錢，那麼新房大機率能定價7.5-8萬左右。這樣看下來，新樓盤還是挺划算的。

但是，二手房價格在往下掉，上半年的7萬，到了下半年就不好說了，所以開發商拍地也猶豫。

土地拍不出去，政府的財政壓力也挺大的。

大家都不容易。

3，不出意外的話，北京樓市會在10月份以及11月份，進入普跌狀態。

4，購房時機方面，我說下個人觀點供大家參考。

對於購房者來說，10月11月，或者籠統說，年底之前，這段時間是一個比較不錯的買房視窗期。

原因在於，第一，這個時候北京樓市的高位已經過去了不存在高位接盤的情況，去年北京的房價漲幅超過15%的小區沒那麼多，躲過高點後，基本上算是安全線；我給大家的建議就是，儘量不要高位接盤，沒那個必要，同時也不要想著抄底，這個時點判斷比較難~

第二，因為近幾年北京每年都有一個小陽春，在小陽春節點買房，優質房源的消化速度會很快，如果沒趕上小陽春之前買，那麼等小陽春之後的價格回撥，又得差不多半年多時間，基本上到了明年這個時候了，對於著急買房的朋友來說，等這麼長時間，不是太好的選擇；

第三，10月11月份這個時間段，是典型的買家市場，房源會越來越多，買家的選擇多，可以買到更好的戶型，樓層等，同時價格也更好聊一些。

5，最後是吹牛逼系列。我把之前對市場判斷的截圖發一下~

好了，以上是今天的文章。

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