北京：研究制定直管公房"申請式換租"政策

2021年8月份的時候，北京市公佈了《關於印發《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》的通知》，在這個通知裡針對未來五年，北京城市更新做了非常詳細的規劃和實施步驟。

包括五年之內“直管公房退租1萬戶”的任務目標就是在這個通知裡明確提出來的。

這個通知裡還提到了一個非常關鍵的資訊，那就是明確提出：

加大直管公房申請式退租工作力度，研究制定直管公房申請式換租政策，盤活公房房屋資源，改善居民居住條件。

而且非常明確的要求：2021年12月就要出臺這個政策。

這就意味著對於北京的直管公房來說，可能要面臨三個“申請式”政策，分別是：申請式退租，申請式改善和申請式換租。

這就意味著，未來北京東西城的直管公房平房的老居民，改善住房將會面臨四個選擇：

第一，選擇直接參與申請式退租：拿錢走人或拿錢去購買指定的共有產權房，實現居住改善。

第二，選擇不退租，但選擇“申請式改善”：根據實施主體提供的裝修方案和相關費用清單，自主申請進行房屋改善。

第三，選擇不退租，也不選擇申請式改善，可以選擇“申請式換租”：根據實施主體提供的換租房源，主動申請“換租”。

第四，堅持選擇“原地居住”，一切照舊。

以上四種選擇，直管公房的承租戶可以根據自己的情況來進行“申請”，實施的時候當然也是“劃片實施”，劃到哪片，就實施哪片。

“申請式換租”政策的出現，將會大大推進直管公房的改善程序，甚至部分院落不用進入“退租”階段，可能直接實施“申請式換租”。

這樣很多直管公房的承租戶，可能就很快能夠得到居住改善。

這麼做的目的，應該是北京希望儘可能的實現“改善居民的居住條件”，同時可能也是希望透過“申請式換租”能夠騰出一些“整院空間”。

比如說在某條衚衕實施了4個平房院落的“申請式退租”，但退租後發現，每個院落都有4戶人家退租走了，但都留下了4戶沒有走。

這個時候就可以嘗試推行“申請式換租”，把其中兩個院落，合計8戶人家透過“申請式換租”挪到另外兩個院落，這樣就可以騰出“兩個整院空間”。

這種方式非常類似於目前在菜西地區試點的“促整院”政策。

根據北京西城官方的資訊說明：

所謂“促整院”就是針對“共生院”中未能參加申請式騰退、申請式改善但又有改善居住條件意願的住戶。

發揮銀行系統的社會資本優勢，以保留未來騰退房屋租賃權即“人走權留”為前提，採取一定期限內向該住戶提供免費平移房源方式，促成“共生院”原住戶的平移騰退。

“促整院”為探索核心區平房院落保護的新模式、新路徑提供全新思路。

從以上的說明，我們就已經看得很清楚了：“促整院”政策的本質，其實就是“平移騰退”。

而且我們深入研究了一下“促整院”試點政策，發現有幾個明顯的優點：

第一，促整院只是在衚衕內“平移騰退”，只是從衚衕的這個院落平移到其他的院落，平移居民的生活環境基本沒有改變。

第二，促整院還保留原來房子的“承租權”不動，因為平移騰退後，房子的大小會有變化，所以實施“人走權留”的方式，不需要更換房本和承租人。

第三，促整院政策中，承租人的租金保持不變。因為平移騰退後，居住面積可能會變大，在這種背景下依然保留租金不變，儘可能讓居民的負擔不變。

第四，促整院政策中，提供的“平移房源”都是修繕全新的老院落，居住環境和居住面積都得到了明顯升級。

西城官方的說明中，同時還提及：以銀行資本為主、以平移、置換、換租、騰退等多種方式實現“促整院”的工作思路。

由此可見，所謂的“申請式換租”，其實就是“促整院”，本質上就是即將推行的“平移騰退政策”。

根據官方的計劃，這個“申請式換租”政策將會在年底公佈亮相，北京東西城的“直管公房”將會迎來全面“平移騰退”的發展階段。

那麼在未來，對於很多直管公房的承租戶來說，究竟是選擇“申請式退租”，還是選擇“申請式換租”呢？

這個完全取決於家庭人口和住房情況。

如果家庭人口眾多，改善居住的方向是要擴大居住面積，那就應該堅定的選擇“申請式退租”，去購買面積更大，居住空間更舒適，但是相對偏遠的“共有產權房”專案進行改善。

如果居住人口偏少，改善居住的方向主要是增加“獨立衛生間”，“增加獨立廚房”等，同時生活上高度依賴於東西城的配套，那可以等待後面選擇“申請式換租”。

也有一部分人，在其他地方已經購房進行了改善，對於直管公房只是有“變現”的需求，那麼這部分人也可以選擇“申請式退租”，直接拿錢走人，實現了公房的“兌現”。

綜上所述，將來“申請式換租”的出現，只是讓部分直管公房的承租戶在改善居住上擁有更多的選擇，並沒有改變“申請式退租”的政策方向。

有很多人就是不願意“申請式退租”，但是又急需改善居住環境，怎麼辦？

“申請式換租”的出現，就有望滿足這部分人的改善需求：在不外遷的前提下，可以適當增加居住面積的情況下完成了改善。

應該說，北京在東西城居民改善居住層面上的政策，也開始變得越來越人性化了，選擇變得越來越豐富，這將加快老居民的改善需求。

但是值得注意的是：具體如何實施“申請式換租”，還需要等待12月份的政策出臺後才能最終確定。

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