在北京能買2居不買1居，真實原因竟是

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提問：房姐好，新人首問，本人非京戶，sfsd，國管公積金6600\/月，有首付190w，收入稅前35w，由於家裡在北五環上元有自住房，考慮買套500以內的小房做婚前投資，先出租兩年，手頭寬裕了自住。主要考慮朝陽區，望京、酒仙橋、四惠合適的一居都看的差不多了。目前選籌：1.澳洲康都西向67平一居510w，2.東恆時代二期西南把邊68平一居530w（稍微超預算，較費勁），3.麗都壹號西北70平一居505w，4.亮馬水晶南向80平一居500w。由於比較注重小區環境因此沒看2000年以前老小區。這幾套裡哪套在您看來是最合適的？之前您說過剛需盤功能大於效能，能買兩居不買一居，有點不太理解。如果是您的話還有沒有其他板塊或其他小區的選擇呢？

回答：你好，為什麼能買2居就別買1居？在北京一居是置換鏈條的底層。隨著房價的逐步提高，買房不再是個人消費，而是是家庭行為，沒有人成家立業，父母出錢，給你買一居的，都是過渡性產品，這就意味著未來接盤俠會越來越少。最關鍵的，是溢價。在北京這類城市，一居的價格往往高出小區平均價。可能100平兩居單價5萬，50平一居就要單價6萬。為什麼會貴？因為「能買到」也是一件商品。如果你的資金有限，不能越過最低一檔的水平，那麼你需要為上車，為能夠買到一套北京的房產，而支付100萬的門票。買到，也是要付錢的。所以，小兩居需求更大，投資回報更高。如果只關注1居，這幾個盤，優先澳洲康都。

提問：房姐好，關於頂復，可否簡單說一下區別，比如老破大，無電梯天通苑頂復，金地國際頂復。以及未來的價值走向。謝謝。

回答：兩者屬於完全不同的產品，對應不同人群。只有部分較老的天通苑頂復屬於老破大，金地屬於偏豪宅。天通苑大面積大約在450-650萬居多，對標客戶大部分是拖家帶口的私營業主、普通大家庭，如果加裝了電梯，購買人群可以擴大很多。金地國際以大三居為主，其次兩居和四居，全部是平層，一共只有2套特殊戶型屬於複式，對應CBD周邊高收入的企業高層和老闆，大戶型2000萬起的總價超過白領精英階層購買力。

提問：房姐姐好！新人首問：西城西四一套60自住，孩子上學+媳婦上班（工作穩定），通州天賜良園一套130平外租8000，目前尚有貸款400+，手中子彈250+，計劃用老人首套資格入一套，從升值角度考慮，是直接入500以內的次新房兩居？還是通州的換掉，入800-1000三居，目前關注了朝青、勁松、玉泉營、豐科，能否跑贏大盤？可有小區推薦？感謝！

回答：北京500內的競爭是最激烈的，沒有太優質的標的可選擇，逐漸淪為上車盤。建議脫離紅海區看800-1000的標的，才有更好的選籌空間。推薦看下潤楓水尚、華紡易城、愛這城二期、東恆時代二期、首城國際

提問：二孩家庭，一方父母在京隨居。目前持有海淀皂君廟78平兩居老破小一套（學位，目前父母住），西城新街口七條十五號院66平三居一套（貸款280萬，目前出租）。另有昌平一套88平三居的使用權。明年老二上小學後考慮把皂君廟賣掉，未來怎麼規劃？ 1，無投資能力，考慮剛需，父母可能協助做飯接送孩子，但不願意住一起。 2，工作地點皂君廟，目前在附近承租了一套三居室（07年電梯房戶型格局很好，附近這種好房子數量很少，目前都還不能上市）月租金一萬三至一萬五，一家四口住。 3，三年後老大小升初，不知會去哪個中學，希望半徑5公里以內，大機率2公里左右。絕大部分家長的做法是在學校旁邊租房陪讀。我們兩個孩子未來也未必能在同一所學校，目前只能預測三年內的求學地點在皂君廟。 4，解決剛需三種方案：第一，買個房子出租，然後在合適地點租兩套分別自住和老人住。第二，買個房子一家四口住，給老人在旁邊租一套。第三，買個上下複式或五居以上的平層我們和老人有相對獨立空間互不干擾，六個人住。 5，等娃們中學畢業，居住必定進行調整，可以選擇郊區居住，老人也可以獨立居住不跟我們一起。再再往後，涉及到兩個娃分家產吧 6，請問，明年賣房後如何置換？老破小換個更好的很難啊，接受一樓\/頂層\/能辦公的住宅\/沒有院子，但必須有停車位。老家（武漢繁華地段電梯次新房）的房子最多能賣300萬。 7，周邊哪些可考慮買？魏公村佳苑目前有很多出租的房子，考慮要不要去租兩套，可能兩年內下房本，能不能買一套。錢不夠的話要把更多的房子賣掉，值得嗎？ 8，把所有房子都賣了換一個大平層（或者昌平別墅）有意義嗎？

回答：1. 你們未來幾年不確定性很強，現在附近買一套也是臨時居住，而且周邊都是學區老破小，升值空間一般。 2. 現在更合適投資一套賺取收益，附近租房解決居住需求，又不存在學區風險，即使未來居住地要調整也不受限。 3. 投資建議看雙榆樹板塊，如果你想環境稍微好一點，可以看看廠窪板塊。這兩個相對學區屬性比較弱 4. 昌平別墅真不建議入，這類產品大多有價無市，除非就自住不考慮升值

提問：新人首問，二套資格，賣掉清河入手600，想在五環周圍換個改善型住房，不考慮學區，將來好出手就行，最近看了1，北七家，2，東小口，3，石景山這些地方的新盤，上班在來廣營，有朋友建議買望京來廣營次新，麻煩給我個建議，是怎樣合適，買新盤還是買次新，還有位置這三個地方怎麼排序比較好

回答：600資金沒必要看新盤，新盤普遍位置一般，價效比不高，適合低首付拉槓桿。來廣營和望京就是很好的選擇，例如北緯40度、臻園、寶星國際、慧谷陽光

提問：已經買了一套房子，不想動了。手上能夠湊齊300萬左右現金，希望貸款100萬左右，主要目的為投資和出租。看上海淀區五月華庭，不知道合不合適。另外，房姐可推薦400萬左右的好樓盤。

回答：五月華庭是出租為主的一梯多戶房子，好像沒有燃氣，而且近些年漲幅特別爛，建議迴避。海淀可以看看當代城市家園、翰庭的開間。朝陽看看炫特嘉園、國美、柏林愛樂

提問：房姐您好！新人首問！首套剛需，首付320左右，還可以再借點。計劃混合貸。我在東湖上班，老公在白石橋南上班，剛結婚，計劃購入2居或小三居，穩定後要孩子。本計劃在望京附近買，離我上班地點近些，但看了望京新城，望京西園三區，利澤西園，嘉潤花園等幾個小區，都沒有遇到位置，戶型，採光等都合適的房子，結果2020年的機遇期感覺要錯過了。有幾個問題請教。 1.是否要考慮學區？是否可以考慮海淀學區？因疫情原因出國求學的前景不明朗，很多家長搶購海淀學區，導致漲幅較大。您怎麼看？我們是否應該考慮海淀學區？還是在望京買？ 2.在望京買的話推薦哪個小區？更多應該考慮哪些因素？我個人看中居住環境和舒適度，看中西園三區環境，但戶型朝向好點的總價有點超出預算；南湖東園一區戶型朝向還可以，但小區環境一般且較老；望京新城主要考慮的小三居，但人員太多地面停車較多。目前年底房源沒有年中多了，您覺得應該考慮哪個小區？有人說現在房子中介都給下架了，等明年回暖再賣，您怎麼看？現在買還是等過完年買？ 3.海淀房子沒怎麼看過。如果買海淀您有什麼推薦的小區？ 4.預計明年市場會如何？應該什麼時候買合適？

回答：1. 5年內沒有學區需求，就沒必要考慮。現在海淀頂級學區的熱度過高，有一定風險，非必要不建議入。 2. 還可以看下望京花園東區，是高校老師福利分房，人文環境還不錯；離地鐵也不遠 3. 考慮學區就重點看海淀，選籌圍繞清河和上地板塊，例如永泰園和永泰西里對口二十中九年一貫制。 4. 最好春節前後就入手，12月二手網籤創“3.17政策”以來的單月最高值，訊號很明顯了

提問：房姐您好，今年年初我們剛入手十里堡北里的一套60平兩居室，按揭貸。現在只有50子彈，想投資二線城市，比較看好武漢和西安，不知道可以嗎？有什麼需要注意的？非常感謝！

回答：你好，城市選擇上優先西安武漢成都這些能級高的二線城市。西安在TOP10城市中，排在接近末尾的位置。而武漢，從各種角度，都排在西安的前面。兩者的能級有比較明顯的差距。形成這種差距，最本質的原因，是地緣。武漢的地理位置得天獨厚，比西安好。華中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。所以，從資產質量的角度，如果能買武漢，當然優先選武漢。武漢房票很好解決。子彈50，在武漢也可以挑到不錯的產品。關注光谷東白沙洲這些板塊，新盤比較推薦綠地星河繪，聯投光谷瑞園，清江錦城等，二手房沿著地鐵線淘一淘次新筍盤。

提問：房姐您好，請問一下您知道環球影城附近的民宿有投資的價值嗎？目前手上錢不多，房票還得等兩年，不知道還有沒有什麼好的投資渠道。

回答：首先，環球影城能不能成？其次，環球影城能溢位多少酒店以外的間夜數？附近的酒店民宿物價是什麼水平？你吸引的是圖高階體驗的，還是低端價格戰的？你的競爭對手是誰？能不能絕對超過，只要有客，大機率先選你？以上都成立的話，你需要付出多少精力？最終一共，能賺多少錢？如果能在一分鐘內回答這些，就去做吧。

提問：房姐吉祥～ 1000以裡的現金，打算在雙井附近找找看,自住兼顧保值。不考慮學區，老人偶爾過來住幾天。底層重點關注著。現在看附近富力城只夠一居(70多), 石韻能夠上二居(100多)，您有啥周邊推薦不？方向對嗎，特別同小區都帶電梯底層有優勢嗎未來換手？謝謝您

回答：1. 富力城偏貴不是最佳選擇，建議看看首城國際、蘋果社群南區，大望路看看珠江帝景，朝青看看華紡易城 2. 電梯底層沒有優勢的，電梯房中高層是比較好的

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