【僑報網綜合訊】中國各地樓市調控，在不同地區正上演不一樣的戲碼。在一線城市等樓市大熱地區，政府層層加碼政策防止房價過快上漲的同時，在部分三四線城市，“限跌令”則成為近一段時間的熱門話題。8月以來，中國已有多地透過不同渠道及方式，向市場傳遞了房價不能過快下跌的訊號。
出臺“限跌令”的都是什麼樣的城市？
最近一個地區是河北省張家口市。北京《中國證券報》報道，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門近日聯合出臺《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》，明確所有專案不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的專案不得低於成本進行銷售，新取得預售許可的專案不得低於備案價格的85%進行銷售。
針對“限跌”的原因，張家口市住建局相關負責人指出，目前在張家口主城區，房價已經從頂峰的13000元（人民幣，下同）/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。尤其是2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售，給整個房地產市場帶來了巨大影響。
上述政策被市場解讀為“限跌令”。據北京《中國新聞週刊》盤點，打響今年“限跌令”第一槍的城市是湖南嶽陽。8月11日，岳陽市住建局下發通知，要求4箇中心城區新建商品住房銷售實際成交價格不得低於備案價格的85%，否則不予網籤。當時，岳陽官方解釋稱，房企債務壓力較大，將旗下三個專案從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂。
隨後，湖南株洲、江蘇江陰、山東菏澤、雲南昆明、遼寧瀋陽、河北唐山等地先後釋出類似的“限跌令”，這些城市的情況，與張家口、岳陽不乏相近之處。
市場注意到，釋出“限跌令”的基本都是三四線城市。據中國國家統計局資料顯示，8月20個城市新房價格下跌，多為三四線城市。三四線城市二手住房指數環比漲幅為-0.1%，為2020年以來首次下跌。這和限跌城市的城市特徵基本吻合。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，當刺激樓市、大規模放水已成為過去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市，房價會下跌。
在此背景下，降價成為很多房企的選擇。中原地產首席分析師張大偉表示，近幾年來，很多“高週轉”的大型房企下沉到三四線城市，在現在信貸收緊的情況下，現金流比較緊張，對這些大型房企來說，現金流比利潤更重要，因此透過降價迅速回籠資金。
瀋陽一處樓盤。（圖片來源：中新社資料圖）
長遠看，“限跌令”無法阻止下跌程序
“限跌令”真的能止跌嗎？
李宇嘉表示，“這樣的做法可以緩減下跌的節奏，但無法阻止下跌的程序。他認為，保持房價平穩，短期內，要合理評估在售庫存和潛在庫存，收縮樓市增量供應區域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，更要夯實產業和人口基礎。
李宇嘉還指出，限跌某種程度上維護了購房者和小業主的利益。當開發成本位居高位，降價幅度如果太大，開發商做品質的動力就變小了，專案可能會出現“減配”、甚至以次充好、貨不對板等現象。在預售制下，這些問題在買房時可能看不出來，實物交付時才發現問題。
福建福州一在建房地產樓盤。（圖片來源：中新社資料圖）
樓市的另一端：14個特大城市的房價均過萬
然而，與這些三四線城市此形成鮮明對比的是，為了防止房產過熱，今年以來，已經有上海、廣州深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等11個城市出臺了二手房指導價政策，北京市海淀區房地產經紀協會也釋出了部分熱點小區的二手房指導價。
上海第一財經根據中國房價行情平臺數據，對中國14個特大城市9月的房價水平統計梳理發現，當前14個特大城市的房價均超過每平方米1萬元，其中5個城市房價超過了每平方米2萬元，除武漢之外，其餘4個城市均來自東部沿海地區。14城中，第四經濟大省浙江的省會杭州與第二經濟大省江蘇的省會南京，房價均超過了每平方米3萬元。杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在中國所有城市中位居第六。從榜尾端來看，房價最低的三個特大城市是哈爾濱、長沙和瀋陽，三城均價均低於1.3萬元。
這其中，位於中部的強省會城市長沙房價為每平方米11325元，在14個特大城市中位居倒數第二，成為是一個“收入高、房價低”的典範。
三四線城市和熱門城市這樣兩極化的樓市現象表明，中國不同城市的的地產市場，越來越趨於分化。
李宇嘉坦言，當下樓市重心已開始向都市圈轉移，包括京津冀、長三角、大灣區、成渝等幾大都市圈，以及9個國家中心城市在內的核心區域，正在成為樓市供應和需求的有效區域，佔新增供需的比例越來越大。
“人口跟著就業走、就業跟著產業走、產業跟著規劃走。當人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區域重心也在變化。”李宇嘉說。（完）
