鐵門隔開別墅區和高層區，這是“富人的歧視”嗎？

別墅區和高層區業主的矛盾，本質不是行使物權的邊界，能不能借路、共用還得看是否滿足“必要的便利”和“合理使用”約束條件。一個開發商，同一個小區，卻被一道鐵門隔成“別墅區”和“高層區”，業主因此吵翻了天，這是富人的歧視，還是維護正當的財產權利？據報道，上海曹安公路4908弄的小區，包含聯排別墅、高層兩種住宅形式，兩個區域唯一的通道被加裝了一扇鐵門，之前業主們各走各的，但是，最近靠近小區西門的曹安公路上發生了多起交通事故，主要原因是高層業主進出的西門會面臨門口逆行的問題。所以，他們就希望別墅區“開門”共用南門。但是，別墅區的業主認為，別墅區綠化好，物業費更高，當初買房的時候開發商就承諾是獨立區域，不願意“開門共享”。

↑鐵門隔斷了高層和別墅之間唯一的通道。圖據上觀新聞對於這個問題，上海市司法局副局長、法學教授羅培新作為法律專家，做出了法理辨析。他認為，別墅區與高層住宅區之間的矛盾，不屬“相鄰關係”，而適用的是公共空間的“合理使用”規則。關鍵要看，高層區業主要求共用別墅區的通道，是否構成“合理使用”，即符合一般的理性人的正常認知，就是合理需要，反之，則為不合理的需要。事實上，小區內“高低”住宅之間的矛盾由來已久。按照我們國家土地招拍的規劃，商品房小區一般有配套建設一定的保障房。“高”與“低”之間的矛盾，在小區建設之初就已埋下。當初“配建保障房”的目的，還是為了推進社群公平，避免出現所謂“富人區”和“窮人區”。但是，商品房、別墅和經適房在房價、物業服務、綠化、公共設施方面本來就有不小的差別，於是，能不能共用設施、通道，乃至是否會拉低房價，成為大家關心的話題，甚至討論經常被掛上了“歧視窮人”“歧視經適房使用者”等大詞。比如，2017年，北京“首開龍湖天璞”的商品房和自住房的業主因一面鐵柵欄矛盾升級，發展成了肢體衝突；青島萬科紫臺小區保障房業主認為，商品房業主透過綠植和鐵門做“隔離”是歧視行為；恆大某小區的商品房業主，甚至集體修建“隔離牆”，要把商品房與經適房隔離開……這畫風讓人不得不聯想到一些攸關社會公平的敏感話題。其實，法律問題還是法律解決，不要人為對民事糾紛上綱上線，準確適用《民法典》規則才能來定分止爭、明確“群己權界”。一者，要明確相鄰權的邊界。《民法典》第二百九十一條規定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。行使相鄰權的前提是“必要的便利”，這種便利不是無限的，不是“捨己從人”，不是“大公無私”，只能以“必要”為界。評價是否“必要”，要看“替代的措施”是否足夠的不便利。一塊“袋地”，是被其他業主的地圍起來的，那麼當然要提供“必要的便利”，不然的話就只能開直升飛機回家了，法律必須保障這種相鄰權益。但是，如果A小區業主穿過B小區到菜場較方便，否則就要繞繞遠路，這就不屬於“必要的便利”。B小區有權不讓A小區的業主“橫穿”，因為這不是“必要的便利”。二者，也就是羅培新教授講到的公共空間的“合理使用”。別墅區和高層區不構成法律意義上的“相鄰關係”，就要看借路是不是“合理使用”。有網友說，飛機還有個頭等艙和經濟艙的區分，買什麼票享受什麼樣的服務。不妨拿這個來解釋，一般而言，坐經濟艙的人都得從頭等艙那兒路過，但是，如果頭等艙的人不允許經濟艙的人走，那就是妨害到“合理使用”，但是，如果是頭等艙、經濟艙有不同入口，經濟艙還是要求經過頭等艙，這個就難言“合理使用”。可以說，別墅區和高層區業主的矛盾，本質不是行使物權的邊界，不應該人為敏感化，隨便套用“歧視”“富人”等字眼，能不能借路、共用還得看是否滿足“必要的便利”和“合理使用”約束條件。

紅星新聞特約評論員 沈彬紅星評論