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提問：北京五環內有不少8090年代的已購公房，地段也不錯，價格很友好。這類老房子上車有什麼不能承受的大坑嗎

回答：現在在北京買房，建議房齡買90年以後（個別學區老破小單議） 地段不錯，這句話有很大的隱患； 北京是一個好地段極度稀缺的城市，二環內除了學區屬性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以說很差。 綜合商業、產業、配套、交通地段都好的地段，只有廣渠路以北的東三，東四，望京，中關村幾個地塊，西二旗後廠村還缺了商業配套和產業搭配，目前依靠網際網路一杆頂天。 總的來說，能買次新，不買老破小； 上車人群買老公房，也要精挑細選迴避老破。

提問：首問！房姐您好，一直關注您的文章及回覆，希望可以為我家情況提供寶貴建議。 京籍，目前父母擁有東城區兩套無法交易的老破小央產房，一套自住，一套準備出租，租金約8000-9000\/月。這兩套房可解決戶口和學區問題。 之前父母還有一套在王四營地鐵站的90平兩限房，目前出租，由於老破小還未繼承，目前屬於滿五唯一，出手可獲得約380萬。周邊化工路一直在修路，也有大量回遷房，目測還有一定升值空間。 本人單身，2016年購買一套房山品質房，250萬元貸款150萬，目前有下跌，出手約230萬 目標：近3年內，可將王四營及房山房子出手，再加上手頭資金，想在市區換一套自住舒適且保值的2\/3居，可貸款200萬以內，用市內老破小租金覆蓋房貸最好 問題：1. 目前這兩套房子上升空間還有多大？什麼時間出手比較合適？ 2. 換房比較傾向在東邊北邊次新房，最好在朝陽區，朝陽公園、酒仙橋、望京、奧森、北苑等地，懇請房姐推薦一下800-1000總價的小區 感謝房姐回覆！

回答：1. 王四營和房山標的出掉，這兩個盤沒有上升預期，儘早置換掉是正確選擇。今年就是一個換房的好時機 2. 奧森看下 澳林春天、萬科星源、上元君庭。 朝青看下潤楓水尚、珠江羅馬嘉園、華紡易城。望京看下 橄欖城、寶星國際

提問：房姐好，中央核心區包含的部分朝陽區，是否有機會可以淘筍，將來是否會漲？這個核心也會像東西城一樣在2025w中是B00m區？謝。

回答：淘筍的目的既然是淘筍 淘筍是比較當前價格\/實際價值，以及未來潛力，以及貸款金融屬性，流動性。 「白富美也有傻子，是否有機會撲倒？」的思路註定沒有結果 「我是誰，我找什麼人價效比最高」才是解決問題的唯一辦法

提問：房姐，你好，我們有子彈300，二套（之前在老家有過貸款記錄，已還清），現在工作在亦莊，考慮小孩上學，想買朝陽的房子，有沒有好樓盤建議呢？小孩現在兩歲了，根據人才優惠政策，兩年後可以全家落戶，但是最好有房才能落，而且戶口也是掛在房子上。另外，時間上，您覺得是越快入手越好呢，還是再等一兩年？還有就是，為了小孩上學，到朝陽購房的這個選擇可行嗎？

回答：你好，子彈300，可以入手總價400-500左右的房子，考慮學區，關注以下樓盤： 1.望京關注南湖東園二區 2.芍藥居北里：人大附朝陽 九年一貫制 3.慧忠裡：朝外九年一貫制 以上都是朝陽的好學區

提問：新人首問： 房姐，我是京戶，現有天通中苑大三居一套，能賣560萬左右，去貸款剩餘430W，還有600W資金，年收入正常60W，考慮孩子未來上學問題（還可以的學校就行）加上改善居住，想做房產的重新配置（工作地點是西二旗和來廣營，所以西城東城沒考慮，主要是朝陽吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置換望京寶星華庭1100萬150平東西三居，貸款後手裡還剩個小400萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 2. 置換望京澳洲康都1200萬154平南北三居，貸款後手裡還剩個小300萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 3. 置換海淀領秀新矽谷1200萬150平南北三居，手裡還剩個300萬，再攢攢錢以後再買個小學區或者投資房 4.不賣天通苑，購入未來金茂府新房，960萬160平四居，未來天通苑出租抵部分貸款，孩子上亞太實驗民辦一年15萬， 其他也考慮過，新北苑離現在住的很近，環境不錯，但是學區太一般，首開常青藤也可以買，學區也還好，嘉銘桐城DEF區太貴了買不起，紫薇天悅覺得也是學區溢價，朝外的臥龍不喜歡，楓林綠洲買不起 現在越看越暈，主要訴求就是學區+環境好+保值升值，問題是 1.請問房姐以上四種方案哪種比較好？有沒有其他方案或者推薦的區域？ 2.天通苑值得留麼？置換還是二套好呢？（三代人住必須大三居） 3.未來金茂府升值潛力好麼？還是望京的更保值升值？

回答：1. 領秀新矽谷低密度社群得房率高 ，住起來比較舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建議1>2>3，置換就將天通苑出掉 3.金茂府還是沿用他的配置標準，戶型方正通透自住不錯，臨進鐵房交通出行方便。問題是這一片未形成產業帶，如果只是住宅區 這個價格就是明顯的溢價了，並且未來科學城現在看起來沒啥起色，升值潛力比起望京還是要差

提問：房姐，壹亮馬是否值得購買？如果不值得買，幫忙推薦朝陽區五環內總價3000-4000的新盤和次新盤。謝謝！

回答：你好，壹亮馬屬於ceo盤，考慮居住品質可以，周邊環境太差，但酒仙橋靠拆遷不知道猴年馬月才能有改善了。 考慮自住比較推薦泛海國際

提問：新人首問 房姐您好，想請教下買房思路。一個是預算1200-1600，有首套首貸，需求是父母未來養老和資產增值。一個思路是亦莊金茂府的疊拼，雖然現在亦莊溢價率已經很高了，但有人大附中學區感覺保值的問題不大。另一個思路是順義別墅，目前在考察後沙峪這邊，看了萬萬樹moma。順義中央別墅區這邊沒有學區捆綁，別墅流通性也比較差，水也很深，有點不知道從何下手。 還一個朝陽自住，預算1200，男友也有首套首貸，沒有學區需求，想兼顧自住舒適度和資產增值。可以推薦幾個容易出筍盤的樓盤嗎？不知道該從何下手，如何掃盤。惠新東街這邊的世紀嘉園價格很好，但是樓齡有點老了。 另張家口下花園的壟上遇園怎麼樣，適合投資嗎？

回答：你好，亦莊金茂府的優勢： 1.引進人大附中，學區溢價 2.距離通州不遠，開發商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效應 金茂府的缺點： 1.地鐵交通距離太遠 2.沒有生活配套，自住不方便 3.距離亦莊核心區比較遠，享受不到輻射發展紅利 但是亦莊河西區定位是高階住宅，如果生活半徑在附近可以考慮，但是短期內自住不合適。 中央別墅區坐落於溫榆河畔，是北京最早的高檔別墅群落。環境優越、配套完善、距離主城區比較近。 佔據首都機場、涉外商務使館區的優勢，地勢平坦，又有兩河流過，自然環境優越，交通狀況較好。已經形成國際化居住和生活氛圍，有十幾所國際學校、高爾夫球場及高檔會所環繞，成為北京高檔的生活區、富人區，可以說是一種生活方式和身份的象徵。 具體分為後沙峪和天竺兩個板塊。 中央別墅區適合終端改善，吸引了大量東部、東北商業區的高階白領、明星大腕和海外人士落戶此地。 由於生態環境好、交通優勢和距離主城區較近，這個板塊確實存在價值，但由於目前新增土地供應不足，已經過了大面積投放的階段，所以價格也相對穩定。 這2個板塊對比，單純自住角度看，更傾向中央別墅區。 如果是從投資角度，這2個板塊，以及別墅產品，都不是好的選擇。 世紀嘉園2000年的老大樓，不破，保養維護比較好 。自住+保值沒問題。 未來大機率跑平大盤。 張家口的價值很低，二手市場應該也很差，360平的流動性進一步降低，所以這個房子可能要做好長賣準備，下一波熱點時(冬奧會)趁機出掉。 我們買房，其實是買的「大城市的土地住房」。每一個城市都有自己的能量上限和分佈特點，這就決定一個城市的有效範圍其實是有限的，對於懷柔密雲崇禮這些地方來說，至少在5年內不可能成為「北京城」的一部分，也就不具備真實的需求，不具備「大城市土地」的價值，只能是一小撮人的賭場。

提問：你好，最近在看房。總價1000上下，考慮望京，亞運村小營，亞運村一帶，對房子的需求1）最好至少三居2）小區環境和房子質量好點3）沒有學區需求他4）有一定升值潛力。我看上慧谷陽光130平1100多萬一套高層，家人對亞運花園170平800多萬一套低層特別心動，覺得單價低。請問1）如果從這倆裡面選，哪個更推薦；2）望京地區哪些小區值得考慮。謝謝！

回答：你好，考慮自住可以買亞運花園，但是辦公多，屬於標準的老破大，加上學區非常一般，目前看升值潛力很一般。 慧谷陽光還不錯，也可以關注融科橄欖城

提問：您好！持有上元君庭一套南北通透的77平一房一廳，現住soho現代城115平兩居室塔樓。在國貿附近上班，家人在馬甸上班。兩人住，無貸款。想請教是否需要把上元君庭置換為兩居或三居予以保值升值，若換，是繼續在上元換或其他小區？華樾北京限價房新出小三居是否可考慮？或朝陽、通州？謝謝！

回答：建議置換，77平的大一居在市場上不受歡迎。同小區置換也可以，華樾北京位置沒有問題，也有潛力，但要注意離鐵路太近的幾棟不要選。通州可以淘下運河東核心區

提問：房姐你好！我本人購房小白。北京戶口，與父母住北京，名下只有一套天通苑160大三居，無貸款，上班在中關村，但不用坐班，無通勤方面壓力。考慮父母有sfsd資格，年收入80-100左右，現金150。有幾個問題想諮詢：（1）若考慮投資＋改善＋自住的兩居，天通苑的房子不賣，離父母不太遠，有什麼樣的樓盤可以選擇？（2）若考慮改善和置換，仍與父母一起住，有什麼樣的樓盤可以選擇？（3）若考慮改善和置換，不與父母一起住，有什麼樣的思路可以推薦？謝謝房姐。

回答：1. 看下龍澤到立水橋這一片 例如 矩陣小區、北京北 、佳運園 等 2. 改善置換 看看 望京的 慧谷陽光、季景沁園 、 澳洲康都、大西洋新城 等，是否與父母住這幾個盤都可以看

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