一家企業總有自己做專案的標準，然後在這個框架下規劃自己的產品
哪怕是萬科也是如此
但是這家企業有趣的是，在一年成百上千個專案開發過程中，有一些專案能夠突破我們的認知邊界，總有一些個案能夠跳脫常規範疇
今天這個專案，操盤手和我說的第一句話是：這是一個萬科體系內還沒有做過的一個專案
我們本來以為這是一個小專案
沒想到的是，這是一個位於廣州，整體開發體量建面約570萬方的超級巨擘
當然回過頭來看才知道，也許體量的大也是萬科這一次出界的開始
01
舊城新生
之所以可以有這麼超級大體量的開發，也是因為廣州迎來了城市一個巨大的改變：舊城改造
而專案所在位置沙步就在經歷這樣的過程
開車經過這塊區域，你可以明顯感受到整體的拆遷和整體的重建，都在試圖讓原本比較破舊的區域能夠變得更好
而萬科在面對這麼大體量的開發的時候，輸出的一個一個龐大的規劃方案
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
這是一個萬科體系內極少有的超大規劃，也是一個在超級底盤下托出的一個超級新城
看到這樣的方案的時候，我第一反應就把它嵌入到萬科如今的主操盤模式：未來城市理想單元
但是埋下去看才發現，你沒辦法可以如此簡單的看待
對於一個這麼大專案的背後，他一定是多元的，複雜的，專案開發涉及城市開發，涉及原住民的迴歸，也涉及未來的匯入的新城
示意圖，僅作為功能區示意，最終位置以實際建設為準
所以專案整體一定融合了各種功能，整合各種資源
包括教育、醫療、商業，各種城市級別的配套開發也會同步引入到專案內部
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
當然對於住宅開發也是如此，不論是反哺給原住民的住宅還是未來開發的商品房，都保持著足夠的城市水準
但是各位朋友是否想過，堆砌資源其實只是開始，這麼多元素如何縫合在一起，成為一個綜合有機體，這才是最難的地方
換句話說，專案本質上是由若干理想單元構築成的一個綜合體，如何有效捏合空間，才是這麼一個超級大盤最難的地方
如何縫合，很多人的第一反應或許是路網、或許是動線這種理性邏輯
但是對於這個超級大盤而言，文化才至關重要的
這也是萬科出界的開始
02
文化出界
是的，讓一個龐大空間具備活力，強行的堆積木一定是不行的
並且對於舊城改造而言，這本質上就是有著區域民俗文化的場合
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
從整個建築肌理以及資源環抱的中心來看，核心水系環繞的是一個綠核公園
而綠核公園只是開發名字，這裡其實是沙步當地民俗文化的所在，這有古宗祠和古建築，這些都被完整的保留了下來
而萬科處理這個區域的方式也分了幾步走
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
第一，從建築規劃而言，做了濱水商業街
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
第二，為了保留原始文化，萬科還對村民宗祠的修復或重建
難點在於，如何做到新舊融合，如何做到在現代化居住氛圍中保留傳統文化，萬科以古宗祠為背景，打造系列復古商業、復古購物場景
第三，為了將文化元素在未來能夠放大，甚至保留了71棵原生榕樹，讓榕樹依然可以留在業主的日常生活中，尤其是老人、小孩
不過更有意思的是，為了保住原始村民賽龍舟習俗，挖深河道
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
就為了確保龍舟透過，橋樑設計保證高度
還會為村民劃分“賽龍舟”、“游龍舟”兩條路線，在賽龍舟路線預留了龍舟賽道，然後根據龍舟賽事佈置情景
你很難想象這些細節會在萬科這麼大專案開發的時候被提前思考，但是或許這一點也就決定了萬科對於超級大盤開發的出界認識
沒有這些元素，建築本身就是顆粒，很難稱得上是一次新城開發
圍繞著這個核心，整個專案的骨架才緩緩舒展開來
如果我們再加上路口和道路，把它們放在一張圖上
就會看到一個這樣的一個整體
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
而這也讓我們看到專案底盤結構：一個綠核+三條水系，將沙步天然分成4個板塊
而且因為整個專案光佔地就有158公頃，也就是1580,000㎡，需要分成64個小地塊一步步開發
而統裝化的道路，以及體系化的道路設計，就像經絡將所有部分連線成一個新的整體
同時，串聯起來的還有配套
沿著這些道路，我們會發現一條極其複雜又從未如此合理的專案動線
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
教育、商業、辦公、運動、公園、主題商綜，所有業態被均勻揉進專案各個板塊
而且不是大塊大塊分佈，而是繡花針式密佈，比如教育就分為幼兒園、小學、九年一貫制學校、高中
這樣的規劃才有了生命力
對於這個專案而言，城市級別的配套就是專案的超級底盤，也只有這樣的能級才能把專案撐起來
03
配套勻布
也因為有了這樣的規劃，專案小顆粒上的元素才會顯得更加飽滿
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
教育，規劃了6所幼兒園、2所小學、2所九年一貫制學校、1所高中
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
生態，也規劃有整塊的公園，也有活力花園、口袋公園各個層級
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
規劃的商業&辦公等配套，部分沿河沿線的分佈
這些都是房地產開發最常規的部分，萬科也顯得駕輕就熟了
如果我說這裡業態夠多或者夠豐富，應該是為未來這裡業主生活場景的付出了，但其實萬科做的遠遠不止這些
示意圖，僅作為功能區示意，最終位置以實際建設為準
為了呼應老沙步傳統，在商業內部，規劃了一個有著十足嶺南風的水街
在專案北側，有連著的多塊“復商”地塊，業態非常豐富
這其中有的未來會被打造為“輕文旅微度假綜合商業體”，有的會被打造成集合運動、科技、文化為主題的街區，整個社群商業就有超過500個品牌入駐
為了跑步人群，設立驛站
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
嵌在跑步經過的圍牆，這裡規劃了休息座椅、避雨雨棚、還有微氣候噴霧、直飲水等等，就是為了讓跑步經過的人也能得到關注
也就是說，教育、商業等配套在各個板塊都有均勻分佈，這樣的配套結構對後期業主生活便利度非常友善
這些軟元素都是萬科的一部分
大盤開發+資源整合+獨屬於萬科的超級底盤，從而構成了這個大盤最獨特的一面
04
路網密織
而在這些背後
還有一條毛細管網沒有被提及，在大動線和小配套的中間，還有路
專案整體的市政道路做的也非常萬科式
一般車道3.5m-3.75m左右，而萬科做了縮減成為3.25m-3.5m
而對應改變的是，人行道路拓寬了，增加了城市步道空間
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
3.7變為3.5，3.5變為3.25，車道縮窄，留給行人更多的不僅是城市街道，還有空間和可逗留時間
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
這樣，被擠出來的空間，就可以完全為生活在這裡的行人負責，簡單說就是這樣的街面是更有生活氛圍
不僅路面寬度，街角弧度也是
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
直徑12m的圓弧變成了直徑5m，這樣一來車行拐彎時間縮短，同時也縮短了道路兩邊之間的人行距離
因為大盤開發，萬科第一次可以將這樣的專業能力滲透到市政配套的部分，肉眼可見的是，整個區域的動線開始活了起來
就是整體性
從你進入沙步的那一刻起，無論你走在哪個路口哪個角落都能感受到這是一個整體
專案規劃圖/效果圖，最終以實際建設為準
在萬科大盤的操盤邏輯裡，外部空間的構成，就是讓巨大的城市達到人的尺度，把“大空間”劃分為若干“小空間”
然後讓這些空間變得充實且更有人情味，形成真正的人的街道
道路的存在用來劃分彼此，但同時也是連結彼此
所有的元素透過路網被捏合的更好，而萬科這規劃的最後一公里，將專案所有配套徹底啟用，從而營造出一副完整的生活畫面
05
黃埔新城 攜同城市共生
所以應該怎麼來看這樣的專案
其實你不能簡單的認為這是一個房地產開發，這背後結合了太多的元素，我特別喜歡萬科內部的一個定位：與城市共生長
這6個字意味著，萬科會陪伴這裡的業主、陪伴這個城市一同成長，並且互相成就，共同發展
這也是為什麼萬科會提前招入商家，就是為了讓業主從入住那一刻開始，周邊就有成熟的生活配套，能夠擁有更好的生活
甚至當地的民俗文化，這些本可以不用關心的環節，都被萬科放到了最最重要的位置，因為這是屬於城市生活的記憶，值得被記憶、被傳承
萬科未來做的樣板，其實就是區域內的一條路，一條市政配套的道路
這些都是萬科最最不一樣的地方
對了，這個專案的名字也特別有趣，我本來以為這麼大體量的專案，萬科會取一個很有萬科烙印的專案名字，畢竟這是廣州萬科甚至萬科集團的一個旗艦型產品
但是這個專案的名字卻非常的普通：黃埔新城
在我眼裡這是一個非常理工男的浪漫
普通的名字意味著這注定是一個城市級別的開發，普通的名字意味著和所有人有關，無數人都會在這裡生活和成長
而新城兩個字定義也在告訴我們，如此此刻的新城到底在乎的是大開大合，還是起承轉合
尊重城市，瞭解住戶，與這裡榮辱與共，這或許是每一個參與專案開發的操盤手們需要記住的事
06
萬科的一次出界，也是一次勇敢的開始
期待這裡未來10年發生的一切
