一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
1、大地塊拆開賣
海淀的永豐、京昌路（北沙灘）其實都是完整的大地塊，本可以一起賣，但全被拆成了兩塊。
這是監管機構在為購房人謀福利，開發商同期拿地，門對門開盤，避免不了硬槓。
要競爭，不要壟斷，這是官老爺們想要的結果。
這四塊地單體都超過40億了，金額不小，這樣也能降低風險。避免開發商被大地塊牽制住，尤其是萬科在海淀永豐就有過不成功的案例。
萬科也挺無辜，明明好心，卻被套牢，導致這幾年在北京拿地畏首畏尾。
同質化最嚴重的是朝陽金盞，一次性供給了6塊完全相鄰的地塊，超級紅海，當年的亦莊河西也沒有這種場面。
分開賣地也能減少“地王”的發生，降低熱度，沒有新聞，反正北京不需要玩這些小手段，不需要提振市場。
同時，類似融創雙殺樹村、獨攬優質地塊的情況，這次預計較難發生了。
2、公開招拍掛的歷史之最
今年北京原計劃有三次集中土拍，第一次30塊，第二次43塊，年初還有5塊零散的拍賣，即便不考慮第三次土拍，已經確定供給78塊了，總開發商規模將近1000萬平方米。
這些地塊將會在9月23日開始掛牌競價，截止時間為10月12日，而現場競拍的時間可能將會出現在10月中旬。
東城、西城依然無地，遠郊區的延慶、密雲需求量小，暫時沒有供應，剩餘區域全部都有新地皮。
相比第一次供地，對於消費者而言，位置大多更加偏遠了。
對於開發商而言，進貨價和售賣價再次鎖死，利潤空間又被進一步壓縮。
3、地價繼續上揚
這次的土拍溢價率，最高只能是定價的5%-10%，看似是比第一次供地降低了，但“定價”這個大前提基本都比之前高了，所以還是貴了。
比如海淀永豐的新地，起始樓面價為50707、49334元/平米，去年的海淀幸福裡南北地塊，成交樓面價分別為50587、46670元/平米，而且幸福裡是純商品無配建。
不必多說了，差距肉眼可見。
其實這種現象，在京樓圈，喜歡被稱為“抬轎子”或者“解套”，新的地塊的出現，讓曾經被鄙視的老地塊成為香餑餑。
從棄兒到寵兒，往往只是差一次土拍。
有朋友問一休：王四營這次的L04新地塊，銷售指導價依然是7.1萬，與上次三塊地一樣，這不是沒漲嗎？
答：非也，L04地塊形狀結構最差，位置也不行，本應該是最便宜才對。。。
4、剛需盤的位置又遠了
豐臺的青龍湖有新地，但一休不太建議剛需上班族買入。太遠了，作為第一居所有點不切實際，賣出去套現也困難。
通州有三個地塊，分別在張家灣（標註為副中心的那塊）、於家務鎮、永樂店鎮。
都算不上是啥好位置，通州的邊邊角角。
一休認為，通州以後的新地塊大機率都是這級別的了。
所以，通州的入門剛需盤K2十里春風、泰晤士印象2期都開始去化走量，甚至首開香溪郡、首開緹香郡都走上了清盤售罄之路了。
入門剛需全是6環外了，或者六環內的房山。
5、上了牌桌就別想下來
一批次剛結束那幾天，就有傳言說大黑馬卓越地產算錯賬了，要退地。
王四營的保利錦上那塊地，最初的股東還有華潤、金地，但是這哥倆後來退出了。
綠城入股海淀樹村融創學府壹號院、卓越在金盞的地塊引來旭輝操盤、競品專案相互持股。
以上的所有情況，日後恐難發生了。
估計也是吸取了教訓，補丁已打。
開發商在竣工備案前，不準任何形式的股權轉移。其他城市的“多馬甲”拿地策略，在北京也是行不通的。
退地應該也不可能了，北京拿地再無退出機制。
6、拿地也要搖號了
憑本事吃飯，憑運氣拿地，真的發生了。
觸達地價上限後，首次試點透過搖號來確定競得企業。這種地塊，除了昌平老城共有產權地塊臨鐵，其餘全是遠郊不臨鐵的。
通州於家務、通州永樂店、房山城關2塊、平谷白各莊、昌平共有產權，一共6塊。
一休認為，在開發商大魚通吃的時代，這種做法確實給了那些小開發商活路。
但這種位置的小開發商專案，去化可能也會存在問題，這就尷尬了。
不確定是否還會有“首開兜底”這種形式，咱不敢妄言。
7、戶型可能越來越差
2020年，絕對是北京神戶型頻出的一年。
但月盈則虧，沒有永遠的巔峰。
考慮到地塊盈利空間降低和“高標準”普遍化的趨勢，那就必須要靠多賣房來解決，開發商戶型設計的切入角度變成了利潤率，神戶型必然難出現。
事實上，第一次集中土拍的那些專案，戶型水準已經開始下降了。
8、此公租房，非彼公租房
第一次集中土拍中，配建的公租房面積是要現場競的。這次不用了，面積寫在了出讓檔案中，直接到頂，告別鈍刀子割肉，快刀斬亂麻。
上次的配建，定位“公共租賃住房”，有些甚至是人才公租，人群定位雖然沒描述的特別清楚，但是起碼是“符合條件的人才”，並非低收入的公租房群體。
這次的檔案中，大部分寫的都是“保障性租賃住房”，不免讓大家關注重點放在了保障二字上，其意不言自明。
總結來說，即便建築標準不變，但人群結構明顯下降了。
前些年的那種“混居”矛盾，大機率會再次上演，這是很有咱北京特色的社會問題，百度可搜尋“首開華潤城混居”。
本次最好的地塊，在萬泉寺菜戶營，竟然也得配建保障性租賃住房，很有代表意義。
以上是一休的觀點，僅供參考。
