資料解讀
70城房價出爐：信貸環境收緊疊加調控持續“打補丁”，7月房價整體漲幅收窄 8月16 日，國家統計局釋出70大中城市商品住宅銷售價格指數，經某市場分析師許小樂做出如下解讀：
1、7月房價整體漲幅收窄。前期房價上漲較快的城市如上海、廣州、成都、重慶、合肥等，7月多出現了房價漲幅收窄、趨於平穩的走勢。房價調整範圍覆蓋一線、核心二線及熱點三線城市等各類城市。
2、信貸環境收緊疊加調控持續“打補丁”，是房價調整的主要原因。一方面，房地產貸款集中度管理下，上調房貸利率、延長放款週期的銀行增多；另一方面，上海、杭州等一二線城市收緊調控，在房屋贈與、落戶買房、限售等方面補漏洞；此外，調控向三四線城市滲透，徐州、惠州、金華等城市進入住建部重點城市監測名單並及時收緊調控。金融收緊與行政調控下，供需兩端的房價上漲預期減弱，入市更理性、謹慎。
3、二手房價格的調整幅度超過新房。7月上海執行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價，成都公佈第二批二手房指導價小區，二手房指導價的調控效果快速釋放，此外銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。相對而言，新房市場供應缺乏彈性，限價政策下政企博弈，重點城市新房市場供不應求，房價調整幅度較小。
4、未來房價繼續趨穩。一方面，“房住不炒”及穩地價、穩房價、穩預期的調控定力下，現有政策的調控效果將持續釋放，出現市場波動的城市將快速透過新的調控手段進行平抑。另一方面，年內第二、三批集中供地的定價及競價規則將進一步最佳化，利於平穩市場預期。此外下半年的新房市場供應季節性增加，重點城市供不應求矛盾緩解，也利於房價平穩。
國家統計局釋出2021年1-7月全國房地產開發投資和銷售情況
1、 多城調控補丁頻出，商品房市場量價熱度持續減弱，7月單月銷售量達年內最低值, 單月均價已迴歸2020年同期水平。1-7月全國商品房銷售面積為101648萬平方米，同比增速為21.5%，商品房銷售額為106430億元，同比增速為30.7%，商品房累計均價為10470元/平方米，年內以來持續下滑。從單月成交資料來看，7月商品房銷售面積為13013萬平方米，為年內最低銷量單月，7月商品房成交均價為10373元/平方米，環比上月小幅回升3個百分點，6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1.0%和1.6%，遠低於年內前幾月7%以上的同比漲幅。市場熱度的回落與調控持續加碼有關，據某研究院統計，7月河南省、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶共17個省市釋出28次房產調控類政策，調控頻次高於6月，其中多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏，以上海和深圳為例，針對離婚購房出臺了限購政策，增強政策嚴謹性，這也是使得近期市場熱度持續減弱的主因。
2、 新開工面積增速年內首次低於去年同期，信貸政策持續收緊與1-7月土地成交量同比下降2成或為主因。1-7月房地產開發投資額為84895億元，同比增速為12.7%，年內持續收窄，但受前期低基數因素影響累計增速仍維持在較高水平。從單月資料來看，7月房地產開發投資額為12716億元，打破連續3個月上漲走勢，環比回落28個百分點，這主要為房企半年業績衝刺後的週期性回落，符合市場規律。但從新開工情況來看，1-7月新開工面積為118948萬平方米，同比增速為-0.9%，低於去年同期水平，這一方面與信貸持續收緊有關，另一方面與1-7月土地成交量有關，據某研究院統計，今年1-7月土地成交規劃建面同比下降2成，土地成交面積的減少後續或將持續影響新開工面積增速下滑，進而對開發投資起到向下的拉動作用。
3、國內貸款同比降幅持續擴大，到位資金承壓。1-7月房企到位資金為118970億元，同比增長18.2%。分項來看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-4.5%、-45.0%、10.9%、38.3%以及17.0%，其中國內貸款增速自6月起降為負值，7月降幅持續擴大，這與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關，房企到位資金承壓。
地方政策
天津教育大震動！“高考移民”的漏洞被堵了！
8月16日，天津市教委釋出《市招委關於天津市普通高考報名有關事項的通知》，其中提到：自2022年普通高考報名（2021年11月初）開始，天津市高考報名條件由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+3年學籍”的要求。
政策釋出之前，天津的高考政策是：首先落集體戶，然後買房落戶，才能參加當地高考。天津的教育資源優勢，吸引了大量的家長透過買房落戶的途徑，讓孩子在天津高考。這導致天津高考之前出現大量外地考生空降天津高考的現象，進而擠佔天津的教育資源。新政的初衷主要是緩解以上問題。
對於房地產的影響：①市場上存在一部分家長，不計劃讓孩子在天津上高中，在高考前直接回天津高考，這部分人一般是在天津的外圍區域的非學區房來落戶。目前新政要求3年學籍，這部分的購房需求會減少，不利於天津周邊區域樓市的去化。這部分需求可能會轉向核心區域的教育配套較好的房源，成為核心區域住房市場的增量需求。②還有一些家長，原先可能計劃高中階段給孩子買房落戶並轉學的人，新政後必須提前3年去買房落戶，因此這部分購房需求會提前釋放。③原本計劃小學階段就買房落戶並在天津上學的這部分需求，基本不受政策影響。整體而言，高考報名政策的變化，對樓市不會產生太大的影響。
北京深化落實八部委相關規定，熱盤需公證搖號，樣板間需做到“三個一致”
8月16日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》（下文簡稱《通知》），《通知》從設定交付樣板間、商品房銷售推廣、交房期質量查驗以及開發企業主體責任幾方面規範商品房銷售市場，這與此前住房和城鄉建設部等八部門聯合釋出的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》中所提到有關“房地產開發”和“房屋買賣”的要求相一致，並結合北京實際市場情況，將要求進行了拆分與細化。
《通知》將八部委對於“房地產開發”的整治要求細化為“設定交付樣板間”以及“交房期質量查驗”兩個方面，《通知》對樣板間交付提出“三個一致”的要求，對房屋銷售各環節的標準以及主體責任進行了明確規定，對此前存在的“交房貨不對板”、“沙盤展示與實際不符”等問題提出了具體可執行的檢驗依據和標準。在行業整體利潤率持續下行的條件下，為避免出現為降低成本或壓縮工期，降低產品品質、減配而損害購房者利益的情況出現，《通知》提供了明確的整治方案。
同時，《通知》還量化了樣板間展示時間，應保留至專案交付三個月後、規定企業應在竣工驗收前開展不少於2次的“工地開放日”，規定的量化一方面有利於對專案開發的規範管理，另一方面也更利於維護購房者權益，據某研究院統計，從2017年至2020年，關於商品房購買合同的民事糾紛共計49萬餘起，且呈逐年上升走勢，2020年已上升至15萬餘起。此次《通知》的推出有利於減少購房糾紛，保障購房者合法權益，完善市場秩序，構建商品房良性發展格局。
《通知》將八部委對於“房屋買賣”的整治要求進行了“一城一策”的落實。《通知》在提出對銷售人員“四嚴禁”的基礎上，還提出對熱銷專案（專案登記意向客戶超過批准銷售房源三倍）進行公證搖號的要求，並優先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業單位員工家庭出售。這符合國家“房住不炒”的定位以及“一城一策”的調控要求。
廣州南沙區收緊人才政策，提升購房門檻，旨在打擊投機炒房
8月17日，廣州市南沙區住房和城鄉建設局釋出《關於調整人才及港澳居民購買商品房政策的通知》，要求在南沙區購房需滿足兩點：一是廣州南沙人才卡A卡、B卡的持卡人才；二是要符合廣州市商品住房限購總套數規定（戶籍家庭2套、單身1套；非戶籍家庭和單身1套，且能提供購房之日前1年在我區連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，不得補繳）。
2019年底，廣州南沙區、黃埔區相繼出臺人才政策，放寬落戶標準，吸引大批如深圳、東莞等地客群湧入，2021年一季度，南沙區、黃埔區商品住宅價格出現了比較明顯的上漲。8月2日，廣州黃埔區釋出《關於取消人才住房政策的通知》，17日南沙區提高購房門檻，增加“人才標準”及“1年社保”要求，旨在抑制投機炒房所帶來的房價上漲，促進南沙區房地產市場平穩健康發展。
大連新房5年限售、二手房3年限售，旨在打擊投資炒房，穩預期作用更強
8月16日，大連市人民政府辦公室釋出《關於進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》（下文簡稱《通知》），從新房5年限售、二手房3年限售、嚴控土地溢價、加強商品住房指導價等八個方面對一二手房市場進行管控。
從大連統計局公佈的資料來看，2018年至2020年商品房成交面積同比增速分別為-7.6%、-15.1%以及8.5%，2020年商品房增速水平由負轉正主要為前一年基數相對較低，可見大連近三年商品房成交增速水平相對穩定；從國家統計局公佈的房價指數來看，今年年內大連市商品房成交均價增速持續上行，但長期來看，增速水平處於平穩波動區間。從土地市場成交資料來看，2021年土拍溢價率超過40%的地塊佔比為9%，高於2020年全年6個百分點。大連市商品房成交量、價增速尚處於穩定波動區間，土地高溢價率地塊佔比提升。近期，市場熱度較高的城市進入密集調控週期，大連市土地市場熱度有所提升或為此次政策出臺的原因之一，《通知》一方面打擊投資客炒房，透過限制其轉手時間的方式，減少出售頻率；另一方面，對土地、新房價格進行管理和指導，對市場起到穩預期的作用。
物企中報
招商積餘期內非住宅在管面積達1億平米，名列行業前茅
招商積餘（001914.SZ）於8月16日釋出2021年中期業績公告，期內在管面積為約2億平米，由於基數較大，同比增長僅4.58%，低於2020年行業平均在管面積增速（45.6%）近41個百分點，其中第三方在管面積佔比62%，與上年同期第三方佔比基本持平，從業態看，招商積餘積極佈局城市服務如辦公、園區、公共與政府等大物業，因此非住宅的在管面積達1億平米，名列行業前茅，其在管規模佔比達51％。期內實現營收約47.8億元，同比增長約23.56%，低於2020年行業平均營收增速(37.2 %)約13.6個百分點；整體毛利率僅為10.6%，遠低於2020年行業平均毛利率(30.3%)近20個百分點。
從業績構成來看，基礎物業管理收入營收為35.87億元，較上年同期增加22%，其佔比營收為75%，較上年同期基本持平，進一步可將基礎物業管理收入拆分成非住宅與住宅兩種業態，非住宅業態收入為24.74億元，較上年同期增長17.64%，其佔比營收為51.8%，較上年同期下降2.5個百分點；住宅業態收入為11.12億元，較上年同期增長33%，其佔比營收為23.3%，較上年同期增長1.7個百分點。資產管理業務實現營業收入2.7億元，佔公司營業收入的5.66%，同比增長46.18%
某研究院認為，招商積餘2021年中期在業績表現上有以下特徵：首先，持續深耕公建物業領域，在行業站穩一席之地，其收入與在管規模位居行業領先；其次，盈利水平急需提高，其原因除了公建物業等大物業盈利能力較差外，住宅物業盈利能力也是明顯低於其他物企，如何透過科技賦能、組織最佳化等舉措降本提效，進而迎頭趕上其他物企是招商積餘的重要課題。
中海物業期內實現營收約35.7億人民幣，同比增長約50.7%
中海物業（2669.HK）於8月17日釋出2021年中期業績公告，期內在管面積為2.325億平米，位列行業領先集團，與2020年相比增長約24.3%，由於基數較大，因此低於2020年行業平均在管面積增速（45.6%）約21個百分點，其中新增在管面積之82.1%來自獨立第三方。與2020年相比，第三方佔比從12.6％明顯增至26.2％，第三方拓展的成效顯現。期內實現營收約35.7億人民幣，同比增長約50.7%，高於2020年行業平均營收增速(37.2 %)13.5個百分點；公司毛利率為16.10%，較上年同期上升下降1.9個百分點，低於2020年行業平均毛利率(30.3%)約14個百分點。
從業績構成來看，物業管理服務收入為25.32億人民幣，較2020年增加36.5%，其佔比營收為70.9%，社群增值服務收入為3.2億人民幣，較2020年增長102.4%，其佔比營收為8.96%，非業主增值服務收入為6.6億人民幣，較2020年增長89.4%，其佔比營收為18.56%。
據某研究院瞭解，中海物業收入增加的主要因素有三：一是背靠母集團的規模優勢以及積極的第三方外拓，保障在管面積的持續增長；二是人民幣兌港元的升值影響；三是發力增值服務，尤其是社群增值服務實現跨越式發展，是由於社群資產經營、居家生活服務以及商業服務的業務拓展迅速令收益翻倍，加上平臺整合、渠道的多元化，有效提高客戶的滿意度。值得注意的是，中海物業的毛利率水平在業內處於中下游水平，其原因有二：一方面是進行規模擴張時的價格競爭，拉低其盈利水平，另一方面是擴充人手以積極開拓外部增量市場所致。
