這是熊貓貝貝的第688篇原創文章：
國慶假期的到來，現實已經寒意十足的中國樓市，終於迎來了暖風訊號。
請注意，只是訊號而已，冰凍三尺非一日之寒，2021年，中國房地產調控大年，從2020年下半年開啟的政策調控+金融管制+監管升級的強力組合拳套餐，用了一年的時間，將中國樓市的溫度降至冰點。
行業寒冬，市場冰凍，全鏈條降溫，不是虛言：
首先是上游市場的表現：
土地市場降溫，第二輪全國兩集中土拍多地遇冷，與首輪集中供地留給市場的火熱印象相比，此輪土拍明顯降溫。流拍、終止出讓、溢價率降低、底價成交等成為這一期間的關鍵詞。
就連廣州這樣的老牌一線，價值標杆城市，第二批集中拍地，共有25宗地塊流拍，流拍率高達52.1%！
其次是市場層面的表現：
曾經的炒房熱門城市，以深圳，杭州，合肥三地為代表，在調控環境之下，紛紛偃旗息鼓，除了杭州的房價還在高位執行，主流城市，特別是市場炒作情緒旺盛的城市，基本上都出現了成交下跌，拉動房價下行的現象。
這裡例舉一下中國樓市比較有代表性的廣東珠三角地區（大灣區）的城市成交情況，一目瞭然：
圖片來源：網路
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最後是市場情緒層面：開發商不願意拿地的情緒，傳遞到了市場層面，疊加指導價和高壓調控，樓市環境中的觀望情緒明顯提升，對於未來房價的預期以及購房的投入壓力的認知，也普遍出現理性和冷靜的轉變。
在這樣已經成為現實的樓市降溫，調控生效的大環境裡面，說暖風訊號，到底是什麼？
這篇文章，就和各位朋友注重因果，講究深度地聊一聊，中國樓市在國慶期間，所遇到的利好訊號。
圖片來源：頭條相簿
1
訊號在前：央行三天兩次提房地產
國慶節到來的前幾天，中國金融埠的高層和管理部門，特意針對房地產經濟和樓市，高頻，多次的，發出訊號：
9月27日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，提到要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，提出金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
這個我在節前已經有過專題分析的文章（國慶假期到來之前，中國經濟領域的兩個重要事件，意義和訊號不凡）
對於金融埠和管理部門的訊號釋放，關鍵要看環境，背景，還有時機。
背景和時機是國慶佳節的到來，房地產經濟領域需要有信心價值的鼓勵，這個不多解釋，過節需要好心情，好氣象。
關鍵在於環境情況，三天兩次的高頻提法，其實基於的現實情況，是中國的樓市降溫太快，市場冷得太快，而且消極保守收縮的情緒，已經從上游開發商，開始向下遊樓市交易端產生傳遞。
除了公眾和主流媒體關注扎堆的熱門城市和核心城市以外，在全國很多中小規模，甚至省會級別的城市，事實上在樓市已經出現非理性的房價下行壓力。
疊加頭部房企，萬億規模的品牌開發商恆大的債務風險爆發，對於房地產行業和樓市的信心衝擊和影響，更是產生了推波助瀾，急速降溫，非理性勸退的負面效應。
金融機構提的“兩個維護”，一個是健康發展，一個是合法權益。
大白話解讀，調控深水期，房價過快下跌肯定不健康，開發商退卻，風險爆發，爛尾樓和各種亂象頻發，合法權益何以保障？
調控重拳下的樓市，運動式，勢大力沉的金融和監管層面的管控升級，擺明了就是“重病下猛藥”的管理思路。
明眼人都知道，現在的樓市卡得太緊，調控的效果出來的同時，已經沒有什麼發展的空間和想象力，針對市場參與主體的開發商，日子絕對可以用舉步維艱來形容，開發商躺平，退縮，風險和壓力就開始往市場傳導，金融管理部門不僅賴以為生的發財渠道堵塞了，更重要的是，因為開發商普遍出現的“倒伏”趨勢，別說等米下鍋了，就連已經下鍋的鴨子，都有飛掉的可能。
不用想得太複雜，金融埠說金融話，調控規則之下，金融和房地產脫鉤，是必然趨勢，但是需要過度的過程，當這個過程太快，風險也就隨之出現。
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2
高效率的風向落地：多地購房利率出現下調，放款提速的轉變
央行從發聲，到“視窗指導”，這一次，消費非常之高。在調控不斷收緊的情況下，連續跳漲的房貸利率竟然被撕開了一個口子。
訊號出現在大灣區，主要有兩個維度：
1、廣州和佛山在國慶節之前，房貸利率出現明確的下調：
廣州方面，目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
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佛山方面，建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調，農業銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP。
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進入2021年以來，尤其是四月份廣州開啟調控模式以來，廣州的利率是一路走高的，五個月時間裡，首套房與二套房購房利率上調了五次。
最近的一次，是9月份，廣州首套房利率上浮至5.85%，二套房更是衝破了“6”，上浮至6.05%。首套房與二套房的購房利率，均位居一線城市首位。
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房貸利率，是關鍵的市場槓桿成本指標，動靜意義，非常重要。
2、東莞、中山、惠州、珠海、肇慶5座城市先後降低了二手房交易的個稅；
鼓勵二手房市場的意圖，非常明顯，當然，這也是基於文章開頭對大灣區這些城市已經出現的價量雙跌的現實情況，而做出的政策和金融層面規則調整。
值得注意的一個政策態度是，國家對於這樣的調整，並沒有進行任何表示。
沒有表示，就是最重要的表示，不然就是“一日遊”，這個大家都懂。
畢竟樓市調控的目的是為了維穩、抑制房價過快上漲，而不是將樓市徹底按死。
很多人都沒有意識到，房價過快下跌，是毀滅財富，那就不是健康問題了。
基於這個本質，其實樓市風向的轉變，是有跡可循的：
- 岳陽、瀋陽、昆明、唐山、菏澤、桂林、江陰、張家口、南通等城市出臺房價限跌令，或約談房企禁止它們惡意競價等行為，進行干涉。
- 默許肇慶、中山、珠海、惠州、東莞降稅託底行為的不干涉。
- 廣州和佛山的樓市降息行為。
綜合以上幾個重要的樓市政策層面的最新動態和表現，我個人的觀點，是中國樓市這一輪的調控，已經初見成效，從追求政策效果的絕對實現，開始往精細化微調的方向開始進行調整。
這是明顯的利好和市場刺激訊號，但也僅僅只能算訊號而已，這樣的訊號毫無疑問是正面的，積極的，利好的，但是對於現實的樓市而言，談放鬆，談轉向，為之尚早，構不成支撐的核心力量。
一個二手房指導價，一個開發商市場熱情，一個房價未來預期，目前看來，依然未見曙光。
圖片來源：頭條相簿
3
趨勢分析：金融層面的利好，是否可以定性中國房地產和樓市的春天到來？
如今的輿論充滿著阿Q式的自我欺騙版本的娛樂精神。
所謂自媒體圈形成了惡劣的自我負反饋強化的迴圈。
雞毛當令箭，訊號當趨勢的笑話，是愈演愈烈，司空見慣的事情。
對於房地產市場出現了金融層面的利好訊號，很多自媒體就開始“樓市轉向！風向變了！房價回暖！……”等等的標題和結論開始帶節奏，只能說一句膚淺。
金融埠針對房貸利率，地方政府調整交易稅費，再加上個別城市審批房貸的效率提升，其實對於已經深陷調控深水區，溫度趨於冷凍的中國房地產經濟和樓市而言，其實充其量，只是一種態度和訊號，考慮到國慶好日子的市場情緒需要，說句不客氣的，情緒價值恐怕是大於實際意義。
幾個維度說一說當前中國房地產經濟和樓市的本質：
1、從“房住不炒”到“住有所居”，中國房地產經濟未來在中國經濟結構中的比重必然要降低，地位必然要邊緣化，這是宏觀大計，是國策級別的方向。
好不容易實現的調控成果，不要去質疑國家頂層設計的思路和態度堅決。
2、訊號出現的城市和地區都比較集中，都在大灣區，地域特色非常明顯，那就是遠離政治中心，遠離管理，事實上，除了輿論和媒體關注的城市之外，很多城市，包括昆明，瀋陽這樣的城市，沒有高壓的調控環境，沒有金融層面的針對性限制，房價和樓市是什麼情況？
下行壓力巨大，迫使得當地政府都要出臺或者實施“限跌令”來穩住市場。
說明什麼問題？中國樓市和房價，關聯的是房地產經濟的問題，是結構性問題。
難道房價下跌的城市，僅憑金融政策的放鬆和刺激，就能快速回暖嗎？
3、恆大的債務問題還在持續發酵，而且留給恆大的時間是越來越急迫，恆大不是孤例，而是普遍情況，高週轉時代的遊戲環境沒有了，現在的風險暴露都是為以前野蠻成長買單，這樣的問題，難道就是簡單的金融政策就能解決的？
退一萬步說，沒有盈利預期，沒有房價預期，沒有貨幣預期，就好比經濟下行的日本，利率再低，有人會貸款投資和消費嗎？
利率不是關鍵，大環境遊戲規則決定遊戲玩法，難道還指望開倒車，走回頭路？
所以，綜合以上三個維度的理性分析，得出以下結論：
金融埠的政策利好調整，最多是給一些“壓得太狠”的核心城市和大城市，進行精細化調整，適當放鬆，並不意味著全國樓市的春天又來了。
不是什麼大轉折，不是什麼風向變化，更不是什麼態度轉變。
要說樓市的春天，不太現實，也不理性，舉步維艱，如履薄冰的情況依然會是常態，只是比全面收緊，高壓當頭的極限環境，能稍微好一點，僅此而已。
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4
寫在最後：從不同樓市參與者的角度，對買房這件事進行不同的判斷分析和理解
透過以上的分析，其實很清晰地對中國樓市接下來的走勢，並不複雜。
給樓市適當放鬆，讓成交量適當回暖；讓開發商願意拿地以便穩定房價，同時緩解債務壓力，降低購房者的爛尾風險。
當然，還有金融部門出於自身的一些考量，依賴和風險，總是需要一個過程的。
但是房地產經濟降低權重，樓市房價迴歸正常，這個大方向大趨勢是不會改變的。
穩才是主基調，可持續發展，溫和退場，體面有序，才是主旋律。
回到樓市參與者的角度來看：
1、開發商群體的苦日子，能有稍許的緩和，但是三道紅線和兩道紅線的壓力，逃不掉的。
2、炒房投機，就不要有什麼幻想了，包括利益關聯的自媒體和中介群體，不要心存僥倖，妄想火中取栗，造勢炒作。
3、接下來的市場對投資和改善群體，會提出更高的要求，房產在二級市場的流動性很難在短期得到改善，投資和改善的難度持續升高。
4、房價的分化，會得到進一步的加強，最終被真實需求擠泡沫。
5、真正的剛需群體買房，是比較合適的視窗期，利率不是關鍵，主要是沒有投機干擾。
不要想著抄底，沒有多大意義，真的剛需，自己住，月供浮動一點點其實不影響什麼。
既然是剛需，就不要拿著投機，增值的心態，去看待樓市，一切從需求出發。
最後，良心建議：買現房，買新房，房價倒掛的城市，二手房往指導價靠。
祝福祖國生日快樂！祝所有讀者朋友，假期愉快。
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