導讀：如果此次廣宇發展資產置換成功，擺在控股股東魯能集團面前的或許有兩條路：一條是繼續綠色、健康地產的打造；另一條就是像此次出售的海南專案一樣，將待售地產專案徹底擺上“貨架”。只能說，時移事易，魯能集團如今再次走到了發展的“十字路口”。而其此前極度不願割捨的房地產業務未來命運如何，仍有待時間給出答案。
（文/張玉 編輯/馬媛媛）將海南兩家地產公司“擺上貨架”後，魯能集團的未來走向成為業內關注的焦點。
9月23日，魯能集團在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓海南盈濱島置業有限公司100%股權和海南永慶生態文化旅業有限公司100%股權及4.66億元債權，總的轉讓價格合計57.31億元。
對於此次掛牌轉讓海南專案的原因，魯能集團並未予以披露。而根據魯能集團控股子公司廣宇發展在9月25日披露的公告，魯能集團上述舉措或是為了履行此前避免同業競爭的相關承諾。
9月26日，觀察者網分別致電魯能集團和上市公司廣宇發展進行求證。魯能集團客服人員表示，相關問題沒有資料報備，需要聯絡其他部門。廣宇發展董秘辦相關負責人則回應表示，一切以公告為準。
溢價率均超200%
上海聯合產權交易所資訊顯示，海南盈濱島公司成立於2007年7月，註冊資本為3億元，目前擁有133個職工。2020年，公司共實現營業收入3.6億元，淨利潤7798.58萬元。截至2020年12月底的基準評估日，公司淨資產為10.87億元。
而截至2020年12月底的評估基準日，海南盈濱島公司評估價值約為30.03億元，較2020年底的淨資產溢價176.26%；此次魯能集團的掛牌轉讓價格為36.04億元，較去年底淨資產的溢價率為231.55%。
另一家打包出售的公司是海南永慶公司，公司成立於海南省澄邁縣。不過，一直到現在，公司的職工人數也只有9個人。2020年，公司營業收入為7684.42萬元，淨利潤為-1602.45萬元。截至2020年12月底，公司賬面淨資產為5.4億元，評估價值為13.84億元，溢價率為156.3%。
據悉，此次海南永慶公司掛牌價格為21.27億元，其中標的企業100%股權部分為16.61億元，債權部分為4.66億元。若僅按照標的企業100%股權計算，相較於淨資產的溢價率也高達207.6%。
進一步研究不難發現，掛牌專案大幅溢價與兩個專案公司背後所擁有的土地儲備不無關係。
據悉海南盈濱島公司現持有瓊（2020）澄邁縣不動產權第0020000號、瓊（2020）澄邁縣不動產權第0024549號兩宗土地，分別為魯能海藍福源桃花澗（東一區）商業樓和溫德姆酒店土地。
而海南永慶公司開發建設的海藍福源-西區專案，位於澄邁縣盈濱半島旅遊度假村。截至2020年底，西區專案已辦理國有土地使用證，證載土地面積合計126萬平方米。海藍福源-西區專案分為西一區（一期和二期）、內海商業街、西三西四區、永慶寺（已移交政府）等組團進行開發建設，其中西一區一期、二期已開盤銷售，西三西四區、內海商業街正在建設中。
同策研究院資深分析師肖雲祥指出，評估價格是第三方評估機構對當前資產的價值評估，而從出售方而言，掛牌價格不應低於評估價格。魯能作為央企，原則上不可低於評估價出售。掛牌價大幅溢價也表明公司對資產未來預期較高。海南升級為自貿港後，對產業、商業等物業需求量將會增加，而掛牌資產中包含商業、酒店等用地，符合未來市場的需求。
為規避同業競爭？
一個值得思考的問題是，在海南專案前景向好的前提下，魯能集團為何還會選擇將上述專案出售呢？
這或許可以從魯能集團控股子公司廣宇發展日前釋出的公告窺得一二。據悉，早在2016年10月，魯能集團就出具了與上市公司避免同業競爭的承諾，對重組時未注入上市公司的房地產開發企業及未來可能形成的同業競爭採取措施予以安排。
魯能集團承諾，海南盈濱島公司和海南永慶生態公司尚有部分資產和經營等方面的歷史遺留問題處在解決過程中，目前無法達到注入上市公司的條件。如若上述公司存在的部分資產和經營等方面的歷史遺留問題在當時重大資產重組交割日起3年內解決完畢，並在兩公司連續兩年扣非後歸母淨利潤為正後，由廣宇發展對其收購，或採取其他可行的房市注入廣宇發展。如廣宇發展放棄優先收購權，則集團承諾三年內在合適時機出售給與集團無關聯的第三方，或在專案開發完畢後予以登出。
不過，如果上述資產和經營等方面的歷史遺留問題無法在三年內解決，則由集團在一年內採用適當的房市將其出售給與集團無關聯的第三方。如果沒有合意的第三方受讓上述股權，則魯能集團將與廣宇發展簽署託管協議，將上述公司的經營管理權予以託管。
截至2020年9月底，上述兩家公司存在的部分資產和經營等方面的歷史遺留問題未能解決完畢。
那麼，上述歷史遺留問題是什麼，為何3年仍未解決？就此，廣宇發展方面僅表示，具體問題要問控股股東，“我們只是根據他的履行承諾情況進展發公告。”
而針對上市公司未來是否會有意接手上述專案，上述董秘辦負責人表示，如果有意接手，公司後續也會發布相關公告，一切以公告為準，“因為現在掛牌期還沒滿，誰報名現在也不知道。”
控股子公司欲置出地產
上市公司是否最終接盤尚無定論，值得一提的是，廣宇發展自身過得也並不容易。
半年報資料顯示，上半年公司共實現營業收入99億元，比上年同期減少了1.89%；歸屬於上市公司股東的淨利潤9.5億元，同比減少31.07%。此外，公司資金狀況也不樂觀。上半年，廣宇發展經營活動產生的現金流量淨額為-18.19億元，去年同期為-11.71億元。此外，公司上半年房地產開發的毛利率為28.43%，比上年同期減少了1.16%個百分點。
在半年報中，廣宇發展表示，作為整合及發展中國綠髮系統內住宅類房地產開發業務為主的綜合性業務平臺，公司致力於發展綠色、健康地產，服務國家新型城鎮化建設。
然而，到了今年9月6日，廣宇發展突然釋出公告稱，公司擬將所持所屬房地產公司及物業公司股權等資產負債與魯能集團、都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權進行資產置換。本次交易構成關聯交易，預計將構成重大資產重組。
簡言之，如果上述重大資產重組成功，上市公司的業務體系內將不再包含房地產業務。
一石激起千層浪。9月6日~8日，廣宇發展連續三個交易日收盤價格偏離值累計超過20%，屬於股票交易異常波動情況。隨後，9月9日、10日、13日連續3個交易日；9月14日、9月15日連續兩個交易日；9月16日、17日連續兩個交易日，廣宇發展收盤價格偏離值累計均超過20%。9月26日，廣宇發展又釋出了關於股價異常波動的公告。公司在9月22日~9月24日期間連續三個交易日收盤價格漲幅偏離值累計超過20％。
股價的異常波動也迅速引發監管部門的關注。9月17日，深交所向廣宇發展傳送關注函，並要求其說明此次資產置換是否可能導致公司經營業績出現較大波動。
9月25日，廣宇發展回覆表示，由於置入資產和上市公司的全年經營情況尚未確定，尚無法明確結合全年業績情況，是否可能導致公司經營業績出現較大波動。
龐大的地產版圖
打包出售兩個海南專案背後，魯能集團的未來發展方向也令人看不清楚。
如果此次廣宇發展資產置換成功，擺在控股股東魯能集團面前的或許有兩條路：一條是繼續綠色、健康地產的打造；另一條就是像此次出售的海南專案一樣，將待售地產專案徹底擺上“貨架”。
公開資料顯示，魯能集團成立於2002年，曾經是國家電網的子公司。在“退房令”之前，魯能集團的主業仍然是煤電和礦業。2010年，國家出臺央企“退房令”，魯能並未被列入首批16家地產主業央企範疇。不過，隨後，魯能並沒有完全退出房地產業務，而是大量拋售非地產業務，使得房地產開始成為魯能的核心主業。也正由於此，2013年，魯能就成功躋身為21家主營業務為房地產的央企之一。
而從目前來看，魯能的地產盤子並不小。2017年，在北京冬奧會籌辦工作時，魯能集團在助力冬奧會籌備的同時大力發展冰雪運動，在長白山投資建設滑雪場和滑雪學校。
根據公司官網，魯能集團現在已經有長白山·魯能勝地、泰山·魯能勝地、神農架·魯能勝地、千島湖·魯能勝地、九寨溝·魯能勝地等9個文旅產業專案。
此外，集團還擁有8個魯能城及13個美麗匯等商業產業。在健康產業方面，魯能集團旗下魯能泰山9號等醫康養專案已經佈局文安、濟南、蘇州、文昌等四個區域。
去年8月，經國資監管部門批准，將國家電網持有的魯能集團100%國有股權無償劃轉至中國綠髮。
而觀察者網注意到，魯能集團也在自己的官網中描述稱：作為責任央企，深入踐行“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念，大力推進綠色能源、綠色服務、低碳城市發展，全力推動產業體系綠色升級，為加強生態文明建設、實現可持續發展貢獻智慧和力量。 其中未明確提及房地產業務。
而早在2013年，公司的介紹還是：“成立於2003年……形成了以房地產、新能源為核心，以持有型物業為重要方向的產業發展格局。”
只能說，時移事易，魯能集團如今再次走到了發展的“十字路口”。而其此前極度不願割捨的房地產業務未來命運如何，仍有待時間給出答案。
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