所有事情都有背後的邏輯和訴求。對北京樓市而言,「高峰」與「拐點」貌似同時來了。
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高峰其實出現在8月中旬,那會,北京中心城區的二手房交易勢頭仍旺。掛出來的房子價格不低,並且在短時間內獲得不錯的成交。
比如龍體學區的幸福家園,那種66平米的北向小兩居,報價達到820萬,也是2021年夏天才漲上來的。
然而,拐點緊接著高峰出現。
就在剛剛過去的在9.20-9.26這一週,東城/西城/海淀的二手房掛牌價(均值)有了明顯下降。
這條幅度曲線並不常見。
尤其是西城,可能疊加了中下等學區的房源掛牌量,從貝殼房價地圖比較觀察,一週的時間掛牌均價下行2500/平米。
西城的均價目前是12.1萬/平米,單週下滑2.1%。別小看2.1百分點,這個數值其實並不常見。
有小紅書粉絲留言道,確實中介反應有的“學區房”報價下調了幾十萬。
2021年的北京房市,“分化”得可謂魔幻。市區的房子交易活躍,但5.5環以外的郊區,除昌平(南)/亦莊這2個產業+教育小高原外,市場大部分是寂寞的。
前兩天還有一位粉絲朋友問我,良鄉大學城在高點花130萬買的Loft公寓,現在中介說最低只能賣出75萬。
對啊,儘管有一些大學,但周邊出了校門就沒有產業,留不住年輕人,這的房子怎麼能值錢呢。
曲終人散時,市區好房子享受了資產升值的美餐,但很多房子連喝湯的機會都沒有。
能在2021年夏天賣房的老破小業主,至少在短週期的操作上,實現了資產的高位離場。
高峰期,盛宴這麼快的就過去了。
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放眼全國其他城市房地產,遠比北京冷清。
外圍市場方面,上海/深圳/廣州3座全國一線城市全部見頂回調。北方二三線城市,比如天津/瀋陽/石家莊/鄭州,房價則是單邊下行,雖然每個月的幅度並不大,但市場沒有任何暢旺的表現。
有拆哥粉絲說,座標天津河東區看新房,一個月從28000降到25000,這都是常見的事情。
包括昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山、張家口、岳陽、桂林、菏澤等9個城市已經先後釋出房價限跌令。
間接說明這些三四線城市已經有多麼冷清。
一切都反饋到終極供應端——土地。
廣州土地拍賣48宗,流拍了23宗,剩下也大部分是底價成交。
杭州/重慶等地土地流拍也頻繁見諸報端。當然也有像蘇州這樣流拍少但底價成交佔主流的情況。
主要原因還是對開發商融資的嚴格控制,加之(樓價-地價-附加成本)的差額越來越小。
”附加成本“則是各類配建要求,這一點也讓開發商拿地時如履薄冰。
要知道問題的緊迫性。土地是地方財政收入的重要來源之一,這絕對馬虎不得。
集中土拍這種模式會不會調整,可能是未來觀察的一個動向了。
至少從目前看,北京第二輪土地拍賣,流拍的可能性並不大。至少那麼多地產集團總部在北京駐紮,那麼開發商的人士要就業崗位和職業發展。
第二輪也有一些優質地塊,然而同時會帶來一個問題:
庫存上得快,積壓得也越快。
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這正是北京另一座「高峰」——新盤上的太快了。
朝陽區首批10個集中供地專案,目前均已取得規劃證,平均用了80天。東四環王四營地塊的保利錦上,從拿地到開盤只用了115天。
這在過去是不可想象的,曾經只有恆大和碧桂園被奉為“高週轉傳奇”時方能如此。
“老盤換新人”也在上演。比如龍湖地產最近收購了昌平朱辛莊中公教育的住宅地塊,也說明開發商絞盡腦汁加速搶灘登陸。
與推盤高峰相伴隨的,給開發商帶來3方面影響:
一是產品設計均以“合規”為前提,比如“贈送面積”這類彎彎繞都規避了。
二是價格沒有博弈,開發商不再“戀戰”。最具代表性的,當然是保利華潤合作開發的和光瑞府,被批准的取證價格6.2萬元/平米,這與之前開發商對外釋放的6.8-7萬/平米的價格有一定差距。
三是都快速上渠道,今年拿地的純新房普遍直接讓中介帶客戶,實際是“與時間搶跑”。
對於買房人來說,到底是果斷下手還是觀望?決策確實很難下定。
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四季度的房市政策面,我認為是冷空氣和暖空氣並存。
å如果按照氣象學的解析,這樣的情況會下雨。
冷空氣則是年底房地產稅新增試點的預期,深圳有九成機率會正式施行。雖然稅率據說實在0.5%-1.3%之間,而且“家庭套數”的計算可能會全國聯網,儘管北京並不試點,但對未來靴子落地的擔憂,也是冷空氣。
四季度北京二手房價格會下跌,原因拆解如下(當然各行政區和商圈分化明顯)=限貸(60%)+全國房市影響預期(20%)+經濟收入影響預期(10%)+學區觀望(10%)。
預計2021年底前,北京二手房價預計跌3%~5%。
暖空氣則是新近央行的表態,“維護房地產市場健康發展”,並提到“增強信貸總量增長的穩定性”。
一般來說,政策底比市場底先來。可以推測,對於買房人“停貸”,或者幾個月放尾款的情況,可能有所緩解。
當高峰遇到拐點,買房抄底也不能“亂抄”。以下幾點值得警惕:
第一,不能買入流動性低迷的區域大戶型。
比如我看的豐臺河西這個弱片區,高檔次新二手西山甲一號,140平戶型,有報900萬的,有報800萬的,讓人看的一頭霧水,原因為何?
這個戶型當時一手房的成本價接近900萬,我認為,那是房產交易不活躍,急售的紛紛調低,導致價格完全失靈,真要用錢時必須賠本賣。
第二,同一個商圈會有很大分化,不能迷信“價效比”。
比如六里橋的永翌公館,公寓式管理,只有兩棟樓,沒有小區環境,所以只能賣7萬多,關注的少以後也很難有靚麗表現。
如果你拿它和附近10萬單價的保利百合做對比,任何可以買,那就有點無語了。
第三,買新房,一定留意配建。
既然我說了,這是新房的高峰期,大量新房讓人眼花繚亂,如果你的小區配建了保障房/其他設施,沒有規劃好,盲目入了,後悔的事情還在後頭。
一個不變的道理是——形勢比人強,現實最能教育人。