北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，各地土拍市場集體遇冷這事您知道吧，有什麼看法？開發商都不拿地了，是不是說明他們不看好未來的市場了？房價會不會下跌啊？我是剛需，不知道該不該出手。已經看好了合生me悅和北清雲際和奧森春曉，只是不知道哪個更合適？該不該出手？請致電。
回答：
1、致電就算了，我這個月流量快不夠了。還是寫兩句吧，給別人也當個參考。
2、開發商集體躺平不拿地，從表面看當然是不看後市的價格走勢了，也就是賺不到錢，否則哪有放著錢不賺的。
但是，我一般建議看問題要結合歷史，更要多問幾個為什麼，否則有可能成了盲人摸象，只看區域性，自己限制住了思維。
那先看來自“831大限”之後，有沒有出現過這種情況？有，當然有，還很多次。比如2008、2012、2014年都曾經出現過土拍市場遇冷的情況，當然各地情況不同，但和樓市一樣，都是漲漲跌跌，隨大市場而波動。
那這一次是不是這種情況？不是，這次是全國遇冷，幾乎沒有紅火的地方。可這就怪了，哪怕是2008年全球經濟危機的時候，全國幾乎都是暴跌，但太原銀川等地也是熱度不減。2014年，樓市庫存已經到了天量，北京的土拍市場仍然保持在高位。2017年317之後，北京房價急轉直下，但並沒有影響開發商拿地的熱情，甚至上半年還搶地呢，搶到都快沒有成本空間的地步了。怎麼下半年就全國遇冷了呢？
事出反常必有妖，那就換位思考，站在開發商的角度上看他們怎麼考慮。
3、如果你是開發商，那在什麼時候會選擇不進貨，也就是不拿地了？
一般三種情況。一是徹底收攤兒不想幹了，收拾東西賣家當躺平養老。二是真的看清趨勢麵包賣不上價，進了貨也是賠錢。三是雖然看好未來，但手頭是真的沒錢，而且這批貨也不合適。
那第一種情況有可能嗎？當然沒有，市場是永遠有出有入的。有人星夜趕考場，有人辭官回故里，倆人在路上見了面，一般都是互相問候說一句“SB”。都說餐飲行業是紅海了，但永遠有人進入。小飯館幾個月就換一撥招牌，就是因為永遠有人看好市場，尤其是競爭激烈的傳統行業，絕不可能出現集體退出的可能。
第二種情況有可能嗎？也沒可能，巴菲特說過的話很經典，在別人恐懼的時候貪婪。現在能在大城市房地產市場上生存下來的都是大型房企，都知道逆週期的道理。而且，無論市場什麼行情，都必須持續拿地，必須讓團隊有活兒幹，就是為了活下去，賠錢也得堅持。當年萬科松山湖會議就說的很明白：明知行情不好也要拿地，要保持正常運轉，要培養團隊。尤其現在的大型房企都是高週轉模式，對週期不是那麼敏感了，只要能快速銷售就行。
那第三種情況呢？柯南說過，真相只有一個。福爾摩斯也說過，排除了所有可能之後，那剩下的哪怕再不合理，也是真相。
4、開發商以前為什麼能大量的拿地？因為有錢。錢從哪兒來的？除了回款就是銀行，甚至主要是銀行和發債。那監管部門允許嗎？允許，因為這是企業發展的必須渠道。除了這個渠道還有別的辦法嗎？沒有，聊天結束。
那現在監管層是什麼情況？是壓制資本擴張，是降低槓桿。那在資金不足的情況下，就算是看到後市能賺錢，就算是不想賺錢也得拿地養團隊，奈何實力不允許啊。真的是沒錢，又不讓借錢，那拿什麼來拿地？
5、另一點，開發商賠錢拿地是有限度的，必須控制住可承受範圍之內。而且要有希望，也就是行情能轉暖，有可能不賠甚至賺到錢。
別以為開發商都多精明，全都算計好了利潤才去拿地的，並不一定。當年我們拿地，幾乎就是拍腦門大概一算，只要是不賠就敢出價。孫宏斌講過一句經典的話：爭論行情沒有意義，看好後市就去拿地，否則就賣地退出。
這句話的潛臺詞是什麼，是大家都看好後市的，否則也就不爭論了。就跟人們總問我買房時機似的，其實關鍵的是買房，時機是次要的。人們主要看好的是後市大趨勢，至於時機不是太重要，否則也就不討論時機了。
但這要有前提，那就是風險可控，不能一下子賠死。這就像當年湖南電廣傳媒（鴻坤）拿下瑞海新城專案似的，所有人算賬都肯定賠錢。但鴻坤說了三條：一是堤內損失堤外補，用商品房利潤來補貼經適房；二是快速回款以降低財務成本；三是寄希望於後幾期開發時的政策隨市場調整。現在看來，鴻坤賭對了。
6、限競房不掙錢誰都知道，那前幾年開發商們為什麼還要爭搶？很簡單，一是要活下去，只要活著就有希望。第二就是風險可控。限競房雖然從表面看不賺錢，但卻可以快速回款，而且可以拖延交房週期，用佔用買房人的資金來從財務上獲利彌補。其次可以適當的減質減配，用降低質量來壓縮成本。那在這種情況下，只要市場上原材料價格別大幅上漲，基本能做到不賠甚至盈利，就算是賠也不多，可以承受。
7、那現在的土拍市場是這種情況嗎？不是了，風險大多了。首先是限價土地居多，有的還是共有產權房。那在競爭之下，利潤就甭想了，少賠就是賺。這同樣是限價房，但空間被壓榨的更小了。
其次，很多地塊中夾雜了保障房。這未必會增加成本，但是銷售卻有可能受到影響。也就是說，回款速度有可能大幅減慢，想降低財務成本也就更難了。
再者，監管層提出了競品質。這導致開發商想透過減質減配來降低成本也幾乎不可能了。監管越來越嚴，幾乎所有的求生可能都被堵死了。
還有最後一點，原材料在大幅上漲，是全球性的上漲，完全不可控。這不聊了，看看國際期貨行情就知道了，開發商們的壓力有多大。
那最終總結的是什麼？是開發商們首先融資渠道受限，沒錢了。然後是土地的限制更多了，也就是獲利空間進一步被壓縮，過去的幾種方式也不好使了。外部再有原材料上漲和通脹導致工資上漲的壓力，擱誰也沒法玩兒了，只能集體躺平。要不然賠的太多了，扛不住啊。
8、總之現在就是這麼個情況，看自己的判斷了。到底是開發商們集體不看好後市走勢，還是就算看好也沒辦法，這批貨實在不好吃呢？我是沒什麼判斷的，只知道一點，那如果開發商們不拿地，樓市供應量就會減少。而經濟學認為商品價格是供需關係決定的，後市什麼走勢，自己判斷。
9、最後說說這兩個盤吧。
合生me悅，聽著名字就是剛需盤，而剛需盤的主要功能是什麼？自己知道。反正這種土地是肯定會搶的，所以樓面價竟然高達4萬，比旁邊的二手房都貴，麵粉貴過麵包。但這是商品房啊，不限價，至少好的多。所以人家開發成了剛需盤，報價6.3萬，郊區小戶型豪宅。
北清雲際和奧森春曉，倆開發商合夥兒。限價房，而且都有保障房，樓面價都是5萬多，限價6.3萬。這讓我說什麼呢？me悅的麵粉4萬，這倆的5.3萬，都賣6.3萬。這合生me悅都未必能賺錢，畢竟才2萬多的空間。而北邊這倆才1萬，看開發商的本事吧，什麼也說不了。
總之這都是開發商沒辦法，成本高按說就得賣高價，是否願意接盤是你的事兒，覺得合適就買。另兩個是肯定賠錢，可以佔開發商的便宜，覺得能佔到就佔。僅供參考。
